又一家國企官宣“退房”？城投公司變天了！

回看今年的315晚會，房地產行業雖然僥幸逃過一劫，并沒有企業上官方的榜單，但在同一個夜晚，另一則消息，卻讓行業的天微微變了一變——

北京上市國企、曾在2021年北京土拍一把豪擲175億拿地的京投發展，居然在這一天連夜發公告官宣：

將把所有地產開發業務，以現金形式打包轉讓給自己的“親爹”京投公司——自此，徹底不干房地產了！

京投公司是北京國資委全資控股的重點城投公司之一，最擅長的就是做TOD軌道物業一級開發，而京投發展作為其旗下唯一一個地產平臺，最風光的時候，也曾在北京市場排到過銷售榜單的前10。

而今年馬年春節剛過，曾將自己定位為“國內唯一一家以軌道交通車輛基地一體化開發為主營業務的房企”的京投發展，卻宣告要徹底拋棄房企身份了，從各方面跡象看，其或將走向一條以老本行“TOD軌道物業”為核心、且“去地產化”的輕資產化新道路……

這個消息來得突然，卻不算太意外，畢竟翻一翻京投發展的報表：

不算預虧超10億元的2025年，其在2023年-2024年期間已經虧了超17億，相當于2年時間讓此前的6年全部白干——再干下去，大概率也只會陷入“越干越虧”的困局。

說白了，京投發展這一把“猛甩地產包袱”，求的是“及時止損”，所以雖在地產界狼狽退場，卻在官宣的時刻于資本市場得到了一片“紅色的掌聲”。

過去幾年，隨著民營房企幾近全面崩盤，承載著城市發展重任的城投公司們，紛紛挺身而出，在土拍市場承擔了極其重要的托底角色，也一度成為了拿地榜單上最耀眼的一群“新星”，有不少都透著一股“將大干一場的狠勁”。

但時至今日，回過頭一看，還能在地產上過得比京投發展體面的城投公司，也已經屈指可數。

艷姐選了幾家時至今日仍在活躍、也比較具備代表性的城投公司，它們如今，又發展得如何了？

01

石家莊城發投：

一家獨大“河北王”

如果要選一家在當地最牛的城投公司，石家莊城發投一定可以擁有姓名。

艷姐第一次注意到石家莊城發投，是在2025年年末和2026年年初的幾張榜單上。

比如在2026年1月的行業拿地榜單上，石家莊城發投就曾以56.9億元新增貨值僅次于華潤置地位列行業第二。

到了2月時，越秀摘下的廣州地王登頂第一，石家莊城發投也僅往后退了一位，位列行業第三；即便是一季度過去，越秀、金茂、綠城等房企紛紛火力全開后，石家莊城發投，也還能排在行業第七。

雖然只是年初時刻，但作為一家幾乎只深耕于河北當地的地方城投，這樣的成績自是相當惹眼的，尤其這還并非只是“年初時刻的意外”。

早在去年，石家莊城發投就以101.7億拿地金額和207.5億新增貨值，雙雙位列TOP19。

更關鍵的數據，出現在了河北當地的榜單上。比如這是2025年整個河北省的銷售榜單：

石家莊城發投不僅傲居榜首，還是全省唯一一家銷售過百億的房企。

即便是如今的規模王保利發展，去年全年在河北的銷售額也還不到百億，二者之間相差接近74億元。

而保利之外，賣得最多的萬科，才剛剛20億出頭的業績。

簡言之，如今在河北地產界，石家莊城發投基本已是“一家獨大”的趨勢，除了保利尚能爭鋒，幾乎已經沒有敵手。

而從去年河北銷售額排在TOP30的項目榜單中，也能窺見很多東西。

據統計，這30個項目中，有22個在石家莊，且TOP10全是石家莊所出——而TOP3中的城發投太平河理想水岸、城發投云和賦，都是石家莊城發投的項目。

石家莊城發投能做到這個程度，也算是恰巧站在了時代的風口之上。如今的城發投實則是2021年10月時重組整合石家莊市地產集團、城投集團等四大平臺及多家國企而來的，也就此成為了成為了河北首家雙AAA市屬國企。

