拍賣量在漲，成交卻在掉：澳洲樓市最危險的信號來了？

澳洲樓市，正在出現(xiàn)一個很不妙的信號。

剛剛過去的復(fù)活節(jié)長周末，全國初步拍賣清盤率跌到55.5%，創(chuàng)下2022年7月以來最低水平。這也是自2022年12月以來，全國初步清盤率第一次跌破60%。

而更讓市場緊張的是：

這還只是初步數(shù)據(jù)。

隨著更多結(jié)果補(bǔ)錄，最終清盤率很可能被進(jìn)一步下修。分析人士甚至預(yù)計，本周最終數(shù)字可能跌破50%，直接回到2020年第一次COVID封城時期才出現(xiàn)過的低位。

換句話說，澳洲房市現(xiàn)在面臨的，不只是“周末冷一點”，而是：

買家真的開始怕了。

為什么突然這么冷？

這次市場降溫，不是單一因素造成的。

表面上看，復(fù)活節(jié)長周末本來就會影響成交節(jié)奏。
但這次的問題顯然不只是節(jié)假日。

真正壓住買家的，是三層焦慮同時疊加：

第一，中東戰(zhàn)事帶來的不確定性

買家現(xiàn)在最怕的，不是眼前一套房漲幾萬跌幾萬，
而是接下來整個宏觀環(huán)境會不會繼續(xù)惡化。

戰(zhàn)事推高油價，能源和食品成本上行，
大家都知道，這最終會傳導(dǎo)到家庭生活成本上。

第二，澳聯(lián)儲可能繼續(xù)加息

SQM Research 的 Louis Christopher 直言，市場現(xiàn)在非常擔(dān)心，澳聯(lián)儲會為了應(yīng)對戰(zhàn)爭帶來的通脹沖擊，在接下來某次會議上繼續(xù)加息。

而下一次利率會議，就在5月5日。
他說，這將是“這個國家很多年來最重要的一次會議之一”。

這話一點都不夸張。

因為對于今天的買家來說，
他們現(xiàn)在最大的敵人，已經(jīng)不是房價本身，
而是：

借貸能力會不會繼續(xù)被打下去。

第三，賣家開始更急著出貨

買家猶豫的時候，賣家卻沒有完全停下來。
相反，有些賣家明顯開始加快動作，希望在更差環(huán)境來臨前先把房子賣掉。

這就形成了一個很尷尬的局面：

• 買家更謹(jǐn)慎

• 賣家更著急

• 拍賣量還在增加

• 結(jié)果就是流拍、撤拍、改期明顯變多

這也是為什么市場會突然顯得這么“塌”。

數(shù)據(jù)已經(jīng)很難看，而且可能還會更難看

先看幾個關(guān)鍵數(shù)字。

全國初步拍賣清盤率目前是55.5%。
如果后續(xù)繼續(xù)下修到50%以下，那將是自2020年疫情第一次封城以來最差的一次。

SQM 的 Louis Christopher 甚至說，
最近一周，每5套房里大概就有3套出現(xiàn)改期、流拍或直接撤出市場。

這句話其實很重。

因為它說明現(xiàn)在的問題已經(jīng)不是“賣得慢”，
而是市場里越來越多交易，干脆走不到成交那一步。

說白了：

掛牌在增加，但真正敢接盤的人在變少。

悉尼和墨爾本，已經(jīng)先開始掉速了

這波拍賣降溫，最明顯的壓力還是集中在悉尼和墨爾本。

悉尼

復(fù)活節(jié)周末共舉行了389場拍賣，比去年同期還增加了8.4%。
但到目前為止， reported successful 的比例只有53.4%。

墨爾本

共有152套房屋拍賣，目前的成功率是58.3%。

這兩個數(shù)字單看可能還不算“崩”，
但放在當(dāng)前的情緒環(huán)境里，市場最擔(dān)心的是：

最終結(jié)果大概率還會往下修。

也就是說，現(xiàn)在看到的還不是最差版本。

布里斯班和阿德萊德也在拍賣增多，但沒那么慘

相比之下，布里斯班和阿德萊德雖然拍賣量也增加了，
但整體氣氛還沒有悉尼和墨爾本那么沉重。

兩地今年復(fù)活節(jié)期間的拍賣量都比去年同期增加了10%。
清盤率分別是：

• 布里斯班：55.7%

  （66場）

• 阿德萊德：57.7%

  （53場）

也不算特別強(qiáng)，
但至少沒有悉尼和墨爾本那種“核心區(qū)先熄火”的緊張感。

最受傷的，不是便宜區(qū)，而是高端區(qū)

這篇報道里一個很重要的判斷來自 Ray White 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee。

她說，當(dāng)前低清盤率反映出來的，主要還是悉尼和墨爾本市場的問題。
而且在悉尼內(nèi)部，最明顯的疲軟并不是低價區(qū)，而是：

• 東區(qū)

• Inner West

• Lower North Shore

• 以及更偏高端的市場

也就是說，現(xiàn)在市場分化非常明顯：

便宜區(qū)

仍然有更高的清盤率，買家活動也更積極。

貴區(qū)

