告別“攤大餅”，學會“打深井”：世茂服務的增長辯證法｜年報風云

文/樂居財經 嚴明會

物業費降價的討論甚囂塵上、關聯方地產的交付紅利進一步消退、行業從“增量分享”徹底轉向“存量爭奪”……過去一年，物業行業經歷了一場前所未有的“壓力測試”。

在這樣一個寒意未消、監管趨嚴的背景下，物企們2025年的成績單，不僅是一份財務報告，也是一份關于“物業生意是否還值得做”的正面回應。

3月27日，世茂服務（00873.HK）披露2025年業績公告。報告期內，其實現總收入78.8億元，與上年基本持平；而核心凈利潤同比大增20%至6億元，市拓新增年飽和收入創下20億元的歷史新高，同比增長35.1%；管理費用節降至7億元，同比提效16%。

攤開這份財報，核心關鍵詞并不再是“狂飆”，而是“提質”。增與減的數據背后，并非簡單的“節衣縮食”，總裁邵亮在業績發布會上將2025年的成果歸結為“六維綜合發展戰略”的引領。

這并非一句空泛的口號，而是一套貫穿經營、管理、服務、拓展、組織、科技六個維度的系統打法，是世茂服務從粗放生長到精耕細作的系統性變革。

不再迷戀單純的規模數字，世茂服務通過一場深刻的“內生式”變革，走上了“量質并舉”的價值增長新路徑。

重構利潤表

主動做減法，然后做加法。

業績發布會上，邵亮直言不諱地指出，剔除原“金沙田”等低毛利業務的影響后，世茂服務2025年的實際收入增長接近10%。

剝離了消耗管理資源、拖累利潤率且現金流不佳的業務板塊，正是世茂服務主動做出的減法。

核心凈利潤同比增長20%至6億元，這無疑是世茂服務2025年財報中最亮眼的指標之一。在收入規模持平的背景下實現利潤的雙位數增長，意味著其盈利能力的實質性提升。而這，也是世茂服務的加法。

邵亮將利潤提升的路徑分解為四個維度：服務驅動價值、多元業務增加利潤、成本精益釋放空間、科技提升效益。其中，增值服務的復蘇和科技降本的落地是兩大關鍵看點。

進一步仔細拆解，2025年，社區增值服務貢獻營收13.2億元，同比增長9.5%，占總收入的16.8%。不同于過去對“流量變現”的盲目樂觀，世茂服務如今的增值服務更聚焦于“場景價值”的深度挖掘。

例如，通過優化社區公共空間利用，場地空間收入增長近8%；通過重構新零售供應鏈，該板塊單年收入提升1億元，成為新的盈利通道。此外，深度融合銀發經濟、寵物經濟、健康經濟等賽道，“銀發經濟”收入增長至2.2億元，同比增幅近16%。

在成本管控方面，科技賦能的成效尤為顯著。世茂服務全面推廣AIS智慧能源管理平臺，項目平均節降能耗24%；部署全領域服務機器人，單機人效提升1.5倍。這些技術投入并非“花架子”，而是實實在在地轉化為了管理費用率和人工成本的下降。

2025年，世茂服務整體人效提升明顯，人工成本成功節降12.3%；全年管理費用降至7億元，同比節降15.7%，實現了連續三年的費用下降。

這并非通過裁員減配這種粗暴方式達成，而是通過組織效能的提升與科技的植入，實現了“減費不減產”。

市拓“量價齊升”

回望2025年的物業市場，公開招標價格戰愈演愈烈，低質項目不僅無法貢獻利潤，反而成為管理成本的無底洞。

2025年，世茂服務的市拓數據呈現出一種逆周期的“兇猛”。報告期內，其新增年飽和收入達20億元，同比大增35.1%，創下歷史新高；新增合約面積5483.6萬平方米，同比增長27.1%。

更值得注意的是增長質量：新增項目中，位于京津冀、長三角、大灣區三大核心城市群的項目占比高達70.2%，一線及新一線城市占比超73%，優質項目占比提升至64.2%。

拒絕全國撒網，轉而將重兵押注在18座核心城市。這種“高能級城市聚焦”策略，使得世茂服務能夠在廈門、西安等城市實現單城市新增年飽和收入超5000萬，在泉州更是突破億元大關。

在業績發布會上，邵亮將這種策略總結為“打深、打透、打寬”。展望未來，邵亮表示：“下一個階段我們會穩定拓展規模，重點會在鞏固我們的競爭優勢，以存量穩增量，以增量提質量，錨定穩健增長核心原則，實現拓展一個，穩固一個，盈利一個。”

