寧夏回族自治區城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法

寧夏回族自治區城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法

（1995年5月24日寧政發〔1995〕49號公布　根據1997年12月29日《寧夏回族自治區人民政府關于修改〈寧夏回族自治區清真食品管理暫行規定〉等二十三件規章的決定》第一次修正　根據2010年11月4日《寧夏回族自治區人民政府關于修改部分自治區人民政府規章的決定》第二次修正　根據2011年11月1日《關于廢止和修改部分自治區政府規章的決定》第三次修正　根據2017年10月9日《自治區人民政府關于廢止和修改部分政府規章的決定》第四次修正　根據2021年8月20日《自治區人民政府關于廢止和修改部分政府規章的決定》第五次修正）

第一章　總　則

第一條　為了加強國有土地資產管理，合理開發、利用、經營土地，規范土地市場，促進城鎮建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規，結合我區實際，制定本辦法。

第二條　凡在我區城市規劃區內出讓和轉讓國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）的均須遵守本辦法。

土地使用權出讓和轉讓期間，所有權仍屬國家所有。

第三條　國內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照國家有關規定和本辦法取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。

第四條　地下資源、埋藏物和市政公用設施不屬土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押范圍。

第五條　依照本辦法取得土地使用權的土地使用者，其土地使用權在出讓合同約定的使用期限內可以依法轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。依本辦法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以依法繼承，合法權益受法律保護。

土地使用者開發、利用、經營土地，將土地使用權轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，應當符合土地利用總體規劃和城市規劃，遵守法律、法規和規章規定，不得損害社會公共利益。

第六條　市、縣人民政府應按照統一規劃、統一征地、統一開發、統一管理、統一出讓的原則，加強對城鎮土地的管理。

第七條　縣級以上人民政府自然資源主管部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關地上建筑物、其他附著物的登記，由縣級以上人民政府自然資源主管部門依法辦理。

自治區住房城鄉建設主管部門、自然資源主管部門依照自治區人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全區房地產工作。

第二章　土地使用權出讓

第八條　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）的行為。

第九條　土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府自然資源主管部門應當會同發展改革、住房城鄉建設等相關部門編制土地使用權出讓年度計劃（以下簡稱供地計劃），報經同級人民政府批準后，由市、縣人民政府自然資源主管部門組織實施。

供地計劃包括當年擬出讓土地使用權的土地面積、位置、范圍、用途、供地方式、預計收取的地價款和可行性分析等內容。

第十條　城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十一條　具體地塊的土地使用權出讓，應先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣人民政府自然資源主管部門會同相關部門根據年度供地計劃、城市規劃和基本建設投資計劃共同擬定，并按《寧夏回族自治區土地管理條例》規定的建設用地審批權限，報經有批準權的人民政府批準后，由自然資源主管部門實施。

土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、四至范圍、出讓方式、年限、規劃用途及宗地地價等內容。

征收、征用、劃撥土地的有關材料應與出讓方案同時報批。

第十二條　對按照城鎮規劃和建設需要連片綜合開發的土地，可按開發小區一次申請批準征收、征用，分期出讓或劃撥使用。已征收征用范圍內尚未實施建設的耕地，可暫借農業集體經濟組織負責安排繼續耕種。

第十三條　土地使用權出讓最高年限按國務院的規定執行。

第十四條　土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府自然資源主管部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權受讓者（以下簡稱受讓方）簽訂。

出讓合同應包括土地位置、界址、面積、使用年限、土地利用規劃設計要求、出讓金額、付款方式、投資總額、開發建設期限、限制條件及違約責任等內容。

出讓合同的式樣，由自治區人民政府自然資源主管部門統一印制。

第十五條　土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。采取雙方協議方式出讓土地使用權的，其出讓金不得低于國家規定的最低價。

前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

第十六條　土地使用權拍賣出讓程序：

（一）市、縣人民政府自然資源主管部門發布拍賣公告。

（二）競買者到自然資源主管部門辦理參加競買手續，提交資質、資信證明，繳納保證金（不計利息，下同），購領拍賣文件和應價牌。

（三）自然資源主管部門按照公告規定的時間、地點公開主持拍賣，競買者應價競爭，最后確定出價最高者為受讓方。

（四）受讓方當場與出讓方簽訂出讓合同，并繳納定金。

（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向自然資源主管部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。

競投未中者所繳的保證金，自然資源主管部門應當在拍賣后五個工作日內予以退還。

第十七條　土地使用權招標出讓程序：

（一）市、縣人民政府自然資源主管部門發布招標公告或者招標邀請書。

（二）投標者領取投標文件，繳納保證金，按投標文件規定投標。

（三）自然資源主管部門會同有關部門組成評標小組，主持開標、評標、決標，在評標小組簽發決標書十日內向中標者發出通知書，同時書面通知未中標者，并退還保證金。

（四）中標者在接到中標通知書后，按規定時間與出讓方簽訂出讓合同，并繳納定金。

（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向自然資源主管部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。

