首爾全租房暴跌50%，普通人租房正在變難

如果你最近在首爾找房子，很可能已經有一個明顯的感受：不是價格先勸退你，而是房源本身就變少了，尤其是全租房，已經不像兩三年前那樣“可以慢慢挑”。

根據房地產大數據企業 雅實 的統計數據顯示，截至4月18日，首爾公寓全租待售房源僅為1.54萬套，而在兩年前的2024年同期，這一數字還在3萬套以上，短短兩年時間減少了接近一半，降幅達到49.9%。

這種變化并不是個別區域，而是整個首爾范圍內同時發生的趨勢。25個自治區的全租房源全部下降，其中蘆原區、中浪區、江北區和城北區的降幅甚至超過80%，個別區域的全租房源只剩下幾十套，已經接近“稀缺資源”的狀態。

當供應明顯減少，最直接的結果就是價格開始上升。根據 韓國房地產院 的數據，上個月首爾公寓平均全租價格已經達到6億韓元以上，這是自2022年之后，時隔三年多再次突破這一水平。也就是說，在房源減少的同時，進入門檻正在同步抬高。

如果只看結果，很容易理解為“市場供需變化”，但背后其實有更直接的政策原因。去年韓國實施的“10·15房地產對策”中，將首爾大部分地區指定為土地交易許可區域，并附加了2年的實際居住義務，這一措施直接限制了過去常見的“全租套利”（也就是用全租押金來買房的差額投資模式）。

簡單來說，以前很多房東可以通過“以租養房”的方式提供全租房源，但政策實施之后，這種模式被大幅削弱，市場上的全租供給自然快速下降。

但真正值得注意的，并不只是全租房減少，而是整個租房結構正在發生變化。

數據顯示，目前首爾公寓租賃合同中，月租占比已經接近一半，達到48.3%。而在2019年，這一比例還只有28%左右，也就是說，在短短幾年時間里，月租正在逐漸取代全租，成為主流租房方式。

這意味著什么？對于普通租房者來說，壓力正在從“一次性資金壓力”轉變為“長期現金流壓力”。過去全租需要一筆大額押金，但沒有月租支出，而現在越來越多的人需要每個月固定支付租金，這對收入穩定性提出了更高要求。

如果對比中國，會發現兩國的租房邏輯幾乎是相反的。中國以月租為主，押金一般為1到3個月，門檻較低，但長期支出穩定存在；而韓國傳統上以全租為主，雖然初期資金壓力大，但后續居住成本較低。

但現在，韓國正在逐漸向“中國模式”靠近，也就是從“重押金”轉向“重租金”。這種變化看似是市場行為，但本質上是政策調控、金融環境以及人口結構共同作用的結果。

從長期來看，全租制度并不會完全消失，但它的比重可能會持續下降，而月租將越來越成為主流。這對于年輕人來說，進入門檻可能降低，但生活成本的不確定性反而增加。

換句話說，過去是“攢夠一筆錢才能租房”，而現在變成“每個月都要承擔壓力”。

對于在首爾生活的人來說，這種變化不會只停留在房地產數據上，而是會直接影響到每一個人的生活方式和消費決策。

首爾的租房時代，正在悄悄換一種方式繼續存在。