南京樓市溫和修復啟勢，二季度或迎結構性回暖，改善型需求主導前行

2026 年一季度，南京樓市完成從"政策底"到"市場底"再到"修復啟動"的關鍵過渡。3 月 20 日南京出臺 6 項穩樓市新政后，市場在短短 18 天內迅速顯現回暖跡象。3月新房成交面積環比激增 243.46%，成交均價回升至 25000 元/㎡，二手房單月成交逼近 1 萬套大關。

新政落地 18 天，市場熱度快速攀升

2026 年 3 月 20 日，南京市住房保障和房產局正式出臺《穩定房地產市場的政策措施》，推出 6 項穩樓市新政。這是 2026 年以來南京首個系統性房地產支持政策，涵蓋供給側、需求側、金融支持等多個維度。

新政核心舉措包括：以舊換新 1% 貸款貼息（2026 年 12 月 31 日前完成賣舊買新的購房者可享貸款總額 1% 貼息，全市貼息總限額 1 億元）、人才房票全域落地（按學歷給予 3 萬 -15 萬元梯度購房補貼）、商辦首付降至 30%等。政策從供需兩端協同發力，核心導向為激活置換需求、穩定市場預期。

政策落地效果顯著。江寧區 2000 萬元人才房票補貼資金池，3 天申請額度達 1922.65 萬元，額度基本申領完畢。以貸款 200 萬元為例，購房者在享受人才房票補貼基礎上，疊加本次新政 1% 貸款貼息，可額外獲得 2 萬元補貼。新政落地首個周末，多個項目售樓處來訪量與認購量顯著增長，周末單日接待客戶超過 200 組的屢見不鮮。

新房市場：供需錯位，改善需求強勢領跑

供求關系逆轉，需求端恢復顯著優于供應端

2026 年 3 月，南京新房市場呈現明顯的"供不應求"格局。新房供應面積僅 18.04 萬㎡，而成交面積環比大漲 243.46%，供求比降至 0.55，需求釋放節奏顯著快于供應。成交均價回升至 25000 元/㎡，環比上漲 4.21%，價格韌性凸顯。

從月度走勢看，2026 年 1-2 月市場處于傳統淡季，受春節假期影響，新建商品住宅成交面積同比有所回落。1 月新房成交 16.62 萬㎡，2 月降至 9.5 萬㎡，環比下降 42.85%。但 3 月成交實現強勢反彈，成交套數達 2618 套，較 2 月增長 260.61%。

改善型需求主導，產品結構深度重構

2026 年南京主城區住宅市場正經歷深刻的"脫剛化"轉型，各面積段成交格局發生根本性重構。90 平方米以下小戶型供應斷檔，120 平方米以上改善型產品成為市場絕對主流。

110-130㎡面積段成交 858 套占比最高（32.77%），三房和四房合計占比達 94.8%，總價 300 萬元以上房源成交占比 42.8%，改善型需求成為市場絕對主力。

3 月新房市場中，三房和四房合計占比高達 94.8%，總價 300 萬元以上房源成交占比達 42.8%。從成交結構看，110—130 平方米面積段成交 858 套占比最高，3 萬至 4 萬元/平方米和 4 萬至 5 萬元/平方米的中高端產品主導市場。

區域分化顯著，核心板塊價值穩固

2026 年 3 月南京樓市呈現明顯的區域分化特征。從成交數據看，江寧、棲霞、雨花臺、浦口等區域成交活躍，而傳統核心區如建鄴、鼓樓、玄武雖然成交面積占比較小，但單價遠超其他區域。

核心區域：建鄴區成交均價 43827 元/㎡，秦淮區 42789 元/㎡，玄武區 37840 元/㎡，這些區域價格堅挺，改善型產品去化率高。南部新城中信泰富九廬，今年一季度熱銷超 3 億元，拿下大校場板塊成交面積、金額雙冠軍。

近郊區域：江寧區成交面積 7.53 萬㎡居全市首位，成交均價 23595 元/㎡。金茂南京定鼎南京市一季度成交金額、面積 TOP1，江寧竹山路樾滿云川奪得南京全市 3 月成交面積、金額"雙冠王"。

遠郊區域：高淳、溧水等遠郊區域新房去化周期仍高達 56.4 個月，市場結構性分化與區域供需壓力進一步凸顯。高淳成交均價僅 8175 元/㎡，溧水 9817 元/㎡，價格仍在探底過程中。

土地市場：理性拿地，核心地塊價值凸顯

土地供應端則處于明顯的控增量、去庫存階段。2026 年一季度南京商品住宅用地供應大幅縮減，根據最新發布的供地計劃，商品住宅用地供應僅有 320 公頃，創下十年來新低水平，住宅用地供應同比再降 3 成。這一供給側的明顯收縮反映出市場的結構性調整特征。

與新房市場的活躍相比，3月的土地市場顯得更為冷靜和理性。

3月，南京全市共掛牌16幅涉宅地塊，總建筑面積約79.16萬㎡，主要分布在江北新區、江寧和高淳板塊。然而，最終僅有6幅地塊成交，總建筑面積28.14萬㎡，且全部為底價成交，平均溢價率為0。

盡管整體平淡，但核心地塊的價值依然得到了認可。例如，秦淮南部新城G01地塊，由金茂以16.93億元底價摘得，成交樓面價達24014元/㎡。這一價格不僅彰顯了開發商對南部新城未來的信心，也為該板塊的高端改善定位奠定了堅實的土地成本基礎。

反觀遠郊，溧水、六合等地的地塊樓板價僅在4000-5000元/㎡區間，且多由地方國資平臺托底。這種明顯的梯度差異，反映出房企在當前市場環境下“穩健投資”的邏輯：非核心不拿，非優質不投。

結語：溫和修復啟勢，改善主導前行

2026 年一季度，南京樓市完成從政策底→市場底→修復啟動的關鍵過渡。伴隨公積金 5 年以上利率降至 2.6%、不滿 2 年住房增值稅優化、"寧六條"等政策密集落地，市場信心穩步修復。

政策紅利持續釋放："寧六條"覆蓋供需兩端，含"以舊換新"貼息、人才房票全域落地等舉措，預計短期成交量有望提升，價格止跌企穩概率高。1 億元貼息是近一年來首次直接財政讓利，預計撬動 100 億貸款規模。

供需結構優化：3 月供求比降至 0.55，需求釋放節奏顯著快于供應。隨著"以舊換新"政策的持續落地，將進一步打通置換鏈條，強化一二手市場的聯動傳導，推動樓市形成更順暢的循環格局。

傳統旺季加持：二季度將迎來"金四銀五"傳統銷售旺季，政策紅利、供需優化、傳統旺季形成合力，運行動能進一步增強。3 月市場整體呈現"政策發力、供需回升、結構分化"的溫和修復，活躍度較 2 月顯著提升。

綜合來看，2026 年南京樓市大概率將呈現"整體企穩、局部回暖、遠郊承壓"的格局。南京作為長三角特大城市、江蘇省會，經濟、教育、醫療資源雄厚，對周邊城市有持續的吸附力，這種基本面本身就對房價有基礎性支撐。市場修復趨勢有重要參考價值，建議購房者聚焦河西、大校場、主城等稀缺地段，避開遠郊和無產業支撐板塊。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章、私域主編、數據分析功能撰寫。

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