一季度樓市觀察：乍暖還寒，“弱復蘇”與“強分化”交織

城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

2026年一季度，我國房地產市場在政策持續發力與市場內生修復的雙重作用下，總體呈現“小陽春”行情，但復蘇基礎并不牢固。

政策端，中央定調從“止跌回穩”轉向“著力穩定”，通過構建跨部門政策協同機制，明確防范系統性風險的底線，同時賦予地方更大的調控自主權；地方政策則通過供需兩側雙向發力，激活需求的同時，控增量、去庫存、優供給。

市場端，核心一二線城市成交放量、價格止跌、掛牌收縮、預期修復，特別是二手房市場成交活躍，帶動市場預期轉暖。但市場并未呈現普漲或普跌的單一格局，而是區域分化與內部結構性差異進一步深化。

受住房市場環境影響，土地市場的運行邏輯已從過去的“規模擴張”轉向“提質避險”。土地價值正經歷一場深刻的重估，資源正加速向少數具備確定性的核心城市優質地塊集中。

政策端：供需雙向發力

2025年底的中央經濟工作會議和2026年政府工作報告對房地產作了清晰定調：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給。2026年政策重心從需求端轉向供需雙向管理，從短期的風險防范，過渡到防范風險與構建市場長效機制并舉，在政策調控上更強調部委之間的協同，并賦予地方政府更大的調控自主權。

一是部委政策協同發力，防風險與建機制長短結合。一季度，住房城鄉建設部、金融監管總局等部門密集發聲，推動城市房地產融資協調機制常態化運行，對符合條件的“白名單”項目延長貸款期限，支持房企合理融資需求；中國人民銀行會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產去庫存；財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發文，將“賣舊買新”個人所得稅退稅優惠政策延續至2027年底；自然資源部、住房城鄉建設部聯合發布《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，推出增強詳細規劃適應性、優化過渡期支持政策、推進存量土地和空間臨時利用、創新不動產登記服務等措施，支持城市更新行動；自然資源部發布通知，明確新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，進一步夯實了“存量優先”的制度基礎；證監會、滬深交易所積極推動商業不動產REITs試點，滬深交易所同步建立商業不動產REITs市場服務直通車機制，為商業不動產打開新的融資渠道。

二是地方精準施策，需求激活與供給優化并舉。據克而瑞數據統計，今年一季度107個省（區）市（縣）出臺175次穩樓市政策，以公積金優化、稅費補貼、保障房籌集建設、存量盤活、品質提升為重點，從供需兩端雙向發力。

在激活需求方面，上海、南京、重慶等多個城市通過直接降低購房門檻和購房成本，釋放改善需求，政策工具呈現組合化特征。一是信貸與限購松綁。例如重慶優化信貸支持、降低首付與利率；上海放寬非滬籍購房資格至3年社保，并提高公積金貸款額度；南京則將首套及二套首付比例分別降至15%和25%。二是定向補貼與稅費優惠。例如上海對多孩家庭提供最高50萬元的購房補貼；南京推出“賣舊買新”契稅補貼，最高可達30萬元，并配套人才優先選房政策。三是市場穩定措施。例如重慶明確鼓勵存量房去化，旨在形成住房消費的內循環。

這些政策的核心邏輯是通過降低交易成本和交易門檻、定向支持特定群體（如多孩家庭、人才），快速修復市場信心，激活合理的住房消費需求。特別是住房公積金政策成為各城市政策的重要抓手。據中指院數據統計，一季度全國各省市（縣）出臺公積金相關政策超過60次，內容涵蓋公積金繳存和提取、公積金貸款等方面，不僅有效釋放了住房消費需求，也為公積金制度改革鋪平了道路。

