北京豪宅，度過(guò)了難關(guān)

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

黃杉木店“雙子”，那場(chǎng)驚心動(dòng)魄的“宮斗大戲”雖然已經(jīng)畫(huà)上句號(hào)，但余波未平。

4月初，璞樾項(xiàng)目公司的股東們集體減資。北京茂越置業(yè)的注冊(cè)資本，從426334萬(wàn)元降至326334萬(wàn)元，足足縮水了10億元。

要知道，去年9月，璞樾項(xiàng)目公司才剛完成了一輪增資，從400000萬(wàn)元增至426334萬(wàn)元。

短短半年多，股東們?yōu)楹锡R刷刷地撤資？這背后的資金騰挪，耐人尋味。

回顧去年，璞樾和紫京宸園從甜蜜牽手到互撕，再到握手言和，成為京城地產(chǎn)圈的頭條。

經(jīng)此一役，股權(quán)版圖發(fā)生了微妙的變化：中建智地往前邁了一步，金茂則退了一步。

企查查顯示，大股東北京興鼎房地產(chǎn)（中建智地和朝陽(yáng)城開(kāi)分別持股97%和3%）股權(quán)從49.9%上升至50%，二股東中國(guó)金茂旗下北京方興亦城置業(yè)從33.1%降至33%，三股東越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)的股權(quán)仍維持17%。

千萬(wàn)別小瞧0.1%的微小增長(zhǎng)，它意味著中建智地的話語(yǔ)權(quán)更加穩(wěn)固。

股權(quán)變動(dòng)的背后，是人事的劇烈洗牌。

項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)吳進(jìn)變更為馬浩，董事之一的樊飛軍變更為吳國(guó)強(qiáng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人楊少波變更為劉洋，操盤(pán)手仍是李鶴軒。

馬浩是金茂北京地區(qū)公司總經(jīng)理，他之前是金茂總部運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理。

對(duì)于馬浩和李鶴軒而言，那場(chǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“內(nèi)訌”過(guò)去，當(dāng)務(wù)之急只有四個(gè)字：加速賣(mài)房。

李鶴軒顯然也意識(shí)到了緊迫感。趁著3月“小陽(yáng)春”的窗口期，璞樾網(wǎng)簽了20套房源

截至目前，項(xiàng)目網(wǎng)簽211套，成交均價(jià)10萬(wàn)元/平米，總金額35.55億元。

按照建面比例，璞樾地塊的拿地價(jià)約42.6億元，相當(dāng)于收回了83%的地價(jià)款。

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紫京宸園和璞樾的關(guān)系，可謂典型的“相愛(ài)相殺”。

在開(kāi)盤(pán)前，雙方就火藥味十足。

紫京宸園發(fā)布會(huì)當(dāng)天，璞樾給媒體發(fā)戶型圖；前者開(kāi)放售樓處，后者給媒體和客戶發(fā)效果圖；等到紫京宸園開(kāi)盤(pán)，璞樾又給客戶發(fā)價(jià)格差。

雙方“鬧掰”，在中建智地看來(lái)，是因?yàn)椋鸿遍械亩▋r(jià)策略，撬走了中建智地的客戶。

從地段上，紫京宸園在南，臨朝陽(yáng)北路，北面的璞樾位置的確更好些。

一旦璞樾降低了優(yōu)勢(shì)房源價(jià)格，勢(shì)必會(huì)對(duì)紫京宸園形成降維打擊。

早前雙方商定，“璞樾均價(jià)比紫京宸園每平貴了兩三千”。撕破臉時(shí)，兩項(xiàng)目的成交均價(jià)僅相差1200元/㎡。

而后，地產(chǎn)圈傳出“和解”方案：

1、南北地塊由三家聯(lián)合操盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)。

其中，南地塊（紫京宸園），中建智地營(yíng)銷(xiāo)正職，越秀營(yíng)銷(xiāo)副職；北地塊（璞樾），越秀營(yíng)銷(xiāo)正職，中建智地營(yíng)銷(xiāo)副職；金茂向兩個(gè)地塊派駐營(yíng)銷(xiāo)人員。

2、營(yíng)銷(xiāo)管理人員不再只和自己操盤(pán)的項(xiàng)目績(jī)效掛鉤，而是兩邊的營(yíng)銷(xiāo)管理人員的績(jī)效，同時(shí)與兩個(gè)地塊的總業(yè)績(jī)掛鉤。

