參與拍地與注資住宅項(xiàng)目 領(lǐng)悅服務(wù)涉足地產(chǎn)開發(fā)背后

觀點(diǎn)網(wǎng) 后地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)就像是一個(gè)“圍城”，里面的人想出去，外面的人想進(jìn)來。京投發(fā)展、中交地產(chǎn)、華遠(yuǎn)等是房企是想出去的人，貝殼、德商產(chǎn)投服務(wù)等則是想進(jìn)去的人。

最近，想加入這座圍城的企業(yè)又多了一個(gè)領(lǐng)悅服務(wù)，和德商產(chǎn)投服務(wù)一樣也是一家物企。

3月24日，西昌市自然資源局公開掛牌兩宗涉宅地，一宗位于懷遠(yuǎn)學(xué)校南側(cè)、中航東路西側(cè)，另一宗位于南壇菜市場(chǎng)東側(cè)。

時(shí)隔半個(gè)多月，4月13日領(lǐng)悅服務(wù)遞交了一份標(biāo)書，高調(diào)宣告要下場(chǎng)參與南壇菜市場(chǎng)東側(cè)的拍賣。

涉足地產(chǎn)開發(fā)背后

事實(shí)上，這并非領(lǐng)悅服務(wù)這家物企第一次“涉房”。

4月8日，領(lǐng)悅服務(wù)旗下全資子公司成都匯宸景樾置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“匯宸景樾”），與成都興晟華商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“瑞浩置業(yè)”）訂立了注資協(xié)議。

根據(jù)這份協(xié)議，匯宸景樾向瑞浩置業(yè)注資400萬元，換得25%股權(quán)。

資料顯示，瑞浩置業(yè)是成都雙流區(qū)東升街道葛陌社區(qū)3組地塊項(xiàng)目的開發(fā)主體，項(xiàng)目地塊是在去年10月16日以3.14億元底價(jià)競(jìng)得，土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地，面積19134.49平方米，規(guī)劃建筑面積為38268平方米，樓面價(jià)8200元/平方米。

在拿地當(dāng)月，項(xiàng)目就進(jìn)入了建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)，興晟華商已投入了不少資金，因此這次領(lǐng)悅服務(wù)方面需要支付的“上車費(fèi)”不僅僅只是400萬元，還要向興晟華商償還此前墊付的約5873.21萬元項(xiàng)目預(yù)付款，以及以股東貸款方式向瑞浩置業(yè)出資約2604.45萬元，用于項(xiàng)目剩余所需資金。

也就是說，領(lǐng)悅服務(wù)以8877萬元的代價(jià)買了一張“車票”，正式踏入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

針對(duì)為什么要布局房地產(chǎn)開發(fā)，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)方面給出的說法是這樣的：盡管房市整體出現(xiàn)調(diào)整，惟國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境在逐步優(yōu)化，若干結(jié)構(gòu)性需求出現(xiàn)早期復(fù)蘇跡象。在此背景下，董事會(huì)認(rèn)為，定位清晰、規(guī)模可控及退出路徑明確的個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目仍有可堪挑選的投資機(jī)會(huì)。

于是，該公司決定采取項(xiàng)目特化方針，去投資那些有區(qū)域基礎(chǔ)、差異化定位、具有市場(chǎng)錯(cuò)位潛在價(jià)值的項(xiàng)目。

不過，這背后或許另有隱情。

據(jù)了解，領(lǐng)悅服務(wù)入局的成都雙流區(qū)項(xiàng)目命名為“鉑悅楠院”。2025年底，成都市雙流區(qū)規(guī)劃和自然資源局刊登“鉑悅楠院”項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案公示前，成都地產(chǎn)投資圈忽然傳出該項(xiàng)目為領(lǐng)地集團(tuán)的消息。

巧合的是，領(lǐng)地集團(tuán)旗下確實(shí)有幾座“楠院”產(chǎn)品——彭州·領(lǐng)地楠院、廣元·領(lǐng)地楠院、綿陽·領(lǐng)地楠院。另一方面，興晟華商與瑞浩置業(yè)的成立時(shí)間分別為2025年7月與9月，不久后便拿下了成都雙流區(qū)宅地，簡(jiǎn)直就是專門為了這個(gè)項(xiàng)目而生的。