在優化供給方面，以廣州、深圳為代表，政策重心轉向供給側結構性改革，致力于從根源上調整住房供需關系。一是盤活存量空間。例如廣州簡化城市更新審批流程，允許舊改項目適度提容，并設立城市更新基金以吸引社會資本，旨在推動城市的精細化治理與可持續發展。二是優化土地供應，例如深圳在2026年一季度住宅用地供應較2025年增長12%，同時提升保障性住房用地占比，并探索“限地價、競配建”模式，以優化住房供給結構，穩定長期市場預期。這類政策不再局限于短期需求刺激，而是著眼于通過城市更新、土地供應結構調整來提升住房品質、增加有效供給，特別是保障性住房的供給。

市場端：“弱復蘇”與“強分化”交織

一季度，一線城市房地產市場在政策托底與內生修復的博弈中，明顯呈現“小陽春”行情，但全國市場多元分化格局進一步深化。新房市場因城市基本面與需求結構不同，價格表現各異，但普遍通過收縮供應來應對庫存壓力；二手房市場則展現出更強的復蘇一致性，成交量價均出現筑底回暖的積極信號。

一是新房市場價格表現分化。上海成為價格韌性最強的城市，其2月新房價格同比上漲4.2%，環比保持0.2%的正增長，顯示出獨立于其他城市的市場信心。北京市場則經歷了短暫下探后企穩，1月價格環比下跌0.3%，但2月即轉為環比上漲0.2%，同比跌幅收窄至-2.3%，表明政策邊際調整后需求有所釋放，市場底部正在形成。相比之下，廣州與深圳的價格壓力仍在持續。廣州2月價格環比持平，但同比跌幅達5.1%；深圳則連續兩個月環比下跌，2月環比降0.3%，同比跌幅擴大至5.5%，顯示這兩個城市的市場情緒仍處于修復階段。

值得注意的是，改善型戶型在一線城市的表現出現內部分化，北京、上海的144平方米以上大戶型價格表現顯著優于剛需戶型，北京2月大戶型價格環比上漲0.5%，上海大戶型同比漲幅高達6.3%，顯示核心城市的高端改善需求仍有堅實支撐。

二是二手房市場成交回暖，價格企穩信號增強。一季度一線城市二手房市場呈現出更為一致的筑底回暖跡象，核心特征表現為“成交放量、價格止跌、掛牌收縮、預期修復”。3月份，二手房市場迎來傳統的“小陽春”行情，且成色相對充足。北京市場復蘇勢頭明顯，3月份單月網簽達19886套，創下近15個月新高；環比2月份大增145%。上海市場在“滬七條”作用下活躍度更高，3月全月二手房成交量達21443套，日均成交近千套，顯示積壓的剛需和改善需求在政策優化后正快速入市。深圳二手房市場從“以價換量”轉向“量升價穩”，3月份網簽達5071套，環比大增117%。廣州市場也展現出較強韌性，3月網簽達10785套，環比大增141%。

在成交量回升的帶動下，二手房價格呈現明顯的止跌企穩信號。其中北京、上海率先企穩，2月份環比分別上漲0.2%和0.3%；廣州、深圳2月環比微跌0.5%和0.4%，跌幅明顯收窄。掛牌量方面，一季度，四大一線城市掛牌量均呈現持續下降趨勢，業主惜售心態增強，市場議價空間收窄，這也成為市場筑底的核心標志之一。

與一線城市相比，二線城市區域分化特征更為明顯，呈現出“強市修復、弱市承壓、內部分化加劇”的復雜局面。一季度，成都、杭州需求集中釋放，呈現典型“小陽春”行情。成都3月新房成交量6157套，環比增幅高達84.9%；二手房成交23,248套，環比2月增長103.5%。杭州3月新房成交1949套，環比增長192.5%；二手房成交4900套，環比增長224.3%。這種“V型”反彈，一方面得益于春節后季節性需求的回歸，另一方面也反映出成都、杭州作為強二線城市，其產業基礎、人口吸附能力為房地產市場提供了相對堅實的需求支撐。與成都和杭州的強勢復蘇相比，多數二線城市則略顯疲軟，仍處在以價換量階段。