需求明顯慢下來，買家信心先掉。

這其實非常符合當(dāng)前的現(xiàn)實邏輯。

因為高端買家雖然表面上更有錢，
但他們對宏觀環(huán)境和資產(chǎn)價格的敏感度往往也更高。
一旦中東戰(zhàn)事、加息預(yù)期、經(jīng)濟(jì)不確定性一起上來，他們反而更容易踩剎車。

而中低價位市場為什么還沒完全崩？

因為很多人買的不是“資產(chǎn)配置”，
而是剛需、改善和被迫上車。
這部分需求，再難受，也沒法徹底消失。

房價已經(jīng)開始往下了，而且高端區(qū)先跌

除了拍賣市場變冷，價格端也已經(jīng)出現(xiàn)了更明確的信號。

根據(jù) Cotality 的月度房價指數(shù)：

• 悉尼房價在3月季度下跌0.2%
• 墨爾本下跌0.6%

更值得注意的是，跌得更明顯的，是兩地那些較富裕的 suburb。
反而一些更可負(fù)擔(dān)的區(qū)域，價格還有上漲。

這說明現(xiàn)在的市場，不是“全盤都不行”，
而是出現(xiàn)了一種很典型的資金壓力型分化：

• 高總價先承壓

• 低總價還在被需求托著

• 貴區(qū)先冷

• 便宜區(qū)還在硬撐

所以今天如果你還在看房，
你會發(fā)現(xiàn)市場已經(jīng)不是以前那種“全城一起瘋”，
而是越來越像：

哪怕同一個城市，不同價位區(qū)，也已經(jīng)是兩個世界。

戰(zhàn)爭沒結(jié)束之前，買家大概率還會繼續(xù)拖

Conisbee 說得很直白：

在中東沖突結(jié)束之前，悉尼高端買家的信心大概率都會繼續(xù)受壓。

她認(rèn)為，市場出現(xiàn)明顯改善的一個關(guān)鍵節(jié)點，是沖突走向更清晰。
因為只有當(dāng)外部不確定性下降，買家才更可能重新變得果斷。

但她也補(bǔ)了一句：

即便地緣風(fēng)險緩和，后面還有第二個更現(xiàn)實的問題——

利率。

也就是說，買家現(xiàn)在不是只被一件事嚇住，
而是被兩件事同時卡住：

• 戰(zhàn)爭帶來的經(jīng)濟(jì)和通脹不確定性

• 以及澳聯(lián)儲會不會繼續(xù)加息

這也是為什么現(xiàn)在的市場情緒，很難在短時間內(nèi)自己修復(fù)。

更麻煩的是，供應(yīng)緊、建房貴，這個基本面問題還沒解決

雖然拍賣清盤率掉下來了，
但這并不意味著住房市場的根本矛盾消失了。

Conisbee 還提到一個更麻煩的問題：

住房供應(yīng)依然非常緊。

而且，建筑成本最近又重新抬頭。
這意味著什么？

意味著雖然大家借錢能力被打壓了，房價短期出現(xiàn)降溫，
但如果你真的想自己去蓋房，未來反而可能更貴、更難。

所以今天的澳洲樓市，其實是被兩股力量同時拉扯：

往下拉的力量

• 買家信心下降

• 加息預(yù)期

• 戰(zhàn)爭不確定性

• 借貸能力收縮

• 住房供應(yīng)依舊偏緊

• 建筑成本重新上升

• 剛需仍然存在

這也是為什么現(xiàn)在的市場，不太像“全面崩盤前夜”，
反而更像一種非常難受的狀態(tài)：

成交先冷了，信心先掉了，但房子也沒有因此變得特別便宜。

說到底，這一輪最像“信心危機(jī)”，不是“供應(yīng)危機(jī)”

如果要給這篇文章提煉一句最核心的話，那就是：

現(xiàn)在澳洲拍賣市場的問題，首先是信心問題。

買家不是真的突然消失了，
而是他們在這個節(jié)點上，更不愿意做決定了。

因為對很多家庭來說，現(xiàn)在拍下一套房，不只是拍個價格，
而是同時在賭：

• 中東局勢會不會惡化

• 油價會不會繼續(xù)漲

• 生活成本會不會再上去

• 澳聯(lián)儲會不會繼續(xù)加息

• 自己的貸款壓力會不會更重

在這種環(huán)境下，最容易發(fā)生的事情就是：

先等等。

而一旦大家都開始等等，拍賣市場就會先冷下來。

最后一句

澳洲樓市現(xiàn)在最危險的，不一定是價格跌了多少，
而是清盤率正在快速逼近一個非常敏感的區(qū)間：

疫情封城時期的低位。

這對市場來說，是個很強(qiáng)的心理信號。

因為它意味著，買家現(xiàn)在的猶豫程度，已經(jīng)接近過去最極端時期才會出現(xiàn)的水平。

接下來真正決定市場往哪走的，可能就看兩件事：

中東局勢什么時候明朗，
以及5月5日澳聯(lián)儲，到底會不會出手。

在這兩個答案出來之前，澳洲拍賣市場大概率還會繼續(xù)難看。

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很多時候，市場真正轉(zhuǎn)向之前，最先出現(xiàn)變化的，往往不是價格，而是信心。

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