被寧波人買爆的杉井奧萊，租金竟比核心商場還貴？

奧萊世界

贏商股份旗下專注奧特萊斯領域的賦能平臺

圖源：除特別注明，均來源于企業、項目、品牌官方渠道

編輯：付慶榮

3月底，12支消費REITs年報集中亮相，中金唯品會奧萊REIT憑一份“短周期、高爆發”的成績單，脫穎而出。

在中金唯品會奧萊REIT年報覆蓋4個月內（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日），其底層資產寧波杉井奧萊交出多項高光數據：

• 營業收入、運營凈收益、分派率三項核心指標超額完成；

• EBITDA利潤率高達68%，租金單價446.33元/平方米/月，超越青島萬象城的426.61元/平方米/月，實力詮釋“成熟奧萊統治力”。

即將15歲的寧波杉井奧萊，已進入高度成熟階段，不求激進，穩字當頭。

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四大維度拆解

寧波杉井奧萊硬核運營實力

綜合審視底層項目運營收入與利潤、EBITDA與EBITDA利潤率、可供分配金額、租戶結構等多個核心指標，更能客觀判斷資產的價值底色。

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業績“標兵”：雙指標超額完成，租金單價遙遙領先

對奧萊REITs而言，底層資產的營業收入（租金、聯營抽成等全部收入）是利潤與分紅的基礎，運營凈收益（營業收入扣除人工、物業等運營成本）則體現真實造血能力。

2025報告期內，中金唯品會奧萊REIT底層資產項目寧波杉井奧萊營業收入1.18億元，大于招募書預測的9142.82萬元，完成度為128.77%；運營凈收益9585.85萬元，大于預測數的6948.16萬元，完成度高達137.96%。

亮眼業績背后，是穩定的高出租率、優質租金單價的支撐。期內，杉井奧萊實現100%出租率、100%租金收繳率，租金單價達446.33元/平方米/月。

，截至2025年末，13個消費REITs底層項目中，寧波杉井奧萊租金單價超過青島萬象城（426.61元/平方米/月），更遙遙領先其他消費REITs底層資產項目，凸顯奧特萊斯的差異化價值和城市級地標的議價能力，也印證了寧波本地消費者對大牌熟牌的偏好與項目強大的招商能力。

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盈利“尖子生”：EBITDA利潤率68%，抗風險能力強

長效穩健的運營，轉化為可觀的盈利能力。

EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）是項目真實盈利能力與現金流創造能力的“試金石”，EBITDA越高，可供分配的現金流越充足；EBITDA利潤率（EBITDA÷營業收入×100%）則直接體現“賺錢效率”，是判斷資產優劣的核心標尺。

報告期內，寧波杉井奧萊EBITDA達8023.76萬元，EBITDA利潤率高達68.16%，達成基金管理人設定的年度預算目標。這意味著，項目具備成熟奧萊的稀缺特質——高毛利、高現金流、低運營成本，即便市場波動，也能保持穩定分紅，抗風險能力較強。

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投資“穩健派”：可分配金額超額，獲資本市場認可

投資REITs的核心訴求，是獲取長期穩定的分紅回報。而判斷消費REITs是否為“現金牛”，看兩個關鍵指標——分派率、可供分配金額完成度。

2025年，中金唯品會奧萊REIT實現可供分配金額5702.36萬元，按照2025年末市值計算的年化現金流分派率為3.89%。可分派金額數值較中金唯品會奧萊REIT招募說明書中預測的5231.77萬元高出8.99%，達成率為108.99%。年報解釋，“差異的主要原因為，實際經營業績好于預期、按照基金合同約定募集期間產生的利息計入基金財產等因素影響。”

對比其他消費REITs不難發現，奧萊業態憑借“名品+折扣”的獨特模式，在經濟周期波動中展現出極強的抗壓性，而寧波杉井奧萊的表現，更印證了奧萊作為“穩健投資標的”的核心價值。

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租戶管理：低集中度控風險，穩扣率守穩健

優質的租戶結構，是項目穩定運營的重要保障。報告期末，寧波杉井奧萊共有212家在營商戶，其中零售業態面積占比84.18%，非零售業態面積占比15.82%。值得關注的是，前五大商戶聯營及租賃收入占全部聯營及租賃收入的比例為17.59%，低于同類型奧萊REITs底層資產項目的商戶集中度。

低商戶集中度，有效分散了收入來源，避免過度依賴主力店，降低了主力店撤場、調整帶來的階段性經營波動，是一種精準規避風險的有效手段。

聯營扣率，體現了奧萊項目與品牌商的共生深度，而扣率的調整則直接反映經營策略。

結合2025年實際經營情況及對未來經濟環境的判斷，寧波杉井奧萊未來聯營扣率從首發預測的13.00%調整為13.50%，該數值取2024年（13.3%）與2025年（13.8%）實際扣率的平均值。

