借名買房遇贈與陷阱！法院判決撤銷贈與保護實際購房人｜北京借名買房律師深度解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

王麗向法院提出訴訟請求：撤銷李建國將一號房屋贈與給李志強的行為，恢復該房屋產權人為李建國。

案件背景：

王麗系李建國之外甥女。2003年，李建國家位于北京市朝陽區的房屋拆遷，根據安置政策獲得了360平方米的安置房購房指標。李建國一家決定購買一套兩居室和一套一居室，面積約171平方米；王麗的小姨李秀英決定購買一套三居室，面積約110平方米；還剩約80平方米的購房指標，安置各方均決定不用。因王麗自小在李建國家長大關系親密，李建國表示剩余指標給王麗購房，其他被安置人均表示同意。因各方是親屬關系，未簽訂書面協議。

2003年李建國一家及李秀英入住安置房屋。王麗因資金不足，選擇購買期房，于2003年向開發商交付了10萬元定金。2008年10月選房時，因沒有80平方米的兩居室，王麗選擇購買了兩套一居室，位于北京市朝陽區（以下分別稱一號房屋、二號房屋）。上述房屋的購房合同由李建國出面簽訂，合同及購房資料的原件由王麗持有。兩套房屋交付后王麗進行了裝修，目前一號房屋由王麗自住，二號房屋對外出租。因開發商的手續存在問題，兩套房屋多年未能辦理產權證。

2021年3月28日，王麗接到二號房屋租戶的電話，稱李志強拿著房產證復印件上門要求租戶搬走。王麗向開發商了解后得知，兩套房屋已經辦理了產權證。2021年4月6日，王麗將李建國訴至法院，要求李建國將兩套房屋過戶至王麗名下，同時王麗申請財產保全，要求對兩套房屋進行查封。李建國在法院采取查封措施前，于2021年4月13日，分別與李志強、李靜簽訂《贈與協議》，將一號房屋贈與給李志強，將二號房屋贈與給李靜，并于當日將兩套房屋過戶至二人名下。

被告李建國、李志強共同辯稱：

王麗的姥爺、姥姥只是李建國的叔叔和嬸嬸，王麗并非被拆遷房屋的應安置人，不享有購房指標。購房資格在法律上不允許讓渡，李建國也未將購房指標轉讓給王麗。王麗未提供借名買房合同，且其主張李建國按原購房價格出讓購房資格也不合常理，雙方之間不存在借名買房合同關系。安置房購房指標屬于全部被安置人，李建國的家人均未同意將購房指標出讓給王麗，李建國無權擅自處分。

兩套房屋系李建國出資購買，資金來源為拆遷補償款和向親友借款。李建國將兩套房屋出借給王麗使用，為了方便其辦理相關手續，才將購房合同及相關手續的原件交給王麗。王麗借住兩年后，李建國一家要收回房屋，王麗上門吵鬧以死相逼，還糾集社會人員上門鬧事。后因李建國、李志強父子患病，減少了要求收回房屋的頻率，但從未默許王麗強占房屋，也未停止追回房屋的訴求。

李建國與李志強、李靜從拆遷安置開始就約定，在能辦理房本后將兩套房屋過戶至李志強、李靜名下。因開發商手續存在問題，直到2021年兩套房屋才辦理了房產證。李建國取得房本后將兩套房屋過戶到被安置人李志強、李靜的名下，是拆遷安置方案的延續，屬于合理處置。王麗的訴訟請求沒有事實依據，應予駁回。

關鍵證據：

2004年10月13日，騰退人（甲方）甲公司與被騰退人（乙方）李建國簽訂《舊村改造騰退房屋貨幣補償協議書》約定：甲方對乙方的被拆遷房屋進行騰退。乙方現有正式戶口7人，應安置人口7人，分別是：戶主李建國、之子李志強、之妻、之孫女李靜、之兒媳、之母、之妹李秀英。甲方于協議簽訂之日起15日內，將補償款、補助費共計500356.88元一次性支付乙方。

2008年10月16日，乙公司作為出賣人，與買受人李建國簽訂兩份《房屋買賣合同》，約定：根據騰退管理辦法，李建國向乙公司購買二號房屋和一號房屋，其中二號房屋建筑面積52.85平方米，總價款180137元，一號房屋建筑面積68.96平方米，總價款177900元。同年11月17日，乙公司交付了兩套房屋。房屋交付后，一直由王麗居住、使用至今。

2020年11月14日，李建國取得了一號房屋的不動產權證書，房屋性質為"劃撥/按經濟適用住房管理"。2021年4月13日，李建國與李志強簽訂《贈與協議》，將該房屋贈與給了李志強，同日一號房屋過戶至李志強名下。

2020年12月9日，李建國取得了二號房屋的不動產權證書，房屋性質為"劃撥/按經濟適用住房管理"。2021年4月13日，李建國與李靜簽訂《贈與協議》，將該房屋贈與給了李靜，同日二號房屋過戶至李靜名下。