換而言之，世茂服務已經從單純追求合約面積的“噸位”競爭，轉向了追求項目含金量的“卡位”競爭。

在業態上，世茂服務則繼續夯實“十縱十橫”布局。2025年，物業管理服務收入同比增長4.7%至58.2億元，而非住業態占比已達51%，撐起了收入結構的“半邊天”，其中辦公樓收入增長17.2%，醫院康養增長7.7%，一般公建增長19.4%。

多元業態的均衡發展，分散了單一住宅市場的波動風險。報告期內，世茂服務中標的中國人民大學、湖南省直中醫醫院、天津津藥集團產業園等項目。這些不僅是合約面積的增加，更是品牌壁壘的建立。

醫院、高校、產業園等高門檻業態，天然具有高黏性、高客單價的優勢，為后續的利潤釋放埋下了伏筆。

重塑服務溫度

在物管行業，所有的利潤最終都來源于業主和客服的滿意度與繳費意愿。可以說，沒有服務品質的“1”，后面所有的“0”都毫無意義。

極度內卷的行業環境下，服務同質化正在成為物企們的待解難題，世茂服務在2025年給出的解藥是“心引力Live ”計劃與AI科技的“雙輪驅動”。

在服務端，世茂服務打出了一套“控底線、扶均線、拔高線”的組合拳。

邵亮在發布會上分享了一組數據：全年累計拜訪業主超196萬人次，完成長者關懷58萬人次，護學崗護送126萬人次、寵物托管喂養超2000次。這種高頻的互動構建的是一種“溫度服務”的壁壘，而看似“不賺錢”的服務動作，實際上極大地提升了業主的黏性和滿意度，最終反映在收繳率和續約率的穩定上。

與此同時，在硬件上，世茂服務還完成了1.8萬歸家動線點位的“點亮”工程和54萬平米的綠化煥新，通過可見的投入向業主傳遞“服務正在發生”的信號。

在效率端，世茂服務正在全面擁抱AI。

2025年，世茂服務管理費用同比節降15.7%，實現了連續三年的費用下降。這背后是技術對勞動力的替代。邵亮提到，世茂服務通過部署全領域服務機器人，單機人效提升1.5倍；通過AIS智慧能源管理平臺，項目平均節降能耗24%。

這種“省錢”并非通過降低服務質量實現的，而是通過技術優化人效。在業績會上，邵亮特別強調2026年將加大對AI大模型應用“Token”的投入，這意味著世茂服務試圖通過AI在工單調度、客戶應答、能耗管理上進一步挖掘利潤空間。

“糧倉盤”戰略

世茂服務2025年的這份答卷，清晰地描繪了一家大型物管公司在“后地產時代”的生存法則：不再依賴關聯方的“輸血”，而是通過高質量的第三方拓展證明自己；不再沉迷于規模的虛榮，而是通過精細化運營和技術降本換取真實的利潤。

展望2026年，世茂服務的管理層對宏觀環境有著清醒的研判。邵亮指出，2026年兩會政府工作報告首次將物業納入工作部署，物業的定位從配套升級為治理核心，這為行業帶來了新的政策機遇。

基于這一判斷，世茂服務制定了清晰的2026年行動綱領：“做精、做細、做實”。

在存量端，實施“糧倉盤、低效盤、虧損盤”的分類管理，將資源向核心利潤項目傾斜，做大“糧倉盤”；通過激活存量價值，推動低效盤向高效轉化；同時堅決剝離虧損盤，實現輕裝上陣。

在增量端，除了傳統的住宅和商辦，世茂服務看準了“銀發經濟”和“神獸經濟”，將持續深化“物業協同”模式，將社區流量轉化為可持續的盈利增長點。

在管理端，則繼續加大科技投入。邵亮特別提到將加大AI在業務流、服務端和內部管理效率上的賦能，通過“先試點后推廣”擴大科技應用場景，進一步打造人效和服務體驗的雙向提升。

在現金流端，強化全維度管控。提收繳、理清欠、擴增收，多措并舉確保現金流的健康穩定。

行業深度變革，物企們從“規模驅動”向“價值驅動”轉型不是順風仗，而是一場刀刃向內的自我革命。

當潮水退去，唯有那些真正深耕服務、敬畏專業、擁抱變化的企業，才能穿越周期，贏得下一個時代的入場券。

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