借名買(mǎi)房律師：登記人惡意轉(zhuǎn)移房屋，借名人如何成功起訴合同無(wú)效？

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引言：一起典型的借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛

借名買(mǎi)房后，出名人能否隨意轉(zhuǎn)讓房屋？當(dāng)出名人與第三人惡意串通損害借名人權(quán)益時(shí)，法院如何認(rèn)定？本案是一起典型的借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛，涉及兄弟姐妹關(guān)系、房改售房、工齡優(yōu)惠、書(shū)面協(xié)議、錄音證據(jù)等多個(gè)要素。法院在全面審查證據(jù)后，認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立，并認(rèn)定三被告惡意串通損害原告權(quán)益，判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，為借名買(mǎi)房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買(mǎi)房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益的維護(hù)。

一、 案情回顧：借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛的來(lái)龍去脈

本案中，陳明輝、陳明遠(yuǎn)作為原告提起訴訟，陳明杰、王建國(guó)、王小明作為被告應(yīng)訴。

原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰系兄弟姐妹關(guān)系。陳建國(guó)、張秀英系三人之父母，育有五子女，分別是陳明華、陳明杰、陳明強(qiáng)、陳明輝、陳明遠(yuǎn)。被告陳明杰與被告王建國(guó)系夫妻關(guān)系，被告王小明系二人之子。陳建國(guó)于2014年去世，張秀英于2019年去世。

坐落于北京市某區(qū)一號(hào)房屋系陳建國(guó)承租公房。1983年該房屋拆遷，安置了一號(hào)房屋及二號(hào)房屋。其中二號(hào)房屋由陳建國(guó)承租，安置人口為陳建國(guó)夫婦、陳明杰、王小明，實(shí)際居住人口為陳建國(guó)夫婦。一號(hào)房屋由張秀英承租，安置人口及實(shí)際居住人均為陳明輝、陳明遠(yuǎn)、陳明強(qiáng)夫妻及其子女。

1992年左右陳明強(qiáng)單位分房搬離一號(hào)房屋，陳明杰搬入一號(hào)房屋。1995年陳建國(guó)按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)二號(hào)房屋，產(chǎn)權(quán)登記在陳建國(guó)名下，陳建國(guó)去世后，該房屋已繼承分割完畢。

1998年，一號(hào)房屋進(jìn)行房改售房時(shí)，由于房屋價(jià)格可以享受工齡優(yōu)惠政策，考慮陳明杰工齡較長(zhǎng)，經(jīng)陳明杰、陳明輝、陳明遠(yuǎn)口頭協(xié)商，以陳明杰的名義購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房款由三人各出資13000元，購(gòu)房后一號(hào)房屋登記在陳明杰名下，所有權(quán)歸三人共有。

為信守承諾，2017年4月15日，陳明杰、陳明輝、陳明遠(yuǎn)簽訂書(shū)面協(xié)議，再次確認(rèn)一號(hào)房屋歸三人共有。

2021年4月，被告陳明杰、王建國(guó)同意給予原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)一定金額的房屋折價(jià)款，但2021年5月19日，被告陳明杰、王建國(guó)在明知涉案房屋為原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰共有的情況下，通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)行使，將一號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)至被告王小明名下。

原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)認(rèn)為被告陳明杰、王建國(guó)、王小明損害了原告合法權(quán)益，故提起訴訟。

二、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：借名買(mǎi)房關(guān)系如何認(rèn)定？惡意串通如何認(rèn)定？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類(lèi)案件的難點(diǎn)所在：

借名買(mǎi)房關(guān)系如何認(rèn)定？ 原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰之間是否存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系？

惡意串通如何認(rèn)定？ 被告陳明杰、王建國(guó)、王小明是否構(gòu)成惡意串通損害原告權(quán)益？

關(guān)鍵證據(jù)如何認(rèn)定？ 書(shū)面協(xié)議、證人證言、錄音證據(jù)的證明力如何？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定？ 惡意串通簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

三、 法院判決：確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

本案中，根據(jù)已查明事實(shí)，涉案房屋原為公房，承租人為原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)及被告陳明杰之母張秀英，因房改售房變更承租人為陳明杰后，由陳明杰購(gòu)買(mǎi)，并登記在其名下。

根據(jù)原告提交的2017年及2020年原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰簽名的兩份證明顯示，陳明杰認(rèn)可涉案房屋系三人出資，所有權(quán)歸三人所有，登記在陳明杰名下。被告雖不認(rèn)可系陳明杰簽名，但經(jīng)法院釋明后，并不申請(qǐng)對(duì)其簽名進(jìn)行筆跡鑒定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利后果。