這一調整背后，是項目“成熟穩態”的經營思路——作為寧波市場龍頭，2025年13.8%的扣率已處于行業高位，此次調整不追求激進參數，而是以審慎態度平滑業績波動，進一步夯實運營穩定性，也體現了其與品牌商共生共贏的經營理念。

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悶聲發大財

品牌煥新、空間體驗、會員服務

4個月的短周期數據，足以窺見寧波杉井奧萊“悶聲發大財”的底氣——堅持“大品牌，小價格”，持續深耕品牌煥新、空間體驗、會員服務，從“折扣場”升級為有溫度、有粘性的“品質奧萊”。

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每年汰換20%品牌，持續鞏固競爭優勢

作為杉杉商業集團的奧萊“首發項目”，寧波杉井奧萊持續每年汰換品牌高達20%，通過“首店經濟+超級大店”模式，持續提升單店效能，精準吸引追求“質價比”的各類消費群體。

2025年，項目引入lululemon、VAUDE、MAIAACTIVE、HEFANG等7家浙江奧萊首店，完成69個品牌的煥新升級，涵蓋FERRAGAMO、TommyHilfiger、FILA、凱樂石等知名品牌，其中不乏浙江省首家或獨家的奧萊旗艦店、全新形象店。

尤值一提的是，隨著lululemon浙江奧萊首店的入駐，寧波杉井奧萊躋身全國唯四集齊“中產三寶”的項目，另外三個是北京八達嶺奧萊、比斯特蘇州購物村、上海青浦百聯奧萊。

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深化“四友”理念，打造有溫度的商業空間

2025年寧波杉井奧萊緊扣“親子友好、女性友好、社交友好、寵物友好”的理念，將物理空間轉化為“內容體驗場”，用場景創新提升“好逛度”，實現從“賣商品”到“賣體驗”的轉變。

主題空間上，暑期舉辦充滿探險趣味的恐龍主題展，增強親子客群體驗度；與TeenieWeenie、ECCO、飛鳥與新酒等品牌共創主題場景，激發消費者情緒共鳴和消費欲望。

寵物友好方面，設置寵物專屬直梯，并聯合Coach、Hazzys和丹尼愛特舉辦多次愛寵圈層活動，通過設置專屬休息區、制作高端品牌寵物專屬銘牌、與寵物一起做瑜伽等活動，讓商業空間更具“人寵友好”屬性。

圖源：贏商網拍攝

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深化會員建設、營銷破圈，從“折扣場”到“生活場”

相比購物中心項目，奧萊項目多地處近郊/遠郊、業態偏重零售，且依賴高客單折扣消費，有較明顯的計劃性、低頻次消費特征，因此比普通購物中心更需要依靠會員復訪與復購支撐穩定銷售。

寧波杉井奧萊深諳此道，通過深化會員建設與多元化營銷，實現了從“流量”到“留量”的高效轉化。截至2025年末，寧波杉井奧萊總會員數量達219.1萬人，新增會員人數同比增長15.8%，活躍會員人數同比增長6.3%，會員消費貢獻占比達74.6%。

營銷方面，2025年項目圍繞節點大促、主題營銷、首店聯動、文旅體驗四大方向發力，落地櫻花購物季、聽勸音樂節、非遺文化等場景活動，結合明星互動、時裝秀等提升體驗感；依托首店與旗艦店開業打造熱點，聯動景區推進文商旅融合，持續擴大客群覆蓋，為現金流穩定提供有力支撐。

看向未來，寧波杉井奧萊要實現nextlevel的跨越式發展,需由“本地龍頭”向“區域標桿”升級。

贏商大數據顯示，寧波杉井奧萊的本地客群占比高達82.1%，遠超全國行業平均范疇的60%~75%。而在六大奧萊REITs底層資產項目中，只有哈爾濱杉杉奧萊項目客群結構與之相似，其余項目的本地客群介于50%~70%之間。

為了強化區域虹吸能力，杉井奧萊已有清晰規劃。

品牌升級，2026年確立“高奢提調性、輕奢穩頻次、運動戶外聚人氣”的基調。贏商網實探發現，項目一季度已出現潮宏基、TORYBURCH等新圍擋，同時引入茉莉奶白、米村拌飯等餐飲品牌，強化高端優勢與餐飲消費閉環；

營銷破圈，立足浙江省域，推進“浙江省一起省”全域營銷，擴大省內客群覆蓋，提升區域影響力。

從2011年開業至今，寧波杉井奧萊用十四年時間，從杉杉商業的首發項目，成長為本土奧萊標桿、市場認可的優質資產。眼下，寧波杉井奧萊的“十五而立”，還有新故事要講。