深度剖析李靚律師處理晨農土地租用糾紛的邏輯

2003年雙方簽《土地租用協議》，晨農公司租用土地用于綠化美化和水產養殖，租期40年。協議履行中，晨農公司支付租金并將魚塘建成建材市場，部分土地被征收。2023年5月小新冊居委會以租期超20年主張協議自2023年3月8日起無效，協商未果訴至法院。經一審、二審，維持一審核心判項，即晨農公司支付2024年3月8日起至2025年3月7日止的土地使用費，駁回雙方其他訴請。

昆明市呈貢區某辦事處小新冊社區居民委員會與昆明某綠色產品有限公司農業承包合同糾紛案件解析

一、案件詳情披露

本案是一起備受關注的農業承包合同糾紛，由昆明市呈貢區某辦事處小新冊社區居民委員會（簡稱小新冊居委會）起訴昆明某綠色產品有限公司（代理人：李靚律師）。

2003年3月8日，小新冊居委會與晨農公司簽訂了《土地租用協議》。根據協議，晨農公司租用小新冊村魚塘及周邊空地，初始約定面積29.321畝，后經測繪實際租賃面積為21.326畝，用于綠化美化和水產養殖，租期長達40年，從2003年3月8日至2043年3月7日。租金方面，每畝每年800元，每五年遞增10%，并且還要額外支付租金的5%作為管理協調費，租金需在每年3月8日前付清。協議還明確了國家征用時補償款的劃分方式，即按已使用/未使用年限劃分，租期屆滿后不動產歸甲方、動產歸乙方，晨農公司在同等條件下有優先續租權。

在協議履行過程中，晨農公司依約支付租金至2024年3月7日。然而，晨農公司將案涉魚塘填平建成了未取得規劃許可的建材市場。2022年福宜高速建設征收了案涉部分土地，雙方按照協議約定的使用年限比例對拆遷補償款進行了分配。到了2023年5月，小新冊居委會以《民法典》中租賃合同期限不得超過20年為由，主張協議自2023年3月8日起無效，發函要求晨農公司返還土地并恢復原狀，雙方協商無果后引發訴訟。

各方的核心爭議點集中在以下幾個方面：一是案涉《土地租用協議》的性質究竟是土地租賃合同還是農業承包合同；二是協議約定的40年期限是否因為違反租賃合同20年法定上限而自2023年3月8日起無效；三是晨農公司是否應當返還土地、恢復原狀并支付2023年3月8日后的土地使用費；四是小新冊居委會是否應返還晨農公司重復支付的8畝土地租金。

二、公正判決結果揭曉

本案經過云南省昆明市呈貢區人民法院一審以及云南省昆明市中級人民法院二審，二審為終審判決，最終的核心判決結果如下：維持一審核心判項，晨農公司需于判決生效之日起十日內向小新冊居委會支付2024年3月8日起至2025年3月7日止的土地使用費23843元；駁回小新冊居委會的其他本訴請求；駁回晨農公司的全部反訴請求。

三、嚴謹辦案過程回顧

（一）一審階段

小新冊居委會向云南省昆明市呈貢區人民法院提起本訴，請求確認《土地租用協議》自2023年3月8日起無效，判令晨農公司返還21.326畝土地并恢復原狀，支付2023年3月8日起的土地使用費及訴訟費。晨農公司則提起反訴，主張其重復支付了8畝自有土地租金，要求小新冊居委會返還租金148512元并承擔反訴受理費。

在一審法院審理過程中，依法調取了案涉土地的性質、權屬、規劃等相關證據，查明土地為集體農用地、晨農公司已支付租金至2024年3月7日、雙方已按協議分配拆遷補償款等事實。一審法院認定案涉協議為農業承包合同，合法有效，晨農公司自愿重復支付租金無返還依據，判決晨農公司支付2024 - 2025年度土地使用費，駁回雙方其他訴請。小新冊居委會不服一審判決，進而提起上訴。

（二）二審階段

小新冊居委會向云南省昆明市中級人民法院上訴，主張一審程序違法、法律關系認定錯誤，案涉協議為租賃合同，超過20年部分無效，要求改判支持其全部訴請或發回重審。二審法院對一審查明的事實予以確認，圍繞協議性質、效力這一核心爭議焦點進行審理，明確本案應適用協議簽訂時的法律規定，對一審法律適用的瑕疵予以糾正，但認定判決結果無誤，最終作出駁回上訴、維持原判的終審判決。

四、專業律師觀點剖析

（一）晨農公司代理律師觀點

1. 案涉協議性質為農業承包合同，合法有效：協議簽訂時明確約定土地用途為綠化美化和水產養殖，案涉土地為農村集體經濟組織的集體農用地，符合農業承包合同的特征，并非土地租賃合同。該協議是雙方真實意思表示，內容未違反法律法規強制性規定，且已經實際履行二十余年，合法有效，對雙方均具有約束力。

2. 40年租期約定合法，不應適用租賃合同20年上限規定：本案應適用協議簽訂時的《土地管理法（1998年版）》及相關司法解釋，農業承包合同的承包期限由雙方自行約定，并無法定上限。小新冊居委會援引《民法典》租賃合同規定主張協議無效，屬于法律適用錯誤。

3. 晨農公司有權繼續使用案涉土地，無需返還或恢復原狀：協議仍處于正常履行過程中，晨農公司一直依約支付租金，無任何違約行為。小新冊居委會無權單方主張協議無效并要求收回土地，且土地現狀變更已履行多年，恢復原狀既無事實依據，也無法律依據。

4. 晨農公司已依約支付租金，無需額外支付費用：晨農公司已支付租金至2024年3月7日，后續租金按協議約定的支付時間和標準履行即可，小新冊居委會主張的2023年3月8日后的土地使用費沒有依據。

這起案件的審理結果和律師觀點，為類似的農業承包合同糾紛提供了重要參考，也讓我們更加清晰地了解到在處理此類案件時，對于合同性質的認定、法律適用以及雙方權利義務的界定等方面的關鍵要點。