單價6000買省會甲級寫字樓？華夏銀行福州閩江支行“割肉”福晟大廈

矗立在福州市晉安區鼓山鎮福興大道3號的福晟大廈，默默見證著閩系房企時代的起落沉浮。

這座總層數25層、建筑高度達95米的5A甲級寫字樓，曾是福興經濟開發區的核心地標，如今卻再次被推到了資產處置的鎂光燈下。

與以往不同，此次主導資產拍賣的并非法院，而是華夏銀行（600015）福州閩江支行。

折價近半的資產能否等來“白衣騎士”

福州寫字樓市場已呈明顯買方市場態勢，福晟大廈的新一輪拍賣便是這一市場特征的直觀體現。據阿里資產競價平臺披露，這座總建筑面積54890.1平方米的大廈，將于2026年4月17日10時再次公開拍賣，而此次拍賣最引人關注的，便是其近乎“腰斬”的起拍價。

華夏銀行開出的3.6億元起拍價，較福州中院2023年確定的6.4億元官方評估價，跌幅高達44%。

進一步拆解來看，3.6億元的底價對應54890.1平方米的總建筑面積，折合單價僅約6185元/平方米。

將這一單價置于當前福州寫字樓二手市場中做對比，其“割肉”程度可見一斑。

同板塊對比，晉安區內同為福晟旗下的“錢隆大第”辦公項目，市場掛牌單價仍維持在9000元/m2至11500元/m2，同區域的世歐王子塔，部分精裝辦公房源報價也在8000元/m2以上；跨區域對比，哪怕是臺江區一些樓齡較長、未裝修的乙級寫字樓，如金源大廣場，其成交單價普遍在6700元/m2至8700元/m2左右，裝修好的房源單價可達1.01萬/m2；而臺江閩江北岸CBD的頂級甲寫，如升龍匯金中心、ICC升龍環球中心，掛牌單價普遍在1.2萬-1.9萬/m2。

作為擁有5A甲級資質、宗地面積達9026平方米且緊鄰地鐵的整座辦公樓，福晟大廈6185元/m2的起拍價，不僅跌破了同地段二手房均價，更觸及了省會城市甲級寫字樓的建安重置成本紅線。

這一低價背后，是華夏銀行極為迫切的變現訴求，而這訴求的產生，與當前福州寫字樓市場面臨的存量消化、企業入駐門檻提高雙重挑戰密切相關——市場中“買一套不如租一套”的觀望情緒盛行，甚至部分萬達廣場周邊的辦公房源已打出“租金抵月供”的口號，華夏銀行的此次定價，本質是吸引投資者的嘗試，也是對當前市場流動性的一次試探。

但紙面上的“撿漏”空間，正被嚴苛的交付條件逐步攤薄。

華夏銀行在拍賣公告中明確說明，大廈將按“現狀交付”，且不承諾騰空交付。

這一表述背后，是更為現實的資產現狀——目前華夏銀行未與任何物業公司簽訂管理協議，也未與任何單位或個人簽署租賃合同，這意味著大廈內部可能存在錯綜復雜的非法占用情況，或遺留未理清的租賃關系。

盡管銀行方面表示，已向執行法院申請對非法占用單位及個人進行強制騰空，且正在溝通協商具體方案，但對于潛在接盤方而言，這仍意味著需要預留充足的清場預算，并承擔可能面臨的漫長時間成本。

此次拍賣的前景，其實在前兩次失敗的處置中已現端倪。回溯過往，福州中院曾于2023年8月22日、9月14日先后組織兩次司法拍賣，起拍價從初次的4.4756億元逐步下調至3.5804億元。

盡管兩次拍賣累計吸引超2萬人次圍觀，最終卻均因無人報名而流拍。此次華夏銀行給出的3.5808億元起拍價，僅比兩年前的二拍價格微增約4萬元，近乎以同等讓步姿態重回市場，其變現難度可見一斑。

拍賣背后，是華夏銀行化解不良資產的迫切需求。公告顯示，本次拍賣的成交款將匯入“其他暫收款項-不良資產回收暫掛”賬戶，這一細節揭示了核心背景——這座大廈是華夏銀行在2024年12月31日通過“以物抵債”程序被動接盤所得。

對于商業銀行而言，持有實物資產并非長久之計，每多持有一天，都意味著要承擔潛在的資產折舊與壞賬管理壓力。

在資產負債表減壓的剛性需求下，犧牲部分賬面溢價以換取實質性現金回籠，成為華夏銀行化解這筆億元級不良信貸風險的務實選擇。

從優質抵押物到近5億債權損失

福晟大廈能成為華夏銀行資產負債表上的一筆沉重負擔，核心原因在于那場席卷閩系房企的流動性危機。

這筆信貸糾紛背后交織著福建六建集團、福晟集團、上海世茂建設等多方主體的利益糾葛。

案號為(2022)閩01執34號的執行文書，記錄了這場糾紛的初始規模：2022年1月12日該案正式進入執行程序，法院披露的執行標的金額約為4.9億元。

在糾紛爆發初期，這筆債權本應具備較高的安全邊際。根據2023年3月出具的司法評估報告，福晟大廈整座房地產的市場評估價達6.4億元，這意味著抵押物對債權的覆蓋率約為130%。

