北京借名買(mǎi)房律師：離婚協(xié)議擅自處分父母房產(chǎn)，條款無(wú)效

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

引言：一套房引發(fā)三代人糾紛，父母怒告兒媳“偷房”，結(jié)局出人意料

父母用拆遷款買(mǎi)房，因無(wú)購(gòu)房資格，登記在兒子名下。

幾年后，兒子兒媳離婚，竟在《離婚協(xié)議》中把房子“送”給孩子！

更離譜的是，他們還把本屬于父母的另一套安置房也一并“分”了。

父母發(fā)現(xiàn)后起訴：你們無(wú)權(quán)處分我的房子！

兒子站在父母一邊，兒媳卻堅(jiān)稱(chēng)：“房子是我們夫妻的，我們有權(quán)分。”

法院最終判決：

? 第一套房（登記在兒子名下）：離婚協(xié)議有效，父母敗訴；

? 第二、第三套房（含父母安置房）：離婚協(xié)議無(wú)效，父母勝訴！

為什么結(jié)果截然不同？關(guān)鍵在于——是否構(gòu)成“借名買(mǎi)房”+是否惡意串通損害第三人利益。

一、案情還原：三套房，兩種命運(yùn)

本案當(dāng)事人關(guān)系如下：

孫建國(guó)、李秀英（化名）：老兩口，原告；

孫浩（化名）：二人之子；

周婷（化名）：孫浩前妻，被告；

小宇、小軒（化名）：孫浩與周婷的兩個(gè)兒子，第三人。

三套涉案房屋：

一號(hào)房屋：2012年購(gòu)買(mǎi)，登記在孫浩名下；

二號(hào)房屋：父母拆遷安置房，由父母實(shí)際居住；

三號(hào)房屋：2017年購(gòu)買(mǎi)，合同由周婷簽署，尚未辦證。

? 一號(hào)房屋：父母出大頭，兒子掛名

2012年，孫家老宅拆遷，孫建國(guó)夫婦獲得補(bǔ)償款。

同年，用93萬(wàn)元（父母出）+20萬(wàn)元（兒子拆遷款） 全款購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，登記在孫浩名下。

2015年，孫浩與周婷第一次離婚，約定：一號(hào)房屋歸周婷。

2016年復(fù)婚，2017年將一號(hào)房屋以390萬(wàn)元售出。

? 三號(hào)房屋：賣(mài)房后新購(gòu)，誰(shuí)是真正買(mǎi)家？

2017年，用一號(hào)房屋售房款+父母另出資68萬(wàn)元，全款購(gòu)買(mǎi)三號(hào)房屋。

因?qū)O建國(guó)未帶身份證，購(gòu)房合同由周婷簽署，材料由其保管。

房屋裝修后空置，物業(yè)費(fèi)由父母繳納。

? 二號(hào)房屋：父母專(zhuān)屬安置房

拆遷時(shí)，孫建國(guó)夫婦單獨(dú)簽訂協(xié)議，選定二號(hào)房屋為安置房，由二人居住。

? 離婚“分房”風(fēng)波

2018年10月，孫浩與周婷第二次離婚，在《離婚協(xié)議》中約定：

三號(hào)房屋歸大兒子小宇；

二號(hào)房屋歸小兒子小軒。

2020年，孫建國(guó)夫婦發(fā)現(xiàn)此事，震驚起訴：你們憑什么分我的房？

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：哪些房能分？哪些不能？

?? 一號(hào)房屋（已出售）：父母能否追回2015年離婚分割？

父母主張：房子是我們出錢(qián)買(mǎi)的，只是借兒子名字登記，你們無(wú)權(quán)分！

法院認(rèn)定：

雖父母出資多，但無(wú)書(shū)面借名協(xié)議；

房屋購(gòu)買(mǎi)于婚姻存續(xù)期間，登記在兒子名下；

視為對(duì)子女的贈(zèng)與或家庭共同安排；

2015年離婚分割合法有效。

? 判決：駁回父母對(duì)該房的訴求。

?? 二號(hào)房屋：父母的安置房，能被子女“送人”嗎？

雙方均認(rèn)可：該房系孫建國(guó)夫婦的拆遷安置權(quán)益。

法院認(rèn)定：

子女無(wú)任何權(quán)利處分父母房產(chǎn)；

離婚協(xié)議中擅自處分，構(gòu)成惡意串通，損害第三人利益；

條款無(wú)效。

? 判決：支持父母，該條款無(wú)效。

?? 三號(hào)房屋：周婷簽的合同，算誰(shuí)的？

父母主張：我們出錢(qián)，只是她代簽，房子是我們的！

周婷辯稱(chēng)：這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，用賣(mài)房款+部分贈(zèng)與購(gòu)買(mǎi)。

法院認(rèn)定：

購(gòu)房合同由周婷簽署，材料由其持有；

父母出資比例較小（68萬(wàn)/235萬(wàn)≈29%）；

無(wú)證據(jù)證明存在借名買(mǎi)房合意；

原則上應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

但！ 因離婚協(xié)議將二號(hào)房屋（父母財(cái)產(chǎn)）一并處分，而整個(gè)財(cái)產(chǎn)分割是一個(gè)整體，現(xiàn)部分無(wú)效，可能影響其他條款公平性；

且孫浩當(dāng)庭表示不認(rèn)可對(duì)三號(hào)房屋的處理；

? 判決：2018年離婚協(xié)議中對(duì)二號(hào)、三號(hào)房屋的處分均無(wú)效！

三、判決結(jié)果：

法院最終判決：

確認(rèn)2018年《離婚協(xié)議》中將二號(hào)、三號(hào)房屋分別歸兩個(gè)孫子的條款無(wú)效；

駁回原告要求確認(rèn)2015年一號(hào)房屋歸周婷的條款無(wú)效的請(qǐng)求。

簡(jiǎn)言之：父母保住了二號(hào)和三號(hào)房屋的權(quán)益，但無(wú)法推翻多年前對(duì)一號(hào)房屋的分割。

四、律師點(diǎn)評(píng)：此案的三大啟示

? 啟示一：僅有出資+口頭約定，法院很難認(rèn)定借名關(guān)系。尤其涉及親屬間房產(chǎn)，極易被推定為贈(zèng)與。

? 啟示二：拆遷安置房若基于父母自身宅基地和人口認(rèn)定，即使子女參與簽約，也不改變權(quán)屬。

? 啟示三：離婚協(xié)議“打包處分”風(fēng)險(xiǎn)高

若協(xié)議中混入他人財(cái)產(chǎn)，一旦部分條款無(wú)效，可能牽連其他條款，導(dǎo)致整體失衡。

給您的建議：

父母出資購(gòu)房，務(wù)必簽訂書(shū)面借名協(xié)議，并保留完整出資憑證；

安置房、繼承房等特定財(cái)產(chǎn)，切勿讓子女代持或混同；

離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，只處分自己名下或共有財(cái)產(chǎn)，避免侵犯第三方權(quán)益；

發(fā)現(xiàn)權(quán)益被侵害，及時(shí)起訴，避免超過(guò)訴訟時(shí)效。

結(jié)語(yǔ)

本案中，孫建國(guó)夫婦因缺乏法律意識(shí)，險(xiǎn)些失去兩套房產(chǎn)。所幸法院在關(guān)鍵處守住底線：父母的安置房，子女無(wú)權(quán)“送人”。這也提醒所有家庭：財(cái)產(chǎn)權(quán)要清晰界定。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)，旨在分享專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類(lèi)似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢(xún)。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢(xún)。