韓國房價開始松動 外國人開始抄底首爾

2026年4月11日數據顯示，隨著韓國房地產市場出現一批因稅收壓力而降價出售的“急售房源”，外國人在首爾的購房數量也同步回升，并呈現出高于整體市場的增長速度，這一變化正在成為近期房地產市場中的一個重要信號。

從具體數據來看，今年3月在首爾購買公寓、寫字樓及多戶型住宅等集合建筑，并完成產權登記的外國人數量為238人，較2月的196人增加了21.4%。相比之下，同期首爾整體購房人數從6103人增加至6921人，增幅為13.4%。也就是說，外國買家的增長速度明顯高于本地整體市場。

如果把時間線再往前看，可以發現這并不是簡單的“正常波動”。在韓國政府于2025年8月將首爾全域及周邊地區指定為外國人土地交易許可區域，并附加2年實際居住義務后，外國人購房數量一度明顯下降，從2025年9月的251人逐步減少，到2026年2月降至196人，創下階段性低點。但進入3月后，數據重新回升，達到近6個月以來的最高水平。

更值得注意的是，外國買家開始明顯集中在核心區域。數據顯示，3月首爾外國人購房最多的地區為江南區（34套），較前一個月的13套大幅增加約2.5倍；松坡區（29套）和龍山區（23套）緊隨其后。這些區域本身就是首爾房價最具代表性的板塊，因此外國資金的回流，具有一定的風向意義。

從市場邏輯來看，這一變化與當前政策環境密切相關。韓國此前對多住宅持有者實施較高的轉讓所得稅，而相關政策延期將于2026年5月9日結束。在這一時間節點臨近的情況下，不少持有多套房產的業主開始主動降價出售，以規避未來更高的稅負壓力，市場上“急售房源”明顯增加。

當供給端開始釋放低價房源時，市場結構自然會發生變化。對于本地購房者而言，貸款限制、利率水平以及政策不確定性仍然構成壓力，而部分外國買家則更傾向于從價格角度進行判斷，在價格出現松動時更容易入場。

從另一個角度看，雖然韓國政府已經通過“土地交易許可制”“實際居住義務”“資金來源證明”等多項措施對外國人購房進行限制，但這些政策主要是提高門檻，而不是完全阻斷交易。當市場出現價格優勢時，仍然會吸引具備條件的買家進入。

這也解釋了為什么在限制仍然存在的情況下，外國人購房數量依然出現反彈。政策可以改變節奏，但很難完全改變市場對價格的敏感度。

從更長遠來看，這一輪外國人購房回升，未必意味著市場全面回暖，更像是一種“結構性機會”的體現。當部分賣家因政策或資金壓力被迫降價時，就會出現階段性的買方機會，而外國買家只是其中的一部分參與者。

對于市場來說，真正值得關注的不是單月數據，而是這種趨勢是否會持續。如果5月稅制變化后，急售房源繼續增加，同時交易量維持活躍，那么外國人購房占比可能會進一步上升；反之，如果政策或市場情緒發生變化，這種回升也可能只是短期現象。

在當前階段，可以看到一個比較清晰的信號：首爾房地產市場正在從過去的“單向上漲預期”，轉向更加復雜的結構性分化，而在這種環境下，誰對價格更敏感、誰決策更快，誰就更容易在變化中找到機會。