為什么我說北京的房價偏高？

每個人對北京房價都有一種判斷，很多剛需，第一次買房，對房價的判斷是這樣的：老破小跌到了250萬，60平米，首付15%為40萬，原來40萬就能在北京買一套房子，房價不算貴。

有些改善群體，原來買過房子，看著房價從800萬的價格跌到了500萬，心里一算，如果自己當時800萬沖進去，現在首付已經虧完了，而現在自己手里恰好有300萬，只要貸款200萬，就能買一套之前賣800萬的房子，房價不算貴，可以買。

這些都是基于每個人對于房價的認知而產生的判斷，對于當事人來說，這種判斷有他們自己的依據、算法，所以對與錯只針對具體的人來說的話，那它就是對的。

而我對房價的判斷則是基于我的認知，我判斷房價的一些維度是這樣的：

1）購買人群方面：購房者是不是真的有錢、貸款比例高不高。這一點很關鍵，這是購買力的問題。

2）市場情緒：購房者的買房心態是什么樣的，是急著買寧愿追高，還是可買可等；賣房者的心態是什么樣的，是著急出掉，還是對后市信心滿滿？這一點也比較關鍵，代表了大家對市場的預期，但沒有實實在在的購買力有用。

3）房價現狀：北京多數小區的價格我基本了解，不太了解的去查一下數據核對一下也能了解，這是死功夫，看得多，看的時間足夠長，慢慢會形成對各區域價格的系統認識；

4）促成房價上漲的核心因素是什么，會不會出現：這個是基于過去近三十年的行情復盤得出的結論，這是可以量化的部分，有事實；所以我說自然購買力很難讓房價漲，是因為我復盤過過去三十年的幾次行情，過去房價漲從來不是靠自然購買力，而是靠趨勢，趨勢背后是海量的貨幣，現在沒有海量的貨幣自然就很難漲；

5）當然還有關于經濟形勢的一些判斷，及其它。

6）北京多數區域的房子我都實地看過，一般實地看房，要衡量的幾個維度大致是：區域位置、對地段的體感、對商圈舒適度的體感、當下的成交價格復盤，和其他區域價格的對比，這樣看下來，區域的房價貴與便宜很容易就能判斷。

這是我的一些判斷依據，判斷房價其實不太好量化，主要靠你多維度的認知，然后產生的一個大致判斷。這個大致判斷意思是，你覺得今天是冷還是熱，需不需要穿秋褲，這就是大致判斷，至于現在多少度，就很難判斷。

所以，我對房價的判斷通常只說確定的幾點：

第一，目前房價不算低；

第二，房價很難漲；

第三，至于跌到什么價格，我猜不準，也不想去猜，前兩條對于多數人來說已經足夠了吧。

關于房價的量化，我只給過一個參考，就是租售比。

但租售比僅作為判斷房價的一個參考，不能拿這個去算。有人算了算北京老破小一居室的租售比已經達標了，45倍市盈率，然后跑過來問，老破小是不是已經跌到位了？

房價量化的參考，相對完整的表述應該是：房子的市值/年租金，要小于45會相對合理。（也只是一個簡單的量化判斷，僅供參考）

這是針對整體市場的一個判斷，不針對具體的房源，有些房源到了45以下，也未必合理，有些房源還沒到45也不代表不合理，這是一個模糊的量化判斷。

買房是更個人化的事，對市場的一些判斷能幫助我們更好的決策，但別鉆牛角尖。

預告一下：26年的會員價格，五一之后調整到1299；

本周五晚上有市場沙龍，還是實時市場分析。