假如鉑悅楠院也是領(lǐng)地集團(tuán)旗下項(xiàng)目，那么領(lǐng)悅服務(wù)這次布局房地產(chǎn)行為的背后肯定與關(guān)聯(lián)方領(lǐng)地集團(tuán)脫不開關(guān)系，甚至這次投資的本質(zhì)可能是一出“反向輸血”的老戲碼。

代價(jià)與壓力

和第一次注資合作的方式不同，領(lǐng)悅服務(wù)第二次決定嘗試獨(dú)自拿地。

該公司于4月13日向西昌市自然資源局遞交了一份標(biāo)書，將參與四川西昌市南壇菜市場(chǎng)東側(cè)HD-03-73地塊的競(jìng)拍。資料顯示，該地塊面積15444.39平方米，為二類城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)用地（商業(yè)比例10%-20%），容積率1.0-2.2，建筑密度不超過30%，地塊起始價(jià)為14271萬元。

這一次，其給出的投資理由是：公司目前于西昌經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，并于該市累計(jì)穩(wěn)固的客戶群，為物業(yè)開發(fā)提供一定的客戶資源保障。西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持穩(wěn)健，且考慮到于該地塊處于西昌的理想地段，提供的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)將吸引公司現(xiàn)有物業(yè)管理客戶再次置業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)新客戶。

從數(shù)據(jù)來看，四川地區(qū)屬于是領(lǐng)悅服務(wù)的“大本營(yíng)”。根據(jù)2025年業(yè)績(jī)報(bào)告，其于報(bào)告期末的在管項(xiàng)目數(shù)量為235個(gè)，其中大部分都位于四川省內(nèi)，達(dá)199個(gè)；總在管面積3162.6萬平方米，四川省內(nèi)在管面積占比達(dá)79.7%；來自四川省的物管服務(wù)收入占比亦為79.7%。可以說，該公司在四川省內(nèi)確實(shí)具備一定的品牌影響力。

只是，西昌不是成都，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)比較弱，很容易便會(huì)受到環(huán)境的影響。有數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度西昌商品住宅成交均價(jià)同比下跌2.8%，其中3月單月成交面積同比跌幅達(dá)21.5%。在這種情況下，一家物企開發(fā)的產(chǎn)品真的能夠吸引客戶置業(yè)嗎？

另一方面，該公司也面臨著不小的壓力。

2025年，領(lǐng)悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.64億元，同比增長(zhǎng)1.8%；期內(nèi)錄得毛利約2.04億元，同比增長(zhǎng)10.9%，整體毛利率同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至30.6%；凈利潤(rùn)約為7792.7萬元，其中歸母凈利潤(rùn)為7941.8萬元，同比下降2.61%，已是連續(xù)第二年出現(xiàn)利潤(rùn)縮減。

假設(shè)西昌地塊最終以底價(jià)成交，那么該公司兩次在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投入將累計(jì)達(dá)到2.3億元，已超過近兩年利潤(rùn)總和。同時(shí)，2025年末其賬上現(xiàn)金規(guī)模約為8.24億元，資金池瞬間萎縮掉28%。

不過，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，不排除領(lǐng)悅服務(wù)獨(dú)自拿地會(huì)是一個(gè)“煙霧彈”的可能性，后續(xù)其仍可通過引入投資方讓渡項(xiàng)目大部分股權(quán)，同時(shí)還存在將其交由關(guān)聯(lián)方代建的可能。只要不是完全獨(dú)立拿地、開發(fā)、銷售，企業(yè)的資金壓力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低許多。

對(duì)領(lǐng)悅服務(wù)而言，回歸物業(yè)服務(wù)主業(yè)、提升服務(wù)品質(zhì)、構(gòu)建穩(wěn)健增長(zhǎng)曲線，或許才是穿越行業(yè)周期的更優(yōu)選擇。

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