銷售人員畫餅“全能生活” 業主恐為隱形消費埋單

■“好房子28條”在政策層面明確鼓勵首層架空、層間架空、空中連廊等設計。

■架空層的設計將成為“卷產品”階段的重要突破口。

掃碼了解 廣州樓市最前沿動態

政策鼓勵利用架空層打造公共空間，廣州樓市掀起“會所升級”風潮

“以后下班就能在家的樓下健身，周末帶孩子去小區的圖書館看書，逢年過節還能在會所私宴廳招待親友……”在銷售人員的描述中，配置齊全的會所已逐漸成為廣州新盤的“標配”。近日，隨著“好房子28條”細則出臺，政策明確鼓勵對首層架空、層間架空等進行設計，并給予最高5%不計容積率的激勵，廣州樓市掀起一股“抬板設計”與“會所升級”風潮。然而，新快報記者走訪發現，不少樓盤會所實際收費模式和使用規則差異顯著，部分設施只限時段免費或需要附加費用，市民關注“好房子”產品力之余，更需看清配套背后的具體價格細則。

“好房子28條”帶來政策利好，架空層不計容引發會所爆改潮

近年來，購房者對居住品質的需求不再局限于房屋的戶型和面積，社區公共空間的舒適度、功能也成為重要考量因素。近日“好房子28條”政策的出臺，為廣州樓市的產品升級指明了方向，其中關于架空層不計容的相關規定，更是成為推動會所升級的“催化劑”。

新快報記者走訪發現，自去年以來，廣州新推樓盤的架空層設計迎來迭代升級，早已擺脫過去的“淺層設計”，升級為集多種功能于一體的泛會所。如今的架空層大多采用抬板設計，將住宅整體抬高5米至6米，甚至更高，最低居住樓層的實際高度相當于傳統小區的三樓，不僅有效解決了積水、潮濕問題，還提升了居住私密性和安全性。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受新快報記者采訪時表示，“好房子28條”明確鼓勵首層架空、層間架空、空中連廊等設計，并給予“住宅建筑除首層外公共開放空間不計容比例不大于本棟建筑計算容積率中建筑面積的5%”的實際激勵，為開發商提供了明確的制度紅利。“過去此類設計因計入容積率而推高成本，現在政策松動，產品創新有了落地空間。抬板住宅將成為產品力新風口，架空層的設計將成為‘卷產品’階段的重要突破口。”他說。

這種升級并非高端住宅的“專屬福利”。新快報記者發現，不僅天河面粉廠項目等高端樓盤打造數千㎡的全維地上會所；就連200萬元至400萬元總價段的剛需住宅也紛紛加入“會所內卷”行列；而大平層公寓的會所功能也日趨豐富，與高端住宅項目對齊。

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，從此次頒布的“好房子”細則可以看出，廣州市“好房子”的打造將重點圍繞戶型設計、公區配套、施工質量等維度升級，不再只拼贈送面積、實用率等，“好房子”將更貼合購房者的真實居住體驗的提升。

抬板設計成“第五代住宅”招牌，有開發商用實景會所圈客

“在限地價、競品質的背景下，開發商需要通過差異化設計提升溢價。”嚴躍進分析指出，第五代住宅強調社區共享、立體綠化、健康生活，全架空抬板能實現人車分流、立體景觀和全天候活動空間，顯著提升社區品質。“今年很可能成為抬板住宅集中爆發的元年。”他說。

在高端豪宅市場，抬板設計已成為“第五代住宅”的重要標志，天河面粉廠項目采用抬板策略，通過11米高的蓋板抬升，打造20米至28米的三層立體空間，將住宅整體抬高。約6000㎡的全維地上會所釋放了地面一層空間，使會所更加親近陽光與自然。

