法院版:二手房交易全流程核查清單

來源：建工造價律師庖丁解律,本文僅供交流學習，

一、交易前：三個「必查」（過戶前核心風控）

核查項 核查內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 戶口遷出核查 1. 確認原房主戶口是否已遷出 2. 合同明確戶口遷出時限、按日計算的高額違約金 3. 預留房款5%-10%作為戶口遷出保證金 學區房交易必做，原房主失聯后無強制遷出手段

2. 抵押情況核查 1. 線上拉取完整產權產調 2. 要求房主到不動產中心打印最新、蓋章的紙質產權證明 3. 排查銀行按揭、二次抵押、小額貸等隱性抵押 紙質證明是法律效力最強的證據

3. 居住權核查 到不動產登記中心，專項查詢「居住權登記情況」，確認無有效居住權登記 《民法典》新增權利，未注銷不可交易

二、交易前：七大「前置調查」（盡職調查）

調查項 核查內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 產權產調核查 1. 確認產權人信息，核實賣方為真實產權人 2. 核查抵押信息，區分購房貸款/二次抵押 3. 確認土地性質，排查商住房（稅費高昂） 建議自行操作，不依賴中介

2. 婚姻狀況核查 1. 已婚房主需夫妻雙方共同簽字 2. 離異房主需提供離婚協議/判決書，確認房屋產權歸屬 婚后房產即使登記一方名下，也屬共同財產

3. 賣方征信核查 1. 要求房主提供個人征信報告 2. 排查失信、被執行、大額負債等記錄 避免房主為老賴，房屋被查封

4. 學籍占用核查 1. 到街道/教育局核實學區名額占用情況 2. 不采信口頭承諾，留存書面核實記錄 學區房交易核心，避免孩子無法入學

5. 維修基金核查 1. 確認原房主已足額繳納維修基金 2. 辦理維修基金過戶交接手續 未繳納需新房主補繳，易引發鄰里糾紛

6. 「兇宅」情況核查 1. 委婉詢問鄰居、社區民警 2. 檢索房屋地址相關新聞 3. 合同補充條款：未披露非正常死亡事件，買方有權解除合同并索賠 法律無強制披露義務，需合同約定

7. 租約清退核查 1. 確認房屋無未到期租約 2. 要求賣方交房前解除所有租賃關系 買賣不破租賃，租約未到期無法趕租客

三、看房階段：「偵查與反偵查」核查

核查項 核查內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 分時段核驗 1. 白天看房，核驗采光、視野 2. 晚上看房，排查夜間噪音、擾民情況 3. 雨天看房，檢查屋頂、墻角是否滲水 晴天無法發現滲水、夜間噪音等問題

2. 鄰里調研 1. 詢問鄰居物業水平、小區維權歷史 2. 核實上下水、供暖、電梯等居住體驗 鄰居是最真實的信息來源

3. 房屋質量核驗 1. 排查墻體開裂、水管漏水、電路老化等問題 2. 警惕「串串房」：裝修嶄新無生活痕跡、價格偏低的房屋 建議找專業驗房師核驗

四、簽約階段：合同條款核查

核查項 合同約定內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 貸款退出條款 明確約定：「若因買方原因貸款未批，定金不退；若因政策或銀行原因，全額無責退款」 避免首付損失

2. 戶口遷出條款 明確戶口遷出具體日期，按日計算高額違約金，約定保證金支付條件 違約金標準建議不低于總房款的萬分之五/日

3. 物業交割清單 1. 列明房屋內所有物品（燈具、家電、家具等） 2. 拍照、錄像留存，雙方簽字確認 避免交房時物品被調換

4. 尾款預留條款 預留1%-3%房款作為「履約保證金」，所有手續完成后支付 約束賣方履行過戶、交割義務

5. 違約責任條款 明確賣方逾期交房、隱瞞抵押/居住權、戶口逾期遷出等違約責任 細化違約賠償標準，避免模糊表述

五、交易中：五個「必過戶」（配套設施交接）

過戶項 核查內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 水過戶 1. 到水務公司辦理戶名變更 2. 確認無歷史欠費、滯納金 避免承擔原房主拖欠費用

2. 電過戶 1. 到供電公司辦理戶名變更 2. 確認電表讀數、無歷史欠費

3. 燃氣過戶 1. 到燃氣公司辦理戶名更名 2. 核驗燃氣管道無私改、無安全隱患 未更名可能承擔安全事故連帶責任

4. 物業過戶 1. 到物業公司辦理業主信息變更 2. 結清物業費、公攤費等所有費用

5. 供暖過戶（北方） 1. 到供暖公司辦理戶名變更 2. 確認無歷史欠費

六、交割階段：最終核驗（交房閉環）

核驗項 操作內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 費用結清核驗 1. 現場撥打水務、電力、燃氣公司電話，確認戶名變更、無欠費 2. 索要所有繳費憑證 當面核驗，避免后續糾紛

2. 物業交接核驗 1. 辦理物業過戶，結清所有費用 2. 交接門禁卡、鑰匙、車位等附屬權益

3. 房屋狀態核驗 1. 對照物業交割清單，核驗房屋內物品完好 2. 檢查房屋結構、裝修無損壞

4. 安全核驗 立即更換全屋門鎖、密碼鎖密碼 鐵律，避免原房主留存鑰匙

5. 尾款支付 所有手續、交接完成后，支付預留尾款

七、補充風控項（必做）

風控項 操作內容 完成狀態（√/×） 備注

1. 資金監管 將全部房款存入第三方資金監管賬戶，手續完成后解凍給賣方 徹底規避錢房兩空風險

2. 中介責任約定 將盡職調查、核查義務寫入中介合同，明確中介賠償責任 若通過中介交易

3. 法律審核 請專業律師審核購房合同，排查法律風險 大額交易建議必做

使用說明

1. 按交易流程逐項核對，完成一項打「√」，未完成不得推進下一步；

2. 所有核查、約定均需留存書面證據（合同、憑證、錄音等）；

3. 涉及大額交易，建議全程委托專業律師、驗房師陪同。