第十八條　土地使用權協議出讓程序：

（一）申請用地者須持申請書和縣級以上人民政府或者發展改革部門批準的項目可行性研究報告，向當地市、縣人民政府自然資源主管部門申請預約用地登記。

（二）自然資源主管部門在十五日內向符合條件的申請者提供有關資料。

（三）預定受讓者在規定的時間內向自然資源主管部門提交土地開發利用方案和有關文件，繳納預約金（不計利息）。

（四）自然資源主管部門審查預定受讓者提交的方案和有關文件，并在三十日內給予書面答復。

（五）經協商一致，簽訂出讓合同，并由受讓方繳納定金。

（六）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向自然資源主管部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。

第十九條　受讓方應在規定的期限內與出讓方簽訂出讓合同。受讓方因故不能在限期內與出讓方簽訂出讓合同的，可在期滿前十日內向出讓方申請延期。延長期不得超過三十日。

第二十條　市、縣人民政府自然資源主管部門應當在土地分等定級的基礎上，按照土地的區位、用途擬定基準地價，依據國務院規定的審批權限報經批準后公布。基準地價應根據當地社會經濟的發展和土地的供求狀況適時進行調整。

第二十一條　受讓方應按出讓合同約定支付出讓金。所付預約金或保證金、定金可抵充出讓金。

一次性繳納出讓金確有困難的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超過一年，分期支付的期限不得超過五年。具體支付期限和方式應在出讓合同中約定。延期和分期支付期間受讓方應按中國人民銀行公布的貸款利率支付未付款額的利息。

第二十二條 預定受讓者在規定時間內不與自然資源主管部門簽訂出讓合同的，取消其受讓資格，所繳預約金或保證金作為違約賠償，不予退還。

受讓方未在出讓合同約定的期限內支付出讓金的，出讓方有權解除合同，所交定金作為違約賠償不予退還。

出讓方未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓方有權解除合同，出讓方須將受讓方所支付的預約金、保證金如數退還，并雙倍返還定金。

第二十三條　土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途和規劃要求的，必須取得出讓方和自然資源主管部門同意，依照本章的有關規定重新簽訂出讓合同或者簽訂出讓合同變更協議，調整出讓金，辦理土地使用權變更登記手續。

第二十四條　受讓方超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門征收出讓金20%以下的閑置費；滿二年未動工開發的，縣級以上人民政府無償收回土地使用權。但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十五條　對土地使用者依法通過出讓方式取得的土地使用權，不得在使用期滿前收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，經市、縣人民政府批準，可以依照法律程序提前解除出讓合同，收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況，給予相應的補償。

出讓方依法收回土地使用權，應當在收回前六個月將土地使用權收回的理由、四至范圍、收回日期等通知受讓方，并在被收回土地涉及的范圍內公告。

第二十六條　土地使用權出讓期滿，受讓方可以申請續期，出讓合同另有約定的除外。

受讓方需要續期的，應當在期滿前一年向出讓方申請，經審查批準的，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，辦理房屋產權和土地使用權登記手續。

第二十七條　土地使用權出讓期滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。土地使用者應當在期滿之日起十五日內分別向市、縣人民政府自然資源主管部門辦理房屋產權和土地使用權注銷登記。

第三章　土地使用權轉讓、出租、抵押

第二十八條　土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權或者土地使用權連同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

土地使用權抵押，是指土地使用者作為抵押人，將土地使用權或土地使用權連同地上建筑物和其他附著物作為抵押物，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第二十九條　土地使用權轉讓、出租，必須同時具備下列條件：

（一）具有出讓合同、土地使用證，有地上建筑物和其他附著物的，還應有房屋所有權證；

（二）已繳清出讓金；

（三）投入的開發建設資金（出讓金和稅費除外）已達到出讓合同約定開發投資總額的25%以上；

（四）已實現出讓合同約定的其他轉讓、出租前提條件。

第三十條　土地使用權轉讓、出租、抵押，只能轉讓、出租、抵押出讓合同約定的使用年限內的余期使用權。

第三十一條　土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權隨之轉讓、出租、抵押。

地上建筑物和其他附著物轉讓、出租、抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓的除外。

第三十二條　土地使用權轉讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

土地使用權出租、抵押時，出租人、抵押人必須繼續履行出讓合同；承租人、抵押權人應當按租賃、抵押合同的約定享有權利和承擔義務。

第三十三條　土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，不得影響土地的使用價值，并應當經市、縣人民政府自然資源主管部門批準。