眾所周知，從那時開始，頭部房企力量都大幅傾斜向了最優質的市場，也由此給了石家莊城發投一片真正可以實現快速發展的土壤。其成立僅6天便以23.56億元拿下石煤機改造地塊，以躬身入局城市更新的模式，快速在河北地產圈擁有了一席之地。

不過同樣值得注意的是，石家莊城發投的表現雖然相當可圈可點，但其目前來說，也面臨著兩個困局。

其一，“河北王”的地位并不算穩固。

這兩年在河北唯一與石家莊城發投有一爭之力的保利，不僅在一線市場猛爭份額，在河北同樣是個狠角色，比如回看2024年，當年河北唯一一個過百億的實則是保利，石家莊城發投還位于第二名。

再比如去年年初和今年年初的榜單上，保利實則都要略微領先于石家莊城發投一籌。

兩家房企之間的角逐還在加劇。

不過，話說回來，在最強競爭對手是行業規模老大的情況下，能在這么短的時間里，保持這樣的成績已然不易，基本已經可以說是河北“獨角獸”型的城投企業。

其二，作為一家半路出家地產的城投公司，石家莊城發投的產品也還在努力進階的路上。

雖然石家莊城發投目前已經打造出了“瑞系”“云系”“雅系”“頌系”四大產品系，但更多地還是在主攻剛需、剛改市場，其在河北，核心也靠量致勝，單產品的搏斗上，其實還是要略遜于其他房企一籌。

或許正因如此，其也常常與河北當地的銷冠無緣。

比如去年河北年度銷冠是保利維璟天珺；

比如今年前2月，河北銷冠是中海甲叁號院，TOP2-4則均被保利占據，而石家莊城發投雖然位居總銷量的第二，但其賣得最好的項目城發投云華璟樾，目前僅僅只以1.37億銷售額排在TOP15。

不過，艷姐也看到這兩年城發投的領導班子也經常帶隊去石家莊同行的優秀項目考察學習，已經在快速成長中。

而從某種程度上來說，如果城發投能在產品上真正成長起來，那么或許也將成為河北真正意義上“唯一的大哥”。

02

北京城建集團：

三管齊下的地標制造機

這些年間，冒出的城投公司數不勝數，但是跟很多主打“托底”才出現在土拍市場上的城投公司不同的是，在北京主打做“天壇搬山、故宮修繕、前門改造”等重量級工作的“地標制造機”——北京城建集團，是比較少有的本就具備獨立操盤能力、并在樓市有一定聲量的企業。

北京城建的地產業務相較于其他地方城投來說，也更為豐富，其核心以A股上市房企城建發展為主，此外其旗下還有北京住總集團、北京城建房開等地產開發平臺。

比如北京城建房開就屬于北京城建集團較早成立的地產平臺，但更聚焦做回遷房、保障房等政策性住房建設，像北京豐臺區大瓦窯板塊的宸知筑、璽院，都是北京城建房開做的。

直到2024年以前，在行業榜單上，城建集團在地產業務上的成績都是打包上榜，而其早年長期維持在100多億的規模，在銷售榜上也一直排在100名開外。

直到2020年，其業績首次突破200億，并自2021年起，一舉邁入百強的同時，規模也一下子翻了兩三倍、業績到了500億左右——而這個成績也一直保持到了城建集團地產業務打包上榜單的2023年。

克而瑞《2021年1-12月·中國房地產企業銷售榜TOP200》

簡單來說，不僅是業績突飛猛進，還實現了維穩，在當下的市場，可以說是相當罕見。

不過值得注意的是，城建集團幾家地產平臺中，表現最優越的，一直都是上市的北京城建發展。

比如城建集團在行業榜單上沖入TOP30的2023年，北京城建發展在北京的所有重點榜單上，通通排到了第二，光是權益銷售金額就足有375.9億元、全口徑銷售金額也達到了514.41億元。

