明湖的房價正在走下神壇

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上周末我在審閱3月份VIP月報時，有一個意外發(fā)現(xiàn)。我注意到300-500萬的二手成交中，板塊之間價格差縮小了，與我們的直覺大不相同。

在目前的成交結(jié)構(gòu)中，300-500萬的二手房是標(biāo)準(zhǔn)的改善產(chǎn)品，成交主力是交付10年之內(nèi)的次新房。

按照直覺，我們肯定會認(rèn)為此類產(chǎn)品鄞州賣得最貴，江北的要便宜一些，沒落的海曙，就只會更低了。

再細(xì)化到板塊，明湖無疑會站在塔尖，然后是鄞州公園，再然后是江東，最后才是段塘或者姚江新城。

但真實的成交價，根本不是這么回事。

為了方便大家直觀的看到價格分布，老司機(jī)先放一張月報里的截圖：

這是今年3月，寧波六區(qū)300-500萬二手房成交最多的樓盤，也是這個價位段的典型代表。每個樓盤成交都在4套以上，其平均價格的偶然性很小，具有很強(qiáng)的參考性。

我們來看看各板塊的價格。

首先是明湖，臻和院成交6套，均價25844元/平，湖光印成交5套，均價29046元/平，上湖城成交5套，均價27281元/平，水岸春暉成交4套，均價24755元/平。整體25000-29000元/平之間。

但最高的價格不在明湖，而在江東。譽(yù)品成交4套，均價33978元/平，龍湖天曜成交4套，均價30776元/平，春熙云鏡成交5套，均價28287元/平，整體價格明顯高出明湖。

再看江北姚江新城，尚江府（望江府）成交6套，均價27284元/平，江望晴雨成交5套，均價31640元/平，整體高于明湖。

江北的灣頭，清秀瀾灣成交4套，均價23027元/平，這個明顯比明湖低，萬象華府二期成交4套，均價28363元/平，也對齊明湖的同類價格了。

最后來看比較弱的海曙段塘，海語府成交4套，均價28870元/平，海曙金茂府成交5套，均價27492元/平，沒有明顯比明湖便宜。

從這個價位段的二手房來看，明湖的價格神話，似乎并不存在。

相較于新房價格的絕對領(lǐng)先，明湖在二手市場上并無明顯優(yōu)勢，為什么會出現(xiàn)這種情況？

這就必須要說到新房和二手房不同的定價邏輯。

新房基本上賣的是期房，實在不濟(jì)賣到了現(xiàn)房，基本也是一個準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，交付后的真實形態(tài)，特別是開發(fā)商撤出后，完全交由物業(yè)公司管理的形態(tài)，客戶是看不到的。

那些美輪美奐的樣板區(qū)、富麗堂皇的會所、包括泳池、健身房、私宴廳等都會保留到項目售完，這都是定價的加分項。

新房的基本定價邏輯是賣夢，在成本或者競爭的基礎(chǔ)上，通過廣告、現(xiàn)場和服務(wù)的造夢，創(chuàng)造銷售的溢價。

所以新房是最容易在新板塊上賣出高價的，哪怕這個板塊現(xiàn)狀一無所有，但只要夢造得好，可信度高，人們就愿意高價買單。

但二手房的定價邏輯截然不同，二手房賣的是現(xiàn)實，房子什么樣，環(huán)境怎么樣，配套怎么樣，包括供求怎么樣，都實實在在擺在那里，根本沒有造夢的機(jī)會，再說，房東也沒有造夢的能力。

所以二手房賣不出溢價，只能賣出隨行就市的價格。

明湖的二手房無法延續(xù)新房的神話，根本原因就在于明湖的現(xiàn)狀無法兌現(xiàn)新房的溢價。缺乏商業(yè)、生活便利性差、人氣不足、明湖尚未建成，都是原因。

而價格高的譽(yù)品、天曜，都在江東的鬧市區(qū)，生活配套極其成熟；姚江新城為什么還能賣到3萬元+？因為有非常硬核的江岸線和青藤書院；近3萬元的東悅府，依托的也是東部新城核心的成熟；甚至大家都不看好的段塘，靠著十足的煙火氣，也能站穩(wěn)28000元的價格區(qū)間。

很顯然，在二手市場上，地段成熟度和房價的相關(guān)性，比新房明顯要高。

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