石景山低密樓盤，又回來了

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

前段時(shí)間，石景山的伴山觀嵐突然“火”了一把。它開放了下躍樣板間，人氣頗高。

說起伴山觀嵐，在北京地產(chǎn)圈算不上新面孔，但絕對(duì)是個(gè)有故事的主兒。

全盤500套房，賣了快3年，才網(wǎng)簽155套，去化率只有31%。

這是中交集團(tuán)花22.7億元代價(jià)拿下的地塊，樓面價(jià)約2.28萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬元/㎡。

結(jié)果呢？到現(xiàn)在成交總額7.29億元，地價(jià)覆蓋率32%。

需要注意的是，中交集團(tuán)并非中交地產(chǎn)，它很少獨(dú)立操盤地產(chǎn)項(xiàng)目。

更有意思的是，它繞過中交地產(chǎn)“自己人”，將項(xiàng)目代建交給了“外人”——遠(yuǎn)洋，取名“中交|遠(yuǎn)洋·那么小鎮(zhèn)”。

彼時(shí)，中交心里或許有一個(gè)flag，將那么小鎮(zhèn)打造成為遠(yuǎn)洋天著春秋那樣的中式度假項(xiàng)目。

可惜，蜜月期沒撐多久。2024年，中交不僅拿回了操盤權(quán)，更將項(xiàng)目改頭換面，搖身一變成現(xiàn)在的“伴山觀嵐”。

不僅更名，項(xiàng)目還啟動(dòng)換帥。

2024年10月，經(jīng)理兼法人的蔣向國(guó)，將接力棒交給了李一珊。

李一珊上位后，一邊死磕實(shí)景樣板間，一邊升級(jí)案場(chǎng)服務(wù)和園區(qū)景觀。

努力沒有白費(fèi)。伴山觀嵐也在2025年迎來了高光之年，全年網(wǎng)簽103套，成交均價(jià)40,602元/㎡，成交總金額4.7億元。

進(jìn)入2026年，挑戰(zhàn)依然存在，項(xiàng)目單月網(wǎng)簽掉回個(gè)位數(shù)，甚至3月小陽(yáng)春的成交均價(jià)降至歷史新低——27,252元/㎡。

但李一珊還在想辦法。新樣板間又開了，去化的仗，接著打。

01

伴山觀嵐位于石景山區(qū)五里坨板塊，擇址天泰山南麓，緊鄰6000公頃西山國(guó)家森林公園。

項(xiàng)目的底子，確實(shí)天生麗質(zhì)。容積率1.2、綠地率30%、5層洋房、限高15米。南北整體樓間距約24米，最大樓間距約42米。

低密和純粹這兩個(gè)點(diǎn)，在北京城六區(qū)已經(jīng)很能打了，基本是別墅的密度。

但，魚與熊掌，難以兼得。

當(dāng)你為它的“天生麗質(zhì)”買單時(shí)，往往也要忍受它的“不食人間煙火”。對(duì)于很多以“城市便利”為第一訴求的主流改善客群來說，伴山觀嵐的區(qū)位配套，可能是一道難以跨越的坎。

公共交通是硬傷，依賴自駕，缺乏地鐵配套，距1號(hào)線八通線福壽嶺站4公里。

另外，盡管有商業(yè)體開業(yè)，但區(qū)域整體仍缺乏高能級(jí)的商業(yè)、醫(yī)療和產(chǎn)業(yè)配套。

再說產(chǎn)品本身。

戶型屬于中規(guī)中矩，主打經(jīng)典的“四葉草”格局。但對(duì)比現(xiàn)在的“好房子”，得房率方面差距不小。

現(xiàn)在石景山的新盤卷成什么樣？南北雙陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深頂?shù)缴舷?.8米，得房率直接干到95%以上。

反觀伴山觀嵐，拿118㎡戶型舉例，南面只送兩個(gè)飄窗，還不是通面寬，得房率只有84%左右。

02

伴山觀嵐的賣房故事，要從2023年6月說起。

彼時(shí)，項(xiàng)目帶著17棟、500套房源入市，建筑面積約95~176㎡三、四居。

然而，市場(chǎng)的反應(yīng)卻冷得刺骨。2023年，一共就成交了3套。

其中，1套118㎡，均價(jià)為56,589元/㎡，總價(jià)約670.7萬元；另外2套的成交均價(jià)61,014元/㎡，這也是項(xiàng)目至今的單價(jià)巔峰。

在一些購(gòu)房者看來，價(jià)格接近主城門檻，但無法享受核心地段的成熟配套，是勸退他們的原因之一。

于是2024年，伴山觀嵐開啟“以價(jià)換量”模式，成交均價(jià)從5字頭一路下探至4字頭。

但樓市有個(gè)鐵律：越降，越?jīng)]人敢買。

那一年，除了年底12月的成交達(dá)10套，其余月份的成交量始終在個(gè)位數(shù)徘徊。

痛定思痛后，中交在2024年下決心，啟動(dòng)項(xiàng)目的改名和換帥。

項(xiàng)目新經(jīng)理李一珊到來后，伴山觀嵐迎來轉(zhuǎn)機(jī)，并在2025年經(jīng)歷了高光之年。尤其是8-10月，3個(gè)月狂賣59套，單價(jià)也順勢(shì)降到3萬+/㎡。

據(jù)官微顯示，2025年項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)累計(jì)來訪9500組，簽約159套，成交金額8.1億元。

但CRIC的數(shù)據(jù)給出了另一個(gè)版本：去年全年伴山觀嵐網(wǎng)簽103套，成交均價(jià)40,602元/㎡，成交總金額4.7億元。

從年銷3套到年銷破百，伴山觀嵐用三年時(shí)間完成了一場(chǎng)“自我救贖”。但更名、降價(jià)帶來的熱度能否持續(xù)？在石景山新盤“內(nèi)卷”加劇的當(dāng)下，李一珊如何殺出一條血路？