上海土拍來(lái)了，65.5億起拍....

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（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

重磅！2026年上海土地第三批次的住宅用地出讓將于4月21日開(kāi)拍！

這三宗分布于徐匯、普陀、金山的宅地，它們的命運(yùn)，將成為觀測(cè)上海樓市下一步走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

與以往不同，本次推出的三宗地塊雖然總起始價(jià)合計(jì)65.5億元，看似規(guī)模不大，但每一塊地都“自帶話題”，精準(zhǔn)覆蓋了內(nèi)中環(huán)改善、中心城區(qū)軌交輻射和遠(yuǎn)郊低密三大不同維度的市場(chǎng)需求。

一、“明星”地塊：徐匯濱江低密宅地，7萬(wàn)/㎡起拍的底氣何在？

毫無(wú)疑問(wèn)，本次土拍的“C位”屬于徐匯區(qū)長(zhǎng)橋街道的xh290-09地塊。該地塊起始總價(jià)26.4億元，高達(dá)69720元/㎡的起始樓面價(jià)，不僅在本批次中領(lǐng)跑，放眼近年上海土地市場(chǎng)也屬高位。

高起點(diǎn)的背后，是其無(wú)可復(fù)制的稀缺性。

首先，地塊“出身”特殊，原為商辦用地，于今年2月剛剛調(diào)整為純住宅用地，這種“轉(zhuǎn)性”本身就意味著資源的重新配置。

其次，地塊規(guī)劃指標(biāo)極為優(yōu)越：1.8的容積率搭配36米的建筑限高，未來(lái)可打造為區(qū)域內(nèi)極為稀缺的10-11層低密小高層社區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)已定調(diào)改善。

更重要的加分項(xiàng)在于其頂級(jí)的生態(tài)與景觀資源。地塊北距“城市綠肺”上海植物園僅約300米，向東約500米即可抵達(dá)黃浦江岸線，真正實(shí)現(xiàn)了“出則繁華，入則自然”的濱江低密生活想象。

與今年首批次成交的徐匯另一地塊（樓面價(jià)約4.85萬(wàn)/㎡）相比，本地塊位置更優(yōu)、密度更低，品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯。

這不僅解釋了其高昂的起拍價(jià)，也預(yù)示著它將成為資金實(shí)力雄厚的頭部房企的必爭(zhēng)之地。

二、“實(shí)力派”選手：普陀內(nèi)環(huán)旁，五軌交匯下的價(jià)值邏輯

如果說(shuō)徐匯地塊贏在“天賦”，那么普陀區(qū)石泉社區(qū)的A17B-01地塊則勝在“地利”與成熟的“配套”。該地塊起始總價(jià)30.29億元，起始樓面價(jià)62077元/㎡。

其最大的賣(mài)點(diǎn)在于罕見(jiàn)的軌交網(wǎng)絡(luò)密度。地塊雖非標(biāo)準(zhǔn)的地鐵上蓋物業(yè)，但正處于3、4、7、11、14號(hào)線五條軌交線路的輻射圈內(nèi)，步行距離約1-1.2公里。

這種“五軌環(huán)繞”的格局，在市中心新房市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力，能有效覆蓋龐大的通勤及改善客群。

從市場(chǎng)對(duì)標(biāo)來(lái)看，其價(jià)值邏輯更為清晰。

2024年初，同屬石泉板塊的天匯璽、蘇河璽項(xiàng)目，以約10.52萬(wàn)元/㎡的均價(jià)收官，并且雙雙觸發(fā)積分，證明了該板塊強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。

以本地塊約6.2萬(wàn)/㎡的起拍樓面價(jià)計(jì)算，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留了合理的利潤(rùn)空間，預(yù)計(jì)將吸引那些已深耕普陀、熟悉區(qū)域市場(chǎng)的房企重點(diǎn)關(guān)注并積極參拍。

三、“潛力股”試探：金山新城超低密，遠(yuǎn)郊改善市場(chǎng)的試金石

與前兩宗位于中心城區(qū)的熱點(diǎn)地塊不同，金山區(qū)新城板塊的3-02-01地塊，則是觀測(cè)上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)溫度與改善需求潛力的“試金石”。地塊起始總價(jià)8.8億元，起始樓面價(jià)13810元/㎡。

本地塊的核心吸引力在于其超低的容積率（1.05），這在土地資源日益緊張的一線城市周邊極為罕見(jiàn)。

超低密度意味著可以規(guī)劃建設(shè)疊加別墅、洋房等純粹的改善型產(chǎn)品，精準(zhǔn)針對(duì)本地及周邊的品質(zhì)改善客群。

地塊位于金山新城核心區(qū)，周邊商業(yè)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)等）、行政配套成熟，生活便利度高。

其市場(chǎng)前景如何，有一個(gè)直接的參照系：2024年7月，建發(fā)在同板塊拿下的地塊，成交樓面價(jià)約為12034元/㎡。相比之下，本次地塊起始樓面價(jià)提升了約14.8%。此次出讓能否吸引房企競(jìng)價(jià)并產(chǎn)生溢價(jià)，將成為衡量市場(chǎng)對(duì)金山核心區(qū)價(jià)值認(rèn)可度、以及遠(yuǎn)郊改善產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)弱的關(guān)鍵標(biāo)尺。

綜上所述，上海2026年第三批次土拍，雖僅有三宗地塊，卻構(gòu)成了一場(chǎng)層次分明的市場(chǎng)“大考”。

徐匯濱江地塊，考驗(yàn)的是房企對(duì)頂級(jí)稀缺資源的支付意愿和高端產(chǎn)品的打造能力；

普陀石泉地塊，驗(yàn)證的是成熟中心城區(qū)在強(qiáng)大公共交通賦能下的穩(wěn)定市場(chǎng)模型；

金山新城地塊，則探測(cè)著上海都市圈外圍品質(zhì)改善市場(chǎng)的深度與活力。

這三塊“性格”迥異的地塊于同一天登場(chǎng)，它們的成交結(jié)果（無(wú)論是溢價(jià)率、參拍企業(yè)還是最終得主），將為我們提供多維度、更立體的市場(chǎng)信號(hào)。

4月21日，答案即將揭曉。