但“裂痕”已經(jīng)產(chǎn)生，修復(fù)需要不少時(shí)間精力，這將考驗(yàn)三個(gè)團(tuán)隊(duì)的智慧，尤其對(duì)璞樾操盤(pán)手李鶴軒，提出了更高要求。

和解之后，璞樾是否對(duì)其定價(jià)及折扣進(jìn)行了調(diào)整？

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，去年10月，璞樾成交均價(jià)為99,684元/㎡，11月升至100,441元/㎡，12月進(jìn)一步達(dá)到100,964元/㎡，累計(jì)上漲約1280元/㎡。

今年前兩月，璞樾的網(wǎng)簽均價(jià)又跌破10萬(wàn)元/㎡大關(guān)，3月回穩(wěn)至100,635元/㎡。

目前，璞樾（100,043元/㎡）與紫京宸園（97,909元/㎡）的均價(jià)差距已逐漸拉大，成交均價(jià)的差值為2134元/㎡。

02

在規(guī)模上，紫京宸園體量（15棟815戶）約為璞樾（9棟424戶）的兩倍，更顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

但相較紫京宸園，璞樾的豪更純粹。

它的頂配建面雖然沒(méi)有紫京宸園的大，但是起步就做到150㎡面積段，包括152㎡、188㎡、195㎡、204㎡、230㎡、258㎡。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可知，璞樾最小152㎡戶型賣(mài)得相當(dāng)火爆。

該戶型共有175套在售房源，已有137套網(wǎng)簽，去化率超78%，成交均價(jià)99,137元/㎡。

這一定程度上得益于其152㎡戶型低于10萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，在朝青板塊具備一定的價(jià)格吸引力。

不過(guò)，該戶型對(duì)成交均價(jià)從去年10月的99,445元/㎡，已滑落至今年3月的98,684元/㎡，每平跌了近800元。

首開(kāi)的8#和9#，均是152㎡戶型，賣(mài)得相當(dāng)火爆，各自網(wǎng)簽了50套和51套，幾乎就剩下低層房源未售。

但后續(xù)加推的3#，東邊3個(gè)單元也是152㎡戶型，雖然更接近幼兒園，但銷(xiāo)售勢(shì)頭也很猛，在售51套，目前網(wǎng)簽36套，去化率70.6%。

與熱銷(xiāo)的最小戶型相比，璞樾188㎡戶型的去化表現(xiàn)，已屬穩(wěn)健。

該戶型分布于，1#、2#、6#、7#和3#的西邊戶，目前在售119套，網(wǎng)簽45套，去化率約37.8%，成交均價(jià)101,048元/㎡。

188㎡戶型的推售策略上，先推位置好的2#和7#，再加推更靠近幼兒園的3#西單元和6#，最后收官推1#。

值得注意的是，位置好的188㎡樓棟，在去年10月的成交均價(jià)不到10萬(wàn)/㎡，而后均價(jià)則突破10萬(wàn)+/㎡。

這也印證了中建智地在舉報(bào)信里所說(shuō)的，“越秀降低了優(yōu)勢(shì)房源定價(jià)，抬高了劣勢(shì)房源價(jià)格。”

195㎡戶型在5#東邊戶，僅有25套，目前網(wǎng)簽15套，去化六成，成交均價(jià)100,470元/㎡。

該戶型的成交均價(jià)也從去年10月的100,183元/㎡漲到今年1月的101,179元/㎡，每平漲了近1000元。

至于200㎡以上的三種大戶型（204㎡、230㎡、258㎡），一共供應(yīng)105套，合計(jì)網(wǎng)簽14套，去化率13.3%。

其中，204㎡位于5#西邊戶，25套房源，目前僅網(wǎng)簽3套，成交均價(jià)從去年10月的100,155元/㎡漲至去年底的106,752元/㎡，每平漲了6597元；

4#樓王不好賣(mài)，中間戶是230㎡，供應(yīng)40套，網(wǎng)簽7套；邊戶是258㎡，供應(yīng)40套，網(wǎng)簽4套。

對(duì)于大戶型的去化，李鶴軒還得再加把勁兒。