王麗提供了《房屋買賣合同》、購房款收據、準住證、供暖協議、供暖費收據等文件，證明：兩套房屋的購房手續原件由王麗持有，涉訴房屋為王麗購買。王麗還提供了裝修合同、裝修費收據等證據，證明兩套房屋由其實際居住使用至今。

王麗提供了其與趙明在2009年4月27日簽訂的《借款合同》及王麗、李建國、趙明三人簽訂的《抵押合同》，證明：2009年，其以兩套房屋為抵押向趙明借款50萬元。在三方簽訂的《抵押合同》中，李建國明確承認兩套房屋系王麗購買，購房款由王麗交付。李建國表示：《抵押合同》落款的簽名像是其本人所簽，但其并未簽署過該內容的合同。庭審中，趙明作為王麗的證人出庭，證明《抵押合同》為李建國親筆所簽。經法院釋明后李建國表示，其不申請對《抵押合同》是否為其所簽進行文檢鑒定。

王麗提供了多份書面證言，證明兩套房屋為王麗出資，借李建國之名購買。其中證人孫強到庭表示：其與李建國家在拆遷前后都是鄰居，李建國家在拆遷時錢不夠，把剩余的購房面積給王麗買了兩套房屋，王麗為了購房還曾向其借款3萬元。證人錢偉到庭表示：其是李秀英之子，拆遷時李建國買了兩套房屋后沒錢了，還剩80平方米的購房指標，一家人同意由王麗購房，當時李建國家一家人都在場。李建國和李志強曾在王麗開的磚廠工作，后被王麗開除，兩家的關系受到了影響。

李建國和李志強也請證人周明和吳紅到庭作證。周明到庭表示：李志強家拆遷時，曾想向其借錢買房，雙方沒約定利息，后李志強稱已向王麗借到錢了，就沒有再向其借。2010年左右，其曾陪李志強到王麗家，讓王麗從房屋中搬走，但王麗家沒有人。吳紅到庭表示：其與李建國是鄰居。2010年和2012年，其曾經陪李志強、李志強之妻到王麗家，讓王麗從房屋中搬走，但兩次都沒找到人。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：一號房屋是否為王麗借李建國之名購買，以及李建國將一號房屋贈與給李志強的行為是否應予撤銷。

關于借名買房關系的認定：

根據現有證據，法院可認定一號房屋的購房款為王麗支付，房屋交付后由王麗實際居住使用至今。王麗主張一號房屋系其借李建國之名購買，理由充分，法院予以采信。

李建國和李志強主張，李建國向王麗借款購買了該房屋。但李建國既未與王麗簽訂借款合同約定借款期限、還款方式，王麗也并未將出借款項直接交付給李建國，這明顯不符合借款合同的履行習慣，法院不予采信。

關于李建國家人是否知情的認定：

李建國、李志強主張，李建國無權擅自處分屬于全部被安置人的房屋。法院認為：王麗在2008年交付了購房款，并入住了兩套房屋，至今已實際占有房屋十余年，李建國的家人應知曉上述情況。雖然李建國、李志強的兩位證人到庭表示，曾與李志強一起找王麗欲要回房屋，但兩位證人亦表示并未見到王麗本人。憑證人證言，無法否定王麗與李建國之間存在借名買房的事實。李建國家在房屋被占十余年，心有不甘的情況下，未通過法律途徑維權，顯然不合常理，法院對其抗辯意見不予采信。

關于贈與行為的認定：

王麗系一號房屋的實際購買人，李建國應履行合同義務，將該房屋過戶至王麗的名下。李建國在取得不動產權證書后，將一號房屋無償贈與給李志強的行為，影響了王麗債權的實現。王麗要求撤銷贈與行為，恢復該房屋產權人為李建國的訴訟請求合法有據，法院予以支持。

裁判結果

法院最終判決：

? 撤銷被告李建國與第三人李志強于2021年4月13日簽訂的《贈與協議》；

? 被告李建國與第三人李志強于本判決書生效之日起十日內到房產登記部門，將一號房屋過戶登記至被告李建國名下。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

借名買房關系的準確認定：成功證明了一號房屋系王麗借李建國之名購買，購房款由王麗支付，房屋由王麗實際居住使用十余年。

證據的有效運用：充分利用了《房屋買賣合同》、購房款收據、裝修合同、裝修費收據等關鍵證據，形成了完整的證據鏈。

《抵押合同》的關鍵作用：成功證明了李建國在《抵押合同》中明確承認兩套房屋系王麗購買，購房款由王麗交付，且李建國未申請文檢鑒定，法院采信了該證據。

證人證言的有力支持：成功證明了多位證人的證言，均證明了借名買房的事實。

贈與行為的及時撤銷：成功證明了李建國將一號房屋無償贈與給李志強的行為影響了王麗債權的實現，符合撤銷贈與的法定條件。

法律適用的準確把握：準確適用了《民法典》關于撤銷贈與的相關規定，成功為當事人爭取到了合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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