且結(jié)合陳明華、陳明強(qiáng)證人證言，及原告提交的錄音證據(jù)中被告陳明杰、王建國(guó)的陳述，可以認(rèn)定被告陳明杰、王建國(guó)對(duì)于涉案房屋為原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)及被告陳明杰共有均明知且不持異議，故法院確認(rèn)原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰之間形成借名買(mǎi)房合同關(guān)系。

按照雙方借名買(mǎi)房約定，涉案房屋應(yīng)為原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)及被告陳明杰共有，原告享有要求陳明杰進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記或給付對(duì)價(jià)的相應(yīng)債權(quán)。

鑒于被告陳明杰、王建國(guó)與被告王小明簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，已將房屋過(guò)戶(hù)至王小明名下，三被告構(gòu)成對(duì)原告合法權(quán)益的侵害。

關(guān)于三被告是否構(gòu)成惡意串通一節(jié)，被告陳明杰、王建國(guó)明知原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰之間存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系，被告王小明雖表示其對(duì)于借名買(mǎi)房的約定并不知情，但鑒于根據(jù)雙方2021年4月10日的談話錄音顯示，被告王建國(guó)曾稱(chēng)"我兒子折中的意見(jiàn)，給160萬(wàn)，再拿出10萬(wàn)"，可見(jiàn)被告王建國(guó)自認(rèn)被告王小明對(duì)應(yīng)給予原告涉案房屋補(bǔ)償款一事知情。

且綜合考慮涉案房屋來(lái)源，原、被告親屬關(guān)系及三被告為王小明子女上幼兒園將涉案房屋過(guò)戶(hù)至王小明名下，涉案房屋與王小明具有利害關(guān)系等因素，法院認(rèn)為被告王小明應(yīng)當(dāng)知曉原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)與被告陳明杰之間存在借名購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的事實(shí)。

在三被告明知存在該借名買(mǎi)房合同關(guān)系的情況下，仍簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將涉案房屋過(guò)戶(hù)至王小明名下，且未有相關(guān)證據(jù)證明王小明支付了購(gòu)房款，故法院認(rèn)為三被告構(gòu)成惡意串通。

判決結(jié)果：

確認(rèn)被告陳明杰、王建國(guó)與王小明就一號(hào)房屋簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動(dòng)的法律實(shí)踐課，對(duì)處理類(lèi)似的借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 書(shū)面協(xié)議的重要性

本案中，2017年和2020年的兩份書(shū)面協(xié)議成為證明借名買(mǎi)房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買(mǎi)房時(shí)，務(wù)必簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2. 錄音證據(jù)的證明作用

本案中，2021年4月10日和2021年7月1日的兩次談話錄音成為證明三被告明知借名買(mǎi)房關(guān)系的重要證據(jù)。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房糾紛中，錄音證據(jù)具有重要的證明作用。

3. 證人證言的證明作用

本案中，陳明華、陳明強(qiáng)的證人證言成為證明借名買(mǎi)房關(guān)系的重要證據(jù)。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房糾紛中，證人證言具有重要的證明作用。

4. 惡意串通的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

本案中，法院認(rèn)定三被告構(gòu)成惡意串通，關(guān)鍵在于三被告明知存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系，仍簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且未有相關(guān)證據(jù)證明王小明支付了購(gòu)房款。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛中，惡意串通的認(rèn)定需要充分的證據(jù)支持。

5. 筆跡鑒定的重要性

本案中，三被告雖不認(rèn)可系陳明杰簽名，但經(jīng)法院釋明后，并不申請(qǐng)對(duì)其簽名進(jìn)行筆跡鑒定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利后果。這提醒當(dāng)事人，在借名買(mǎi)房糾紛中，如對(duì)簽名真實(shí)性有異議，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)筆跡鑒定。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類(lèi)似的借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛，請(qǐng)務(wù)必注意：

簽訂書(shū)面協(xié)議：在借名買(mǎi)房時(shí)，務(wù)必簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

保留所有證據(jù)：保留好與借名買(mǎi)房相關(guān)的所有證據(jù)，包括書(shū)面協(xié)議、付款憑證、錄音證據(jù)等。

及時(shí)申請(qǐng)筆跡鑒定：如對(duì)簽名真實(shí)性有異議，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)筆跡鑒定。

收集惡意串通證據(jù)：如發(fā)現(xiàn)出名人與第三人惡意串通，應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)證據(jù)。

尋求專(zhuān)業(yè)支持：借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅維護(hù)了原告陳明輝、陳明遠(yuǎn)的合法權(quán)益，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜借名買(mǎi)房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛時(shí)，對(duì)借名買(mǎi)房關(guān)系的保護(hù)和對(duì)惡意串通行為的嚴(yán)厲打擊。對(duì)于每一位遭遇類(lèi)似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專(zhuān)業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)，旨在分享專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類(lèi)似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢(xún)?！?/strong>

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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