而這一年，城建集團整體的全口徑銷售金額大約在531億，雖然不同口徑的統計數據會有所差異，但不難窺見，整個城建集團的地產江山幾乎都是北京城建發展一手打下的。

那些年，城建發展在北京的天壇府項目還曾創下過六開六售罄的神話，以單盤340億+的累計網簽數據刷新北京紀錄。

從2024年開始，無論是北京的榜單還是全行業的榜單上，城建集團地產業務都不再以集體名義上榜。

也是從這一年開始，原本扛著城建集團地產半壁江山的北京城建發展，業績也開始大幅下滑。

比如2024年，其在北京的權益銷售額、全口徑銷售額分別是206.84億元、309.45億元——雖然依舊在北京排第二，但從數據上來說，相較2023年幾近腰斬。

至于去年，北京城建發展在北京的權益銷售額已經進一步下滑到了124.76億元，僅位列TOP8。

不過在去年的這張北京權益銷售金額TOP30榜單上，城建集團旗下三家核心房企首次全員上榜，除了北京城建發展，北京住總集團以46.73億位列TOP19，北京城建房開以24.86億位列TOP24。

總的來說，好消息是：

即便成績已經不如前幾年，城建集團依舊是所有城投公司在地產業務端的“大哥”。

不大好的消息的是：

最能扛業績的北京城建發展，不僅近兩年業績不斷下滑，甚至從初步大幅下滑的2024年開始，就出現了虧損。

其2024年歸母凈虧損9.51億，2025年預虧2.84-4.23億，算下來，兩年已經虧了十幾個億。甚至回頭看，在北京城建發展還算風光的2022年，就已經出現過近10億的虧損，期間唯一盈利的2023年，也不過賺了5.6億。

而回頭看，北京城建發展業績從早期的光輝到如今逐步慘淡，一方面或許是受累于過去沒能消化的庫存。

比如北京星悅時光AURORA，總共800多套房源，如今還剩下300多套待售；城建?國譽頌，總共600多套房源，如今只去化了200多套……

而另一方面，或許在于投資上的誤判。

前些年，其轟轟烈烈地殺入火熱的上海，想要大干一場，但許是因為水土不服，連拿兩盤都未能取得理想的成績。

不過目前來看，北京城建發展依舊拿出了要聚焦北京再拼一把的架勢。

一邊，是老項目跳水價大甩賣。

去年下半年時，為了讓沒清盤的八年老項目北京合院有“新盼頭”，北京城建發展重新裝修了售樓處、升級了樣板房，一頓操作下來，相較2017年開盤時的4.8萬元/㎡直接打了個骨折價，價格最低的工抵房，只需要2.4萬元/㎡就可以拿下。

另一邊，是繼續重倉大本營北京。

整個2025年，北京城建發展還斥資近百億，連續在北京東城、昌平、房山拿地。

甚至其在去年11月摘下的東小口地塊，在2026年初時，就已經官宣了要打造高端“龍樾系”新作——龍樾海序，已然已經拉開了2026年的挑戰序幕。

接下來的一年，對北京城建發展來說或許也是比較關鍵的一年。且看其能否在新作助攻下，再現扭虧轉盈的奇跡，能否扛起城建集團的地產發展期待？

03

上海城投：

城投界的頂豪專家

和北京城投老大北京城建前些年大開大合的打法不一樣的是，上海的“城投老大哥”上海城投，雖然掌管著上海的水務管理、路橋建設、環境保護等業務，算得上是所有上海國企中和居民生活聯系最緊密的一家，但在地產上，其布局一直相對低調。

