容積率僅1.2！馬鞍山年度“神戶型”地塊亮相

當一宗容積率被嚴格限定在1.2以下的住宅用地掛牌，其價值早已超越了土地本身，成為解碼城市發展雄心與居住進化方向的關鍵密鑰。

2026年4月14日，馬鞍山市自然資源和規劃局一紙公告，將一宗編號為“馬政儲出2026-1號”的住宅用地推至臺前。這宗位于花山區秀山湖東單元、面積約68.8畝的地塊，以其罕見的1.0-1.2的超低容積率，在當下市場中投下了一顆“深水炸彈”。

這并非一宗普通的土地出讓。若將其坐標置于指引馬鞍山至2035年發展的《馬鞍山市國土空間總體規劃（2021-2035年）》宏闊藍圖中審視，其深意便豁然開朗：這不僅是市場對高品質改善需求的回應，更是城市在規劃確定的“未來核心”中，以空間形態升級引領人口與資本集聚的“精準落子”。

NO.1|壹

68.8畝“低密瑰寶”，錨定秀山湖價值天花板

作為馬鞍山2026年首宗亮相的重量級住宅用地，該地塊的指標與要求，透露出極強的信號意義。

1. 核心指標“苛刻”且明確：為高端改善量身定制

超低容積率：1.0＜容積率≤1.2。這一指標在當前市場中極為稀缺，明確指向低層、低密、高綠化率的改善型產品，如洋房、疊墅或高品質低層住宅。這直接摒棄了高周轉、高密度的剛需開發模式，對開發商的產品力、資金實力和品牌溢價能力提出了極高要求。

嚴控建筑密度：建筑密度≤30%。這確保了樓棟之間有充足的間距，保障了社區的開闊感、通風采光與私密性，是提升居住舒適度的關鍵硬指標。

高綠地率保障：綠地率≥35%。遠超常規標準，為打造高品質的園林景觀和社區公共空間奠定了規劃基礎。

2. 附加條件“隱形”提升價值

無償代建公共綠地：競得人須在地塊西側沿韶山路，按不低于450元/平方米標準代建約1774平方米綠地，建成后無償移交。這并非單純的成本負擔，而是以開發商的力量，提升板塊整體的公共空間品質和城市界面，最終反哺項目價值，是“共建高品質片區”的體現。

配套要求明確：社區、養老、托育、醫療等配套設施在周邊集中設置，本地塊無需配建。這避免了配套設施“小而散”，有利于在更大范圍內實現優質公共資源的集約高效配置，同時也讓本地塊能更純粹地專注于居住品質的營造。

禁止“別墅化”：明確“不得用于建設別墅和私家莊園”。這劃定了產品底線，確保開發是面向更廣泛高端改善客群的“高品質住宅”，而非極少數人的“奢侈品”，符合“房住不炒”與城市功能導向。

3. 區位與市場定位：瞄準城市“新貴”聚集地

地塊位于秀山湖東單元，韶山路與望湖路交叉口東北角。秀山湖片區經過多年發展，已成為馬鞍山公認的現代化宜居新城、科教文化高地和高素質人口聚集區。周邊環繞安徽工業大學、馬鞍山學院等高校，市政廣場、奧體中心、市人民醫院東院等公建配套成熟，生態環境優越。在此推出低密地塊，其目標客群清晰指向高校教師、企業高管、產業精英、返鄉改善等對居住品質有極致要求的高凈值人群。

NO.2 |貳

非偶然供應，而是“秀山次中心”的必然拼圖

這宗看似獨立的地塊，實為《馬鞍山市國土空間總體規劃》中關于“城東片區”和“秀山次中心”宏偉構想的關鍵功能填充和空間兌現。

1. 落實“一核、三心、三客廳”中心體系，做強“秀山次中心”

總規明確構建“一核（雨山湖）、三心（陽湖、秀山、金字塘）、三客廳”的城市中心體系。其中，秀山次中心的定位是：“圍繞秀山新區布局，布局濱水服務組團、科研創新組團、青年社區組團，完善對城東等地區的綜合服務職能”。

