丁彥皓：目前處于史上最嚴(yán)重的通脹與資產(chǎn)泡沫前夜，抓緊貸款買房

目前處于歷史上最嚴(yán)重的通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫前夜，抓緊貸款買房

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、財(cái)富呈指數(shù)級上漲必須借助杠桿，最佳選擇是高杠桿購房

財(cái)富的獲取主要基于兩點(diǎn)，即

1、 增量財(cái)富的創(chuàng)造

2、 存量財(cái)富的再分配

目前中國經(jīng)濟(jì)增量的創(chuàng)造主要基于高科技產(chǎn)業(yè)體系化的井噴式發(fā)展，在諸多領(lǐng)域已經(jīng)領(lǐng)先于全球，且發(fā)展能夠持續(xù)

在這一背景下，股市的紅利釋放點(diǎn)主要基于高科技產(chǎn)業(yè)，全力重倉賽道紅利豐厚，管理能力行業(yè)一流的低估優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，與其共同成長

但是，股市最大的特征是無法規(guī)模化的借助長期信貸杠桿，放大資產(chǎn)規(guī)模，有限的資本必然會限制收益的獲取

財(cái)富呈指數(shù)級上漲必須基于兩點(diǎn)，即

1、 提前深度布局，靜待一輪大行情的到來

2、 借助杠桿，放大資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的指數(shù)級擴(kuò)張

但是，在股市與期貨市場的杠桿是魔鬼甜蜜的謊言，許你一夜暴富，但也會讓你傾家蕩產(chǎn)，極端行情爆倉讓太多的人“香消玉殞”、一命歸天，不是最佳選擇

真正能夠借助的高杠桿的是住房按揭貸款，邏輯有四，即

1、 期限足夠長，足以讓整個(gè)基本面的提升由量變產(chǎn)生質(zhì)變，最終體現(xiàn)在房價(jià)上

2、 利率足夠低，是國家通過銀行與通脹將存款人的利益分配至借款人的手中

3、 無論房價(jià)如何回調(diào)都不會爆倉，真正導(dǎo)致杠桿爆倉的關(guān)鍵是極端行情讓借款人沒有騰挪的空間，而住房按揭貸款不受這條限制，即使遇到極端行情，只要如約安琪償還按揭貸款，絕對不會爆倉

4、 租金覆蓋按揭貸款的現(xiàn)實(shí)決定借款者能夠空手套白狼

二、上海、深圳一帶的房地產(chǎn)具有基本面與估值雙提升的“戴維斯雙擊”獲利機(jī)會

但是，通過銀行杠桿獲利的關(guān)鍵是所選擇的資產(chǎn)要具備低估，且基本面穩(wěn)步提升的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

而決定房地產(chǎn)基本面的主要因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度與規(guī)模

目前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)三大特征，即

1、 高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)集群向長三角與珠三角，準(zhǔn)確的說是向上海、深圳一帶“聚集”

2、 人口，尤其是全國，乃至全球受過高等教育的年輕人攜帶資本與父母正在向長三角與珠三角一帶“聚集”

3、 十八大后，國家對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的定位由曾經(jīng)的效率與公平兼顧轉(zhuǎn)變?yōu)樾蕛?yōu)先，公平次之，對長三角與珠三角一帶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度與規(guī)模遠(yuǎn)超其他地區(qū)

這就意味著，上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本持續(xù)大幅提升，具有極大的投資獲利空間

經(jīng)過這一輪深度調(diào)整，上海周邊附屬城市的房價(jià)與各項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級市不相上下，具有極大的估值套利空間

由此得知，上海、深圳一帶的房地產(chǎn)具有基本面與估值雙提升的“戴維斯雙擊”獲利機(jī)會

三、資本趨利避害的本性與政府的針對性誘導(dǎo)最終必然會將各路資本誘導(dǎo)至低估，且基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，最終形成資產(chǎn)泡沫

除基本面與估值外，資產(chǎn)價(jià)格還受貨幣投放與操縱者的利益訴求決定，在一眾資產(chǎn)中，低估，且基本面穩(wěn)步提升的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)是最佳的貨幣流入載體

實(shí)踐證明，由于全球央行增程式核動力的貨幣投放最終導(dǎo)致凡是政治穩(wěn)定、貨幣獨(dú)立經(jīng)濟(jì)體核心城市的房價(jià)只漲不跌，中國的房地產(chǎn)依然擺脫不了這一現(xiàn)實(shí)

另外，一切資產(chǎn)價(jià)格都受人為操縱的現(xiàn)實(shí)決定貨幣在不同資產(chǎn)間的流向還受終極操盤手的利益訴求決定

目前房地產(chǎn)與股市的終極操盤手是中國政府，四大因素決定政府急需人為推高房價(jià)，即

1、 讓社會資本高位接盤地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)

2、 激活房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性

3、 重拾土地財(cái)政，將170萬億的部分社會存款轉(zhuǎn)移至地方政府，用于培育高科技產(chǎn)業(yè)與發(fā)展基建

4、 擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，提升消費(fèi)，促使高科技產(chǎn)業(yè)的迭代升級

