南京商業(yè)新圖譜：從“流量爭(zhēng)奪”到“價(jià)值深耕”的破局之路

截至2026年3月底，南京商業(yè)存量規(guī)模逼近680萬(wàn)㎡，整體空置率保持在合理區(qū)間，但市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)明顯。新街口、河西元通等核心商圈客流恢復(fù)至2019年的110%以上，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)中有升；老舊存量項(xiàng)目與次級(jí)商圈去化壓力仍存，租金持續(xù)調(diào)整。

同期，全市已引入226家城市級(jí)以上首店，首店能級(jí)與業(yè)態(tài)創(chuàng)新度同步提升。冷熱不均的市場(chǎng)信號(hào)清晰印證：南京商業(yè)已正式告別野蠻擴(kuò)張的流量爭(zhēng)奪時(shí)代，進(jìn)入「存量盤活+體驗(yàn)升級(jí)」的價(jià)值深耕新周期。

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變與不變：南京商業(yè)迭代的底層動(dòng)能

不變的底盤：長(zhǎng)期向好的發(fā)展根基

消費(fèi)能級(jí)穩(wěn)固：作為長(zhǎng)三角核心城市，南京人均消費(fèi)穩(wěn)居全國(guó)前列，2025年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)8135.85億元，同比增長(zhǎng)3.5%，國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)目標(biāo)明確，消費(fèi)基本面韌性十足。

客群基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)：全市常住人口近千萬(wàn)、在校大學(xué)生超百萬(wàn)，疊加南京都市圈腹地超3500萬(wàn)人口規(guī)模，形成層次多元、基數(shù)龐大的消費(fèi)客群，為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

政策保障有力：依托省會(huì)城市、長(zhǎng)三角特大城市雙重定位，南京近年持續(xù)出臺(tái)存量盤活、消費(fèi)促進(jìn)專項(xiàng)政策，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、資產(chǎn)提質(zhì)升級(jí)提供穩(wěn)定制度支撐。

變化的趨勢(shì)：行業(yè)迭代的核心變量

商圈格局重構(gòu)：從新街口“一家獨(dú)大”，向「一核多心多點(diǎn)」格局演變。2025年度中國(guó)商圈商業(yè)力TOP100指數(shù)榜單中，南京共有5個(gè)商圈上榜，新街口、百家湖、夫子廟、元通等商圈商業(yè)能級(jí)快速提升，商業(yè)布局逐步均衡。

圖：新街口商圈

客群需求升級(jí)：消費(fèi)決策邏輯從「買商品」向「買體驗(yàn)」轉(zhuǎn)變，情緒價(jià)值、場(chǎng)景價(jià)值成為消費(fèi)者選擇商業(yè)載體的核心考量因素，單純的商品交易已無(wú)法滿足當(dāng)下消費(fèi)需求。

業(yè)態(tài)迭代加速：首店經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)、主題街區(qū)成為新增長(zhǎng)引擎。南京首店數(shù)量連續(xù)3年突破300家，夜經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)全市超六成消費(fèi)額。

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三大痛點(diǎn)：流量?jī)?nèi)卷下的發(fā)展瓶頸

傳統(tǒng)商圈老化，改造需求迫切

部分老舊商業(yè)項(xiàng)目空置率偏高，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，以傳統(tǒng)零售、餐飲為主，缺乏適配Z世代與家庭客群的創(chuàng)新場(chǎng)景。即便湖南路、南湖等片區(qū)啟動(dòng)更新，老舊項(xiàng)目與區(qū)域標(biāo)桿的客流、出租率差距仍在拉大。

備注：湖南路商圈更新——青春廣場(chǎng)招標(biāo)復(fù)建

新興商圈定位失配，人氣不及預(yù)期

部分遠(yuǎn)郊、新區(qū)項(xiàng)目照搬核心商圈業(yè)態(tài)，未貼合區(qū)域居住、產(chǎn)業(yè)客群的真實(shí)消費(fèi)偏好，缺乏差異化記憶點(diǎn)，導(dǎo)致引流、穩(wěn)商壓力持續(xù)存在。