本地塊正位于“秀山次中心”的核心輻射范圍。其低密高質的居住屬性，正是規劃中“青年社區組團”、“濱水服務組團”吸引和留住高端人才（青年人才、創新人才）所需的高品質居住空間承載。它不是在配套成熟區“摘果子”，而是在為規劃中的“次中心”注入核心的、穩定的人氣與活力。

2. 踐行“城東做‘活’”空間策略，填充“宜居組團”功能

總規將中心城區劃分為五大片區，城東片區（含秀山新區、大學城等）的發展重點是“做‘活’”，推進宜居、科教、產城融合三大組團功能提升。

本地塊所在的秀山湖東單元，完美契合“宜居組團”定位。超低容積率的設定，是“提升”二字在居住維度最極致的體現。它響應了規劃“科學控制容積率、高度、綠地率等建設指標，不斷提升城區居住環境”的要求，旨在打造一個可示范的“宜居樣板”。

3. 呼應“優化居住用地布局”與“職住平衡”導向

規劃要求“優化居住用地布局，引導保障性租賃住房優先布局在交通和就業便利地區，避免形成單一功能的大型居住區”。

本地塊周邊產業（高新區）、科教資源豐富，本身具備“職住平衡”的優良基礎。在此布局高端居住，有助于吸引周邊就業的高端人才就近安居，減少長距離通勤，這正是規劃所倡導的“布局與產業空間、就業崗位相匹配的居住用地”的實踐。

4. 融入“五環七廊四楔”藍綠網絡，兌現公園城市愿景

總規著力構建“五環七廊四楔”的藍綠空間網絡。秀山湖綠環是“五環”之一。本地塊不僅毗鄰秀山湖，其代建綠地要求更是將項目自身的發展與片區綠廊的完善直接綁定。這體現了“公園城市”理念中“可進入、可參與”的要求，確保了城市開發不僅不侵占生態空間，反而為其增值賦能。

NO.3|叁

結語

馬政儲出2026-1號地塊的掛牌，如同一面多棱鏡，折射出馬鞍山在城市發展新周期下的多重戰略思考。

土地供應邏輯發生根本轉變：從“量的保障”到“質的引領”。 在城鎮化速度放緩的背景下，馬鞍山的土地供應正告別過去以規模擴張為主的模式，轉向“以質定供”。在秀山湖這類核心板塊推出超低容地塊，意在通過稀缺的土地資源，倒逼市場供應最頂級的產品，從而整體拉升城市的人居標準、資產價值和人才吸引力。這傳遞出一個強烈信號：未來，核心區的土地將極度“吝嗇”，且必將用于打造“傳世之作”。

秀山湖板塊價值進入“二次裂變”期，產品力是唯一通行證。 秀山湖板塊已從“配套建設期”進入“價值升華期”。未來板塊的內部價值將急劇分化。擁有一線湖景、超低容積率、頂尖產品設計和品牌溢價的項目，將與普通高層住宅拉開巨大價值差距。對于購房者而言，在秀山湖置業，必須從“買地段”進階為“買地塊、買產品、買不可復制的稀缺性”。這宗地的未來項目，有望成為重新定義板塊價值基準的“錨”。

“規劃溢價”在高端市場兌現得最為徹底。 總規中關于“秀山次中心”、“宜居組團”、“公園城市”的所有美好描述，其價值最終需要頂級的空間載體來承接和變現。這宗地因其苛刻的規劃條件，成為了承接這份“規劃溢價”的最佳容器。它的出現，讓圖紙上的規劃利好變得可觸摸、可預期、可資本化。投資此類資產，本質上是在投資城市頂級規劃藍圖最確定的兌現部分。

對開發商提出“終極考驗”：告別路徑依賴，回歸產品主義。 這宗地是典型的“高門檻、高價值”地塊。它排斥單純依靠高杠桿、快周轉的開發商，只歡迎那些具備長遠眼光、雄厚資金、精湛產品力和品牌口碑的“長期主義者”。它的開發過程與最終呈現，將成為檢驗開發商是否真正理解并有能力參與馬鞍山城市未來建設的試金石。