但資產價值的賬面邏輯，在斷裂的債務鏈條面前逐漸失效。

作為曾經的閩系房企“黑馬”，福晟集團因激進擴張陷入兌付危機，自2020年起便難以維持正常經營，其控股51%的核心子公司福建六建集團，也因深度綁定而陷入經營困境。

2022年1月14日，福州中院正式對福晟大廈實施司法查封，查封期限長達三年，直至2025年。在此期間，隨著房地產行業下行周期的持續深化，這塊曾經的優質抵押物，逐漸演變為消耗銀行撥備的不良資產。

華夏銀行作為債權人，不僅面臨本金回收的壓力，還需應對關聯方復雜帶來的清收難題。

上海世茂建設的卷入，源于當年福晟與世茂的合作開發背景，其提供的相關擔保本應是債權增信的重要支撐，但隨著世茂自身陷入流動性危機，這種多方擔保的增信體系已基本失效，進一步增加了債權清收的難度。

華夏銀行在這筆債權處置中的立場逐步轉向被動，兩次司法拍賣流拍后，該行于2024年12月31日通過“以物抵債”程序，正式取得福晟大廈的不動產權證。

結合此次3.6億元的拍賣底價與4.9億元的初始執行標的測算，華夏銀行在本金層面已面臨約1.3億元的回收缺口。

這一缺口之外，若計入2022年執行立案以來產生的逾期利息、罰息，以及長達四年的司法處置成本、大廈維護費用，華夏銀行面臨的實際損失還將進一步擴大。

更為嚴峻的是，據最新債務穿透數據顯示，截至2026年4月，福晟集團仍有45億元債券（如H18福晟2/3、H19福晟1/2等）未兌付，且債務風險化解尚未取得實質進展。

這意味著，華夏銀行通過其他渠道追償1.3億元本金缺口的可能性已極低，此次大廈拍賣的成交價，本質上就是該行對這筆近5億元不良信貸風險的最終定損，每一分底價折讓，都是銀行風控在行業周期沖擊下的實際代價。

資產質量成色幾何

福晟大廈的處置困境并非孤例，其背后折射出華夏銀行在整體資產質量層面所承受的壓力。該行近日發布的2025年年報顯示，其在風險化解與利潤保持之間努力尋求平衡，但某些表面向好的指標——如其強調的“五連降”——仍難以掩蓋底層風險的累積。

在不良貸款率方面，年報披露，華夏銀行2025年末不良貸款率為1.55%，同比下降0.05個百分點，這一降幅無疑是該行在風險防控與資產處置上取得的實打實的積極成效，體現了其化解不良資產的努力。

不過客觀來看，這一良好表現的背后，既有著風險化解的實際進展，也離不開分母端貸款規模擴張與后端不良核銷的支撐，并非單純依靠風險實質消解實現的賬面改善。數據分析顯示，該行2025年末貸款總額達2.57萬億元，同比增長8.47%，規模擴張帶來的分母稀釋效應，在一定程度上助力了不良率的下降；與此同時，不良貸款余額已攀升至約398.86億元，較上年底增加近20億元，而本期核銷及轉出的不良貸款規模高達327.83億元。這意味著，若剔除規模擴張與大額核銷的因素，不良率“五連降”的態勢將面臨一定壓力。

更為突出的風險信號，隱藏在被視為不良貸款“后備軍”的關注類貸款中。

截至2025年末，華夏銀行關注類貸款余額從上年末的610.3億元增至685.8億元，占比升至2.67%，增速達12.4%，高于總貸款增速。

更為關鍵的是，關注類貸款遷徙率從上年末的27.11%攀升至36.37%，這意味著，有超過三分之一的關注類貸款在一年內惡化為實質性不良，底層資產質量的劣變速度正在加快。

在風險抵補能力方面，華夏銀行的報表策略顯得較為激進。2025年，該行營收同比下降5.39%，歸母凈利潤下降1.72%，而撥備覆蓋率從161.89%降至143.30%，跌幅達18.59個百分點，正不斷逼近監管底線。

與此同時，該行本期信用減值損失反而下降11.72%。在資產風險敞口持續擴大的背景下，反向減少風險計提的操作，無疑增加了利潤的不確定性。

華夏銀行的房地產貸款風險尤為突出，其房地產業不良貸款率雖從上年末的3.76%回落至2.83%，但這一水平不僅在同業中處于高位，更達到全行對公貸款平均不良率（1.42%）的2倍，仍是拖累全行資產質量的主要領域。

從規模來看，在房地產行業下行、行業風控持續收緊的大背景下，該行對公房地產業貸款余額并未收縮，反而從992.1億元逆勢增長至1035億元，占貸款總額的4.03%，這種風險區域的信貸擴張，進一步加劇了資產質量壓力。而福晟大廈這類難以處置的沉淀資產，正是該行房地產貸款不良率居高不下的重要原因之一。

福州福晟大廈的拍賣，或將為這場橫跨四年的金融糾紛畫上階段性句號，但華夏銀行處置“被動接盤”資產的難題仍未破解。其估值從6.39億元縮水至3.58億元，正是房地產行業周期調整的真實寫照。