滬二手房交易創(chuàng)5年單日新高，車位單獨發(fā)證增加交易？官方詳解不動產(chǎn)新規(guī)變化

上海樓市“新七條”出臺一個多月，住房交易明顯升溫。4月11日，二手房網(wǎng)簽量1632套創(chuàng)下5年單日新高。

“數(shù)據(jù)是官方虛增，故意把車位算進(jìn)去了”“活躍度后勁不足，“現(xiàn)在夫妻更名被鎖死，會增加交易成本”……市場上不乏這樣的質(zhì)疑。

網(wǎng)友留言。

記者了解到，這些說法源于部分平臺賬號對3月1日施行的《上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》的誤讀。

實際上，此次新規(guī)是對2021版到期規(guī)定的修訂，以銜接現(xiàn)行國家政策和社會變化。車位產(chǎn)權(quán)登記、配偶之間權(quán)利變動登記等方面的調(diào)整，都屬于登記領(lǐng)域的技術(shù)性優(yōu)化，不影響普通市民的日常交易。

新規(guī)施行以來市場平穩(wěn)

2月25日，上海出臺樓市“新七條”，3月1日，不動產(chǎn)登記新規(guī)施行。時間上的接近，讓不少人將兩者關(guān)聯(lián)，誤認(rèn)為是連續(xù)的樓市調(diào)控政策。

記者從上海市確權(quán)登記局了解到，上海的不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定已是第四次調(diào)整。此前一版于2021年3月1日施行，有效期為5年，此次修訂屬于正常到期更新。施行一個多月來，市場比較平穩(wěn)，并不存在所謂“增加交易成本”等異常情況。

之所以將兩者捆綁討論，源于部分人對“不動產(chǎn)”范疇的認(rèn)識偏差。

不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。“新規(guī)涉及11類可以登記的不動產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)只是其中的一部分。”上海市確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。

可登記的不動產(chǎn)權(quán)利體系龐大，包含集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，國有農(nóng)用地的使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)，居住權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等。

上海市區(qū)登記機(jī)構(gòu)每年受理申請100多萬件，涌現(xiàn)的新場景、新問題、新需求很多。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次調(diào)整除了考慮到期更新，更重要的是貫徹上位法要求，形成上海可執(zhí)行、可操作的具體標(biāo)準(zhǔn)，做到于法有據(jù)；回應(yīng)上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和登記實務(wù)的現(xiàn)實需求，解決實踐中遇到的難題，填補(bǔ)規(guī)則空白。同時，統(tǒng)一全市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范各類登記行為。

車位可擁有獨立產(chǎn)證

上海二手房交易量沖高，是因為把車位也算進(jìn)去了？新規(guī)中關(guān)于車位產(chǎn)證登記的調(diào)整，引發(fā)了一些誤解。

上海車位和住宅一樣，一直被視為獨立的不動產(chǎn)單元。多位房產(chǎn)中介告訴記者，上海房地產(chǎn)交易中心公布的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，歷來都包含車位，并非因為新規(guī)才納入。

過去，車位是作為房屋的附屬設(shè)施，登記在同一張產(chǎn)證上。但實踐中出現(xiàn)不少特殊情況。比如，一套住房由夫妻與其兒子三人共同共有。兒子婚后，兒媳以個人名義出資購買小區(qū)車位，登記時產(chǎn)權(quán)人如何確定就成了問題。又如，房屋被拍賣或處分時，車位無法單獨處置。

“房+車位”同證的模式，也確實過影響交易效率。“在浦東聯(lián)洋國際社區(qū)（如仁恒河濱城），此前二手房交易就因車位問題陷入僵局。一套總價數(shù)千萬元的房產(chǎn)，內(nèi)含價值近百萬元的車位，無形中抬高了購房門檻，迫使部分不需要車位的潛在買家放棄。甚至因車位權(quán)屬和定價爭議，直接導(dǎo)致交易周期拉長甚至失敗。”上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說。

此次新規(guī)調(diào)整的核心是，車位可以作為獨立的不動產(chǎn)單元進(jìn)行登記、單獨發(fā)證。這就解決了上述案例里面兒媳購買車位的產(chǎn)權(quán)問題。房車分開辦證之后，兒媳、夫妻與兒子分別辦理產(chǎn)證。登記系統(tǒng)可以在后臺將該車位關(guān)聯(lián)在相關(guān)業(yè)主的房屋上。