比如很多人可能并不知道，上海城投也是曾在上海稱霸一方的綠地的核心股東之一。

拋開股權關系錯綜復雜的綠地不看，上海城投自家的地產版圖，核心以A股上市公司城投控股為主體發力。

而過去，上海城投在地產開發上，乍一看出手克制且有限，但卻造就過不少經典，甚至也是上海頂豪序列的高級玩家。

比如上海市區頂級別墅代表露香園、甚至是上海最負盛名的頂級花園洋房思南公館，都是上海城投一手打造的。

作為一家典型的巨無霸城投公司，又處在市場最好的上海，上海城投和其他地方城投比較明顯的差異是：

最近這些年，相較于很多城投被逼無奈的托底拿地，其所拿下的地塊，大多都是當時較為熱門的優質好地，甚至不乏鉆石級且巨無霸的地塊，典型如露香園二期地塊，就是2021年時上海城投足足以176億底價摘下的。

而縱觀隨后的2022年-2025年期間，上海城投幾乎每年都穩定保持拿1-2塊地的節奏，摘下了黃浦老城廂小東門、長寧西郊、楊浦濱江內環、普陀真如、閔行華漕等多宗屬性頗佳的宅地。

也因此，如果盤一盤上海城投在上海的牌局，可以說是優質到讓人眼紅，除了頂豪界的“常青樹”露香園：

位于長寧西郊別墅區的億級頂豪青溪云邸，就是2022年時，上海城投在集中供地潮中正面迎戰保利、中華等房企，以9.67%溢價率摘下的。

2025年青浦別墅三冠王、容積率僅有0.41的純別墅盤——璟云里二期，同樣也是上海城投的作品……

縱觀下來，上海城投完全可以算是城投界的“頂豪專家”。

不過值得注意的是，雖然上海城投的地產牌面不小，但始終和“露香園”深度綁定。

比如早期的露香園，曾催生出了城投控股的一批核心高管，據城投控股年報顯示，其現任董事長和總裁，都曾出任過露香園項目公司的總經理、副總級別崗位。

而如今的露香園二期，更是決定了城投控股核心收入和利潤的最關鍵。

比如據克而瑞統計，城投控股在上海做出了139.7億元銷售業績的2024年，有115.6億元都來自于露香園二期。

今年2月初時，城投控股甚至還因為露香園土地增值稅申報違規，被開下了一張1.3億的巨額罰單，也一度在上海引起了劇烈討論。

不過即便如此，這幾年靠露香園爭了不少氣的城投控股，也還在2025年實現了2.89億的凈利潤，同比增長了19%——對比很多已經出現虧損甚至是被逼得退市的城投公司，已然是過得頗有滋味。

值得注意的是，城投控股手里還有不少王炸牌沒出，比如同樣花了上百億摘下的黃浦老城廂小東門地塊，論地塊屬性面貌可以比擬露香園，未來必然也將做同段位的產品，只是，時至今日仍未有入市的信號。

也因此，還未在地產上亮出最終底牌的上海城投，仍然還有很多“彈性發展”的機會。

而退一萬步來講，對比其他城投公司，它手握的畢竟是上海這座世界城市的優質地塊，又是難得擁有夯實頂豪操盤經驗和實力的少數派，而這也正是當下市場最不可或缺的必備競爭力。

正是因為有這樣的實力，艷姐也認為，對于上海市場來說，關于這家城投公司的故事，必然還會不斷續寫，而對其而言，未來的關鍵或許是：如何再造新的“露香園傳奇”？

結語

行業發展到現在，光是有國央企的光環，早已不足以支撐很多房企在市場化的競爭中真正站穩腳跟。

因為，如今還留在賽場上的玩家，基本也都是國央企了。

當大家都擁有不俗的背景，拼搏的就是在地產這條專業賽道上的硬實力。

說白了，這也是很多城投公司匆匆忙忙擠入地產賽道又狼狽離場的核心原因。

他們或許是城市投資發展中的佼佼者，但并非是一家優秀的開發商，而當托底拿地成為投資常態，在本就不景氣的市場下，想要殺出重圍，更是巨大的挑戰。

但萬幸，大浪淘沙下，我們也仍然看到了一批還在地產上努力發光的城投公司。

艷姐也相信，在這一輪周期過后，真正在這條賽道上優雅留存下來的選手們，也必然會變得更強大。

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主編：張艷

責編：Nanako

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