在這一背景下，政府通過五大措施人為推高房價(jià)，即

1、 取消各類限制措施，盡可能釋放潛在需求

2、 限制土地供給，人為遏制供給

3、 降低首付、按揭貸款利率與提升公積金的貸款比例，實(shí)施金融支持

4、 減免部分稅收，甚至即將出臺按揭貸款利息的財(cái)政補(bǔ)貼，降低購房者的成本

5、 取消外資購房的限制性措施，鼓勵(lì)國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場

資本趨利避害的本性與政府的針對性誘導(dǎo)最終必然會將各路資本誘導(dǎo)至低估，且基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，最終形成資產(chǎn)泡沫

四、未來五至七年，中國將會進(jìn)入貨幣泛濫推動的資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹大爆發(fā)的時(shí)期

目前全球正在進(jìn)入史上貨幣最泛濫的前夜，中國更嚴(yán)重，邏輯有三，即

1、 包括中美在內(nèi)的全球大國集體進(jìn)入貨幣寬松周期的初期，這是歷史鮮有，曾經(jīng)中美刻意錯(cuò)開貨幣政策同頻，相互對沖貨幣寬松對資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的沖擊，但這次的同頻寬松必然會形成共振，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”之效

2、 最近幾年中國M2投放形成的燕塞湖效應(yīng)即將讓這一輪房地產(chǎn)行情呈指數(shù)級放大

3、 美國在這一輪與伊朗的戰(zhàn)爭全面敗退之后，就意味著美國通過全球打劫緩解其內(nèi)部矛盾的算計(jì)落空，最終必然會通過天量的貨幣投放來控制其內(nèi)部矛盾的惡化

在這一背景下，人民幣又進(jìn)入升值期，讓全球資本有了匯率套利，投資兜底的時(shí)機(jī)，疊加中國產(chǎn)業(yè)升級遠(yuǎn)超預(yù)期、營商環(huán)境日益完善與能源得到有效保障的現(xiàn)實(shí)必然讓全球資本會蜂擁流入中國市場，尋求獲利，最終推高資產(chǎn)價(jià)格

這就意味著，未來五至七年，中國將會進(jìn)入貨幣泛濫推動的資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹大爆發(fā)的時(shí)期

這場美國、以色列與伊朗的戰(zhàn)爭不但短期很難終止，而且還有愈演愈烈的態(tài)勢，最終會沖擊全球能源的供給，推高全球物價(jià)

這一輪物價(jià)上漲是受能源價(jià)格上漲所推動的，并非貨幣投放，直接沖擊了全球經(jīng)濟(jì)，而各國央行為了緩解能源價(jià)格上漲對經(jīng)濟(jì)的沖擊，不但不會加息，而且還要采取寬松的貨幣政策，最終再次推高全球物價(jià)，形成通貨膨脹的共振效應(yīng)，事實(shí)美聯(lián)儲已經(jīng)明確不但不會加息，而且會適度降息

五、目前低息高杠桿購買基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)成為應(yīng)對這一輪全球通貨膨脹的最佳選擇

物價(jià)一旦漲上去，再下來絕對不可能，理論上，這種全球能源價(jià)格上漲而形成的成本推動型通脹必然會急速傳導(dǎo)至終端消費(fèi)者，由其完全買單，重新分配社會財(cái)富，最終讓以薪酬為生，且未有高杠桿購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的種地收入群體承擔(dān)了一切代價(jià)

應(yīng)對通貨膨脹的最有效方式就是低息借款，利息越低，期限越長，效果越佳，通過低息借款應(yīng)對通貨膨脹沖擊的本質(zhì)是借款人通過銀行借款零和分配存款人的利益，每年的收益=借款總額*（通脹率-貸款利率），目前最佳的選擇就是通過住房按揭貸款高杠桿購房

由于中國部分地區(qū)房地產(chǎn)的基本面依然在持續(xù)提升，且經(jīng)過上一輪的行業(yè)調(diào)整，現(xiàn)已進(jìn)入低估期，具有基本面與估值雙提升的“戴維斯雙擊”獲利機(jī)會

在資本趨利避害的本質(zhì)推動下，低估，且基本面持續(xù)穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)必然是最佳的貨幣流入載體，最終會讓其價(jià)格遠(yuǎn)離基本面的合理范疇，形成一定的資產(chǎn)泡沫，再分配社會財(cái)富

政府又通過人為改變供需失衡、擴(kuò)大金融支持以及降低購房成本等措施推高房價(jià)，甚至通過壓低住房按揭貸款的利率向借款人讓渡存款人的利益，實(shí)施住房按揭貸款的利率財(cái)政補(bǔ)貼等措施實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的再分配

基于此，目前低息高杠桿購買基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不但能夠獲得估值套利與資產(chǎn)增值“戴維斯雙擊”的超額收益，而且還能夠通過住房按揭貸款與通貨膨脹分配到存款人的利益，一舉三得，成為應(yīng)對這一輪全球通貨膨脹的最佳選擇

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教