雖然可以分開辦證，但并非徹底割裂。如果你不是小區(qū)業(yè)主或和業(yè)主同住的直系親屬，不可以單獨購買該小區(qū)的車位。畢竟在購買車位時，仍需提供在該小區(qū)購置房屋的證明。

“新規(guī)在登記系統(tǒng)中強(qiáng)化了車位與對應(yīng)房屋的數(shù)字化關(guān)聯(lián)，兩者在權(quán)屬上依然保持可追溯的邏輯聯(lián)系，避免因附屬設(shè)施權(quán)利人與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致而引發(fā)的處置糾紛。”上海市確權(quán)登記中心法制事務(wù)科負(fù)責(zé)人說。

已持有車位的市民，如果希望拆分產(chǎn)證，操作也十分便捷。只需用手機(jī)提交申請，系統(tǒng)生成二維碼后，即可前往大廳自助打證機(jī)，掃碼打印新產(chǎn)證。市民可就近尋找登記中心辦理，不必局限在房子或車位所在區(qū)。

需要注意的是，拆分的前提是房屋與車位權(quán)利人一致，且無其他特殊情況。拆分后，原有的份額、權(quán)利內(nèi)容不變，僅將房子和車位分別記載于兩本產(chǎn)證。

夫妻之間變動仍免征契稅

上海登記實務(wù)中，房產(chǎn)相關(guān)的占比很大。以前，夫妻之間在房產(chǎn)證上加名、減名、更名，都叫“變更登記”，相當(dāng)于房子沒換權(quán)利人，只是信息變了。

新規(guī)明確，“夫妻之間”權(quán)利變動調(diào)整為“轉(zhuǎn)移登記”。可以理解為，產(chǎn)權(quán)從一個人轉(zhuǎn)到另一個人。以前，變更登記不需要繳納契稅，調(diào)整之后，會不會增加交易成本？

答案是不會。“我們已與稅務(wù)部門溝通，按照稅收征管要求，夫妻之間做轉(zhuǎn)移登記，在核稅時也可以免契稅。”工作人員表示，此次調(diào)整是呼應(yīng)國家《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》等規(guī)定的要求。

只有一類人會感受到變化。家里有違法搭建，比如搭建陽光房、封陽臺沒報批，且城管部門已通知登記機(jī)構(gòu)在房屋上作了文件登記的市民，按照原來的變更登記，不需要整治拆違注銷文件登記。現(xiàn)在改成轉(zhuǎn)移登記，城管會要求轉(zhuǎn)移前必須整改并完成注銷文件登記后方可辦理。

新增破產(chǎn)管理人登記要求

新規(guī)還有一項重要調(diào)整，是新增了破產(chǎn)管理人處置破產(chǎn)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。

這幾年，新設(shè)企業(yè)數(shù)量激增，市場優(yōu)勝劣汰的過程中，有大量企業(yè)需要退出。以前，企業(yè)破產(chǎn)案例并不多，通過法院訴訟糾紛模式處理即可。現(xiàn)在很多企業(yè)主動向法院申報破產(chǎn)，由法院組織財經(jīng)查詢和清算，專業(yè)機(jī)構(gòu)（律所、會計師事務(wù)所）擔(dān)任破產(chǎn)管理人，統(tǒng)一處理企業(yè)的債權(quán)債務(wù)和資產(chǎn)處置，整體模式和法院訴訟裁判是完全不同的。

“市場健康的‘新陳代謝’，需要破產(chǎn)管理人了解企業(yè)名下還有多少財產(chǎn)，如何合法合規(guī)地處置這些財產(chǎn)。之前，關(guān)于這部分的不動產(chǎn)登記規(guī)則屬于空白，需要我們設(shè)計一套新的規(guī)則，便于他們查詢，明確登記技術(shù)規(guī)定和具體程序，方便各區(qū)按照統(tǒng)一手勢執(zhí)行。”上海市確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。這是優(yōu)化營商環(huán)境、形成“準(zhǔn)入—經(jīng)營—退出”市場閉環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

原標(biāo)題：《滬二手房交易創(chuàng)5年單日新高，車位單獨發(fā)證增加交易？官方詳解不動產(chǎn)新規(guī)變化》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：邵競

來源：作者：解放日報 戚穎璞