全行業(yè)獲客效率下滑，流量難轉(zhuǎn)化

線上消費(fèi)持續(xù)分流，線下獲客成本較3年前顯著攀升，單純打折促銷、IP展引流的投入產(chǎn)出比走低，流量難以轉(zhuǎn)化為實(shí)際消費(fèi)與長(zhǎng)期復(fù)購(gòu)。品牌拓店更青睞有運(yùn)營(yíng)特色的項(xiàng)目，常規(guī)活動(dòng)吸引力不斷下降。

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破局之路：從流量思維轉(zhuǎn)向價(jià)值思維

場(chǎng)景重構(gòu)：錨定在地屬性，打造差異化空間

跳出標(biāo)準(zhǔn)化購(gòu)物中心模板，結(jié)合金陵文化與客群需求定制空間。老門東將非遺展示、文旅游覽與商業(yè)深度融合，實(shí)現(xiàn)文化傳承與資產(chǎn)增值；河西元通以IFC重奢藝術(shù)、金陵中環(huán)高端商務(wù)形成錯(cuò)位互補(bǔ)，打造高端消費(fèi)集群，從根源避免同質(zhì)化內(nèi)耗。

圖：老門東歷史文化街區(qū)

圖：南京IFC商場(chǎng)

業(yè)態(tài)創(chuàng)新：「首店+非標(biāo)」組合，強(qiáng)化稀缺優(yōu)勢(shì)

采用「首店+定制店+體驗(yàn)工坊」的模式，打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)配比：

引入高能級(jí)首店強(qiáng)化稀缺性，2025年落地的MINISO SPACE全球首店、LV香水美妝全球首店等，均為所在商圈帶來(lái)跨區(qū)域引流效應(yīng)。

圖：MINISO SPACE全球首店亮相南京德基

圖：LV香水美妝精品店全球首店亮相南京德基

布局品牌定制店、手作體驗(yàn)工坊、潮玩集合空間等強(qiáng)互動(dòng)非標(biāo)業(yè)態(tài)，通過(guò)沉浸式體驗(yàn)拉長(zhǎng)客群停留時(shí)間，提升復(fù)購(gòu)率。

運(yùn)營(yíng)升級(jí)：從單項(xiàng)目管理到生態(tài)圈共建

突破“收租金”的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)邏輯，推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效：

借助數(shù)字化工具搭建全域會(huì)員體系，打通不同業(yè)態(tài)、場(chǎng)景的消費(fèi)數(shù)據(jù)標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)客群精準(zhǔn)觸達(dá)，降低無(wú)效營(yíng)銷成本。

主動(dòng)聯(lián)動(dòng)周邊文旅、產(chǎn)業(yè)資源打造商業(yè)生態(tài)圈，例如「新街口商圈」聯(lián)動(dòng)「玄武湖景區(qū)」推出商文旅聯(lián)票，讓消費(fèi)者可同時(shí)享受商圈消費(fèi)折扣與景區(qū)游覽權(quán)益，實(shí)現(xiàn)兩類場(chǎng)景的客流雙向?qū)Я鳎L(zhǎng)整體消費(fèi)鏈路。

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未來(lái)研判：回歸用戶中心，深耕價(jià)值本質(zhì)

展望下一階段，南京商業(yè)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

1、差異化競(jìng)爭(zhēng)加?。?/strong>首店資源、在地化場(chǎng)景、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力將成為商業(yè)體的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏特色的存量項(xiàng)目將進(jìn)一步被市場(chǎng)優(yōu)化。

2、線上線下深度融合：私域運(yùn)營(yíng)、直播到店、數(shù)字化服務(wù)將成為商業(yè)體的標(biāo)配，全域流量運(yùn)營(yíng)能力愈發(fā)重要。

3、社區(qū)商業(yè)賽道升溫：隨著五級(jí)商圈體系落地，貼近居民需求的存量社區(qū)商業(yè)盤活將成為新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)。

南京商業(yè)的破局核心，始終是回歸用戶中心：從“賣空間、收租金”，轉(zhuǎn)向“賣體驗(yàn)、賣服務(wù)、賣情緒價(jià)值”，這也是存量時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期生存法則。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)知、AI任務(wù)、AI文章功能撰寫。

本期作者近期研究：

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