全國首單市場化租賃住房REITs申報！長租公寓運營商資本化退出通道正式開啟！

來源：市場資訊

（來源：中國地產基金百人會）

2026年4月15日，上海證券交易所官網REITs項目動態悄然更新——“國泰海通中國建筑租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”正式申報。

這則看似常規的信息，卻在住房租賃行業投下一枚深水炸彈：它標志著中國租賃住房公募REITs首次掙脫“保障性租賃住房”的政策襁褓，邁入完全市場化定價的深水區。

此前已上市的9只租賃住房REITs，底層資產清一色為享有政策補貼與土地紅利的保障性租賃住房。而中國建筑此次拿出的，是不依賴任何補貼、租金隨行就市的純市場化長租公寓。這是一次“真刀真槍”的試水，更是行業從“政策護航”走向“市場定價”的歷史性轉折。

拆解首單市場化租賃住房REITs

公告顯示，本次REITs的發起人（原始權益人）為中建資本管理（上海）有限公司，底層資產持有主體為上海孚茸置業有限公司。股權穿透后，中建資本100%控股孚茸置業——這家成立于2018年、注冊資本3.5億元的公司，是中國建筑體系內專為持有本次REITs租賃住房資產設立的項目載體。

真正支撐這單REITs底氣的，是站在其身后的資產運營方——中建東孚資產管理有限公司。作為中建八局旗下資產運營旗艦平臺，東孚資管已搭建起長租公寓三大產品線：中建幸孚里服務式公寓、中建幸孚家白領公寓、中建幸孚港灣宿舍型公寓，目前運營面積近40萬平方米，管理房源超7000套。

東孚資管旗下中建·幸孚家公寓，更是在“2025年度中國住房租賃廣廈獎”榮獲“全國保障性租賃住房卓越品牌企業”和“全國大型租賃社區·年度社區運營典范”獎項。

這組數據傳遞的信號很明確：中國建筑并非在“試水”，而是在用一個已經跑通運營閉環的成熟資產池，完成市場化REITs的破冰一擊。

區別于現有8單保租房REITs，中建此單底層資產為市場化長租公寓——不享受政策補貼，租金由市場供需決定，收益高低直接掛鉤運營能力與市場周期。

保租房REITs的優勢在于“政策安全墊”：土地成本低、稅費優惠、租約穩定，出租率普遍維持在91%-99%高位。但市場化租賃住房的收益邏輯截然不同：租金定價更靈活、上行彈性更大，但出租率和租約穩定性對運營團隊的專業度提出了嚴苛考驗。

中國建筑敢打這張牌，根本依托在于東孚資管已經驗證過的產品線與運營體系。當行業仍在討論“要不要關注租賃住房REITs”時，先行者已用真金白銀的資產告訴市場：市場化租賃住房的資本化退出通道，正式開啟。

市場與政策的雙重共振

截至2026年3月末，全市場公募REITs產品已達79只，總市值約2263億元，其中租賃住房REITs 9只（第9單今年剛上市），市值占比約8.28%。

但這一板塊的二級市場表現堪稱“全市場最靚的仔”——截至2025年末，8只保租房REITs較發行價整體平均漲幅近54%，最高漲幅約82%，出租率穩定在91%-99%之間，分紅率普遍超過3%。

在低利率環境下，3%-4%的穩定分紅疊加資產增值潛力，讓租賃住房REITs成為保險、養老金、銀行理財等長線資金的“壓艙石”。

今年4月初上市的中航北京昌保租賃住房REIT，網下有效認購倍數高達434.92倍，創下板塊紀錄，機構搶籌熱度可見一斑。

政策端也在持續加碼。

2026年《政府工作報告》明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，證監會推動REITs常態化發行，財政部延續公租房稅收優惠——政策信號清晰：住房租賃行業正從“野蠻生長”轉向“存量盤活新周期”，REITs和ABS等工具成為打通“投融管退”閉環的關鍵鑰匙。

中國建筑這單市場化租賃住房REITs的申報，恰好處在政策紅利釋放與市場擴容加速的共振點上。

這單REITs的多重意義

表面上看，這只是一只租賃住房REITs新品的申報；實質上，它對整個租賃住房REITs賽道形成了一次結構性重塑。從"保租房一統天下"到"市場化與保障房雙軌并進"，從"央企只做開發"到"開發+持有+資本化閉環"，從中建這一單，我們可以讀出更多信號。

第一，打破“保租房一統天下”的格局。

此前租賃住房REITs幾乎與保租房畫等號，資產類型單一、同質化嚴重。中建入局后，市場正式分化為兩大陣營：保租房REITs（政策托底、收益穩健）與市場化長租REITs（高彈性、運營驅動）。這不僅為投資者提供了差異化的配置選擇，更為大量不符合保租房條件的市場化租賃資產打開了證券化退出的大門。

第二，央企從“建設商”向“資產運營商”轉型。

長期以來，建筑央企的優勢在“開發建設”，持有運營和資本退出環節相對薄弱。中建此舉標志著央企REITs版圖從傳統的“鐵公基”（鐵路、公路、基礎設施）向多元化經營性不動產延伸。

“開發—持有運營—資本化退出”的閉環一旦跑通，將極大提升央企存量資產的盤活效率，并為中鐵、中鐵建、中交等同行提供可復制的范本。

第三， 行業從“拼資產”走向“拼運營”。

市場化REITs沒有政策兜底，收益必須靠租金增長、出租率穩定、成本管控來實現。這意味著原始權益人不能再“一賣了之”，基金管理人必須深度懂租賃、懂城市、懂客群。

未來，運營能力將成為估值分化的核心標尺——運營強的項目估值走高，運營弱的項目無人問津。

第四，加速房企向輕資產模式轉型。

對于仍在底部徘徊的房地產行業而言，REITs提供了一種“資產資本化處置”的新路徑：房企可將自持租賃住房、商業物業通過REITs實現出表，回籠資金用于償債或新項目投資，避免賤賣資產或高息負債。這或將成為房企從“重資產開發”向“輕資產運營”轉型的關鍵加速器。

后續仍需觀察

值得注意的是，首單市場化長租公寓申報只是起點，能否真正跑通還需跨越幾道坎：

審批與定價：能否順利獲批、發行估值是否被市場接受，將直接影響后續項目的跟進節奏。

運營穩定性：市場化項目缺乏政策托底，出租率、租金水平、續租率等指標需經歷周期檢驗，才能建立投資者長期信心。

擴募能力：REITs的長期價值依賴“首發+擴募”的持續循環，市場化資產是否具備同等的擴募潛力，尚待時間驗證。

市場承接力：若供給快速擴容而需求端資金入市速度不及預期，可能對整體估值形成壓力。

結語：行業邏輯已換打法

從2022年首批保租房REITs上市，到如今首單市場化租賃住房REITs破冰申報，中國租賃住房REITs市場僅用不到四年，就走完了從“試點探索”到“常態化發行”再到“品類擴容”的全過程。

中建這一單，不只是一只新基金的申報。它打破了政策依賴的慣性，重塑了租賃住房資產的估值邏輯，并為整個不動產證券化市場推開了一扇新的大門。對于住房租賃行業的每一位從業者而言，REITs已不再是“要不要關注”的選修課，而是“如何深度參與”的必修課。

市場化租賃住房REITs的時代，已然開啟。我們將持續跟蹤這一項目的后續進展——它能否順利獲批、估值幾何、上市后表現怎樣，將為全行業提供一份珍貴的市場化租賃住房資產定價“參考答案”。