除了城市間的分化，各城市內部不同區域、不同產品類型的市場表現也呈現顯著的結構性差異，成交高度集中于核心城區與優質板塊。例如杭州的濱江區、拱墅區、余杭區等核心板塊貢獻了市場主要成交量，優質地塊項目的去化表現遠優于遠郊區域。相反，武漢經濟開發區的成交量則遠低于其他區域，反映出產業支撐不足或配套尚不成熟的區域市場活力偏弱。

土地市場：結構分化與企業策略調整

2026年一季度，全國土地市場延續了深度調整態勢，核心特征表現為整體供應規模的主動收縮與結構性熱度的顯著分化。在房企普遍面臨流動性壓力、投資決策極度審慎的背景下，土地市場的運行邏輯已從過去的“規模擴張”轉向“提質避險”。企業拿地策略的調整與市場熱度的點狀分布，共同指向一個共識：土地價值正經歷一場深刻的重估，資源正加速向少數具備確定性的核心城市優質地塊集中。

一季度，全國300城住宅用地市場呈現出全面縮量格局。根據中指數據，一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出規劃建筑面積6472萬平方米，同比下降23.8%；成交5893萬平方米，同比下降25.9%；土地出讓金2154億元，同比下降45.7%；平均溢價率5%，顯示出市場整體情緒依然偏冷，大多數地塊以底價或接近底價成交。

與住房市場相類似，土地市場在城市間和城市內板塊間的分化也進一步加劇，并演化為“冰火兩重天”的格局。

一是城市間分化。一線城市憑借其不可替代的資源稟賦和相對穩健的住房需求基本面，展現出較強的抗周期韌性，一季度成交面積同比降幅僅為6%，遠優于全國平均水平。與之形成鮮明對比的是，多數二線城市及廣大三四線城市，由于新房庫存去化緩慢、市場預期疲軟，土地市場陷入深度調整，成交面積同比降幅普遍超過50%和10%。這清晰地表明，在市場下行期，房企和資本對土地價值的判斷標準變得極為苛刻，只有那些具備長期人口流入、產業支撐和明確需求前景的核心城市，其土地資產才被視為安全資產。

二是城市內分化。核心區“點狀高熱”與整體冷淡形成反差。全國平均溢價率雖僅為5.0%，但核心城市的稀缺優質地塊卻引發了激烈爭奪。例如，廣州天河馬場地塊歷經9小時、243輪競價，最終以236億元的總價、26.6%的溢價率成交，刷新了廣州住宅樓面價紀錄。同樣，杭州上城區城東新城地塊經109輪競價，以高達51.08%的溢價率被保利發展競得。這些案例與大量底價成交或流拍的地塊并存，深刻揭示了當前土地市場的投資邏輯：房企不再進行區域性的廣泛布局，而是將極其有限的資金精準投向城市核心區、成熟板塊的優質地塊，以確保項目未來的去化安全與利潤空間。

在企業拿地策略上，聯合拿地成風險分散主流。在市場深度調整與風險出清階段，房企的拿地策略發生了根本性轉變，財務安全與資金實力成為決定企業能否參與土地市場的首要門檻。央企國企憑借其更為穩健的信用背景和融資渠道，在一季度土地市場中占據了主導地位。民企策略極度謹慎，聯合拿地盛行。部分參與拿地的民企，普遍采用與央企國企或其他企業聯合競標的模式，以分散資金壓力、共擔項目風險。純粹的民企獨立拿地已較為罕見。這種策略調整反映出，在行業風險尚未完全出清、銷售回款不確定性仍高的環境下，即使是資金狀況相對較好的民企，其投資行為也充滿了避險色彩，不敢輕易進行大規模資本開支。

綜合一季度的市場表現、政策環境及歷史季節性規律，二季度中國房地產市場預計將延續“修復與分化并存”的主基調。市場整體有望在政策托底與季節性因素共同作用下，實現溫和修復，但量價回升的力度、廣度將受到多重關鍵因素的制約，區域間、產品間的結構性分化將進一步凸顯。