分割轉讓同一建筑物的，各房產所有權人占有相應比例的土地使用權。不宜分割的土地使用權，可以采取折價、適當補償或者共有等辦法處理。

第三十四條　轉讓已出租的土地使用權時，轉讓人應提前三個月通知承租人；在同等條件下，承租人有優先受讓權。

第三十五條　抵押人將已出租的房屋連同土地使用權作抵押時，應當將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人，抵押合同期間，原租賃合同繼續有效。

按份共有的土地使用權設定抵押的，應當以抵押人所占有的份額為限。抵押人應當同時書面通知其他共有人，征得其他共有人書面同意。

第三十六條　土地使用權及其地上建筑物和其他附著物轉讓、出租、抵押，雙方當事人應按照自愿、公平、誠實、信用的原則簽訂相應的合同。所簽合同不得違背法律、法規、規章和出讓合同的約定。

第三十七條　土地使用權的轉讓、出租、抵押，雙方當事人應在簽訂合同生效之日起十五日內持申請書和合同，附出讓合同、出讓金交付憑證、土地使用證、交易價格申報表和資質證明，向土地所在地的市、縣人民政府自然資源主管部門申請辦理轉讓、出租、抵押登記。

土地上已建有房屋的，轉讓、出租、抵押雙方當事人應當在合同生效之日起十五日內，向市、縣人民政府自然資源主管部門申請辦理變更、出租、抵押登記。

土地使用權及其地上建筑物和其他附著物出租、抵押關系終止，雙方當事人應當在終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷登記。

第三十八條　土地使用權轉讓、出租、抵押，應按國家有關規定繳納稅費。

第三十九條　土地使用者將土地使用權作價入股的，其投資額應當按出讓金數額扣除已使用年限的出讓金數額計算。

原土地使用者已在使用的土地上進行了投資建設或者地價上漲的，投資者應當委托有資格的評估機構進行價值評估，其增值部分要依法繳納土地增值稅。

第四十條　土地使用權轉讓，轉讓人申報交易價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府可按申報價優先購買，收回土地使用權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，縣級以上人民政府應當采取必要的措施。

第四十一條　土地使用權轉讓后，受讓方需要改變出讓合同約定的用途和規劃要求的，按照本辦法第二十三條的規定辦理。

第四十二條　有下列情形之一的，抵押權人應向自然資源主管部門申請處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物：

（一）抵押人到期未清償債務的；

（二）抵押人在抵押合同期間宣告解散、破產的；

（三）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；

（四）抵押人的繼承人、受贈人或代管人拒不履行債務的。

第四十三條　因處分抵押土地使用權及其地上建筑物、其他附著物而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應按第三十七條第二款的規定，申請辦理房屋產權和土地使用權變更過戶登記。

第四十四條　已作抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物處分過程中出現下列情形之一的，應中止處分。

（一）抵押權人要求中止；

（二）抵押人表示愿意即時清償債務請求中止，并經抵押權人同意的；

（三）被處分的抵押土地權屬和房屋所有權因有爭議而引起訴訟的；

（四）其他應中止的情形出現。

第四十五條　處分抵押土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所得價款，按以下順序處理：

（一）支付處分費用；

（二）扣除涉及抵押標的應繳納的稅費；

（三）償還抵押權人、債權人債權本息及違約金；

（四）所剩余款退還抵押人。

第四十六條　房地產開發企業預售商品房應符合《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的條件，并已確定竣工交付日期，經縣以上住房城鄉建設主管部門批準，取得商品房預售許可證。

商品房預售人應將預售合同報縣級以上人民政府自然資源主管部門登記備案。

第四章　劃撥土地使用權

第四十七條　劃撥土地使用權，是指下列建設用地的土地使用者無須履行出讓手續繳納出讓金，經有批準權的人民政府依法批準取得的土地使用權。

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第四十八條　有下列情形之一的，其土地使用權及其地上建筑物、其他附著物不得轉讓、出租、抵押：