而會所配置的升級已不再局限于高端豪宅項目，剛需及剛改板塊也開始逐步跟進。在番禺大石板塊，某剛需項目以89㎡、265萬元起步，同樣配套了架空層泛會所。公寓大平層項目也“不甘落后”。在保利魚珠島項目，銷售人員介紹，會所包括負一層3600㎡及三層架空層400㎡，規劃有健身房、籃球場、室內泳池、私宴廳乃至“落日酒吧”等多元功能區。即使是已交付的現樓項目，部分項目的架空層和風雨連廊的設計也有明顯提升。以廣州南站ICC·峻鑾為例，新快報記者在現場看到，其架空層設置了包含瑜伽、健身、拳擊等功能的悅動夾層空間，全齡兒童活動區涵蓋跳躍、追逐、滑行、攀爬等多種場景。

“以前買房只能看板房，開發商承諾的會所配置要等到收樓后才能看到，很容易出現‘貨不對板’的情況。”市民李女士告訴新快報記者，她此前曾遭遇過開發商承諾有會所，但后期規劃改變、未兌現承諾的情況，因此現在買房格外看重會所實景。記者了解到，從去年開始，天河面粉廠項目、金融城魚珠島、荔灣白鵝潭項目等多個新盤均在開盤前后對外開放會所實景，讓購房者直觀感受會所配置。

免費健身限時段、 茶室點單另收費， 會所的“羊毛”出在誰身上？

“下班能在家的樓下健身，周末帶孩子在小區書吧自習，逢年過節能在私宴廳接待親友……”銷售人員口中的“全能會所”，確實讓不少購房者心動。但新快報記者走訪發現，廣州不少會所存在使用時間不明確、附加費用繁多等問題。

位于海珠工業大道板塊的中建天玨，銷售人員告訴新快報記者，1樓的健身房可以供業主免費使用，但沒有配套泳池，物業費用為4.2元/㎡/月，屆時使用前可以跟管家預約。但當記者問及使用時間等細節時，該銷售人員坦言，健身房并非全天候開放，后續僅會在早中晚高峰時段，或僅早晚高峰時段開放供業主使用。

而在荔灣的保利·翡麗甲第，銷售人員則表示，項目物業費為6.9元/㎡/月，會所不收取會費，主要產生一些附加費用和教練相關費用。“例如，茶室可免費預約進入，但如需點單消費則需另行付費；此外，高爾夫球室等部分場地也需單獨收費。”

記者走訪了解到，目前市面上大部分樓盤的會所主要有三種收費形式：一是“月費會籍”，如金融城某高端項目，每戶月費會籍為1400元，包含7個家庭成員名額；二是“物業費包含基礎功能”，如面粉廠板塊項目，物業費為15元/㎡/月，游泳、健身等常規配套，不再額外收費，但私宴廳、國醫館等服務需另行付費；三是“外包運營模式”，不少樓盤選擇與專業健身場館簽約，將會所運營交由外包機構負責。

“部分剛需盤的會所，其實并未打算長期運營。有的會所裝修只做表面功夫，泳池貼磚敷衍了事，健身器械要么是租賃的，要么是廉價產品。一旦物業費收入無法覆蓋會所運營成本，后續業主的使用體驗就會大打折扣。”一位業內人士透露。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“好房子”應當具備完善的產品說明書，內容需涵蓋房屋樓棟、室內空間、小區環境、地下及地上配套等各個方面。買賣雙方之間要實現信息對稱；即便無法完全對稱，也應建立基于產品說明書的信任關系，保障購房者的合法權益。

■購房提醒

做個精明消費者 買房前先“四問會所”

1

產權和運營主體：會所是開發商自營、物業公司運營，還是外包給第三方？不同主體決定了未來的穩定性和服務質量。

3

使用時間和開放范圍：是否全天候開放？所有功能區僅對全體業主開放，還是同時對外開放？

2

收費方式和標準：是包含在物業費里，還是額外收會籍費、按次收費、增值服務收費？每月實際支出會是多少？

4

如運營不善怎么辦：合同中是否有約定？業主是否有權更換運營方？是否有監督機制？

■專題策劃：丁燦 ■專題采寫：新快報記者 何璐詩