（一）沒有合法的土地使用證、房屋所有權證的；

（二）權屬有爭議的；

（三）違法占地建房尚未處理的；

（四）土地在房屋征收封戶公告范圍內的；

（五）法律、法規禁止轉讓、出租、抵押的其他情況。

第四十九條　轉讓劃撥土地使用權及地上建筑物、其他附著物，應當報經有批準權的人民政府批準后，辦理出讓、轉讓手續，其程序是：

（一）當事人須持申請書，附土地交易價格申報表、土地使用權證、房屋所有權證及資質證明，向所在地市、縣人民政府自然資源主管部門提出申請；

（二）自然資源主管部門審核權屬證件后，由有資格的資產評估機構進行地價評估，報有批準權的人民政府審批；

（三）經批準轉讓的，自然資源主管部門與轉讓雙方協商一致，受讓人與自然資源主管部門簽訂出讓合同，并與轉讓人簽訂轉讓合同；

（四）受讓人按出讓合同的約定向自然資源主管部門繳納出讓金后，將約定的成交價扣除出讓金的剩余部分交轉讓人，轉讓人交付土地；

（五）轉讓雙方按合同約定繳納出讓金后，按本辦法第三十七條的規定，向自然資源主管部門申請辦理不動產變更登記，換發不動產權證書。

轉讓劃撥土地使用權及其地上建筑物報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應按國家有關規定將轉讓所獲收益中的土地收益，上繳自然資源主管部門或按政府決定作其他處理，并按規定辦理房屋產權和土地使用權變更登記手續。

轉讓土地使用權進行建設的，當事人應按基本建設程序取得項目可行性研究報告和建設用地規劃許可證后，依照本條第一款規定的程序辦理。

第五十條　將劃撥土地使用權作價作為股本金或合作條件，與其他企業或外商共同舉辦合資、合作企業的，或者企業改組成立股份制企業的，投資者應持成立合資、合作企業或股份制企業批準文件，按原企業隸屬關系向該級人民政府自然資源主管部門提出書面申請，經自然資源主管部門審核，由有資格的資產評估機構進行土地資產評估后，報政府批準，原投資企業與自然資源主管部門簽訂出讓合同、補交出讓金后，方可將土地使用權折價作為法人股。原企業補交出讓金有困難或者其他原因不能繳納出讓金的，可將土地使用權折價作為國家股，由政府授權的機構持股；也可以以承租方式由原投資企業與自然資源主管部門簽訂土地使用合同，每年繳納土地租金。

新成立的合資、合作企業或改組的股份制企業應按本辦法規定申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換發證書。

第五十一條　農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上人民政府自然資源主管部門提出申請，按照自治區規定的批準權限，由縣級以上人民政府批準。

建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

第五十二條　對以劃撥方式取得使用權的土地，土地使用者有下列行為之一的，應當向市、縣人民政府自然資源主管部門繳納土地受益金：

（一）以營利為目的，將土地連同地上建筑物和附著物出租的；

（二）將非經營性用地及地上建筑物改為經營性使用的；

（三）將城市規劃區內劃撥土地用于臨時性經營的。

第五十三條　抵押劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的，抵押人應憑合法的土地使用證、房屋所有權證，向市、縣人民政府自然資源主管部門申請，補辦出讓手續、補繳出讓金，在以出讓方式獲得土地使用權后，方可進行。補繳出讓金確有困難的，經自然資源主管部門批準，可用抵押所獲收益抵繳出讓金，或在處分抵押物時從轉讓所得價款中繳納相當于出讓金的款額。

第五十四條　劃撥土地使用權及其地上建筑物和其他附著物轉讓，辦理出讓手續的，出讓期滿，土地使用權由土地所在市、縣人民政府無償收回，其地上建筑物、其他附著物應根據實際情況給予適當補償。

第五十五條　劃撥土地使用權的土地使用者，因解散、撤銷、遷移或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回土地使用權，并依法予以出讓。

市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃要求，對劃撥土地使用權可以無償收回，并依法予以出讓。

無償收回土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物應根據實際情況給予適當補償。

第五章　罰　則

第五十六條　違反本辦法第二十九條、第四十九條、第五十條第一款規定，未經批準擅自轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收非法所得，并根據情節處以非法所得30%至50%的罰款。

第五十七條　擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正；拒不改正的，依照國家和自治區有關規定處罰。

第五十八條　轉讓、出租、抵押土地使用權必須履行登記手續，超過規定期限不履行土地使用權登記的，按國家和自治區有關規定處理。

第五十九條　未經政府批準或者超越批準權限擅自出讓土地使用權以及工作人員在出讓、轉讓工作中接受禮物、收受賄賂、泄露機密、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管部門追究有關責任人員行政責任；構成犯罪的，由司法機關追究其刑事責任。

第六十條　當事人對具體行政行為不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟，逾期不申請復議、不起訴又不履行行政決定的，由做出具體行政行為的機關依照《中華人民共和國行政處罰法》的規定執行。

第六章　附　則

第六十一條　自然資源主管部門依照本辦法收取的出讓金、土地受益金、滯納金、罰沒款，必須上繳同級財政部門，納入預算，主要用于城市建設和土地開發。

第六十二條　在城市規劃區外出讓、轉讓國有土地使用權的，參照本辦法執行。

第六十三條　本辦法自公布之日起施行。