樓市“金三”回暖

來源：市場資訊

（來源：郁見投資）

地產(chǎn)周速達

1）月末新房成交集中釋放，提高“金三”熱度，二手房表現(xiàn)不及新房

3月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的“新強舊弱”格局。新房市場受月末成交集中釋放的帶動，成功扭轉(zhuǎn)跌勢，3月成交面積同比微增1%，而1-2月下滑19%。相比之下，二手房表現(xiàn)不及新房，3月成交面積同比下滑7%，且降幅較1-2月進一步走擴3個百分點。

分城市來看，3月新房市場冷熱不均，二手市場呈現(xiàn)普降。新房市場中，廣州、武漢、濟南同比明顯增長，北京、深圳及部分二三線城市跌幅較深。多數(shù)城市二手房市場成交面積同比下滑，深圳、杭州、蘇州、成都降幅較大，僅揚州同比增長明顯。

2）二手房、新房成交同比迎來春節(jié)后首次正增長

二手房、新房市場持續(xù)復(fù)蘇，周成交面積同比迎來春節(jié)后首次正增長。二手房方面，3月27日-4月2日，15城市二手房成交面積同比增長4%，此前連續(xù)21周（排除春節(jié)假期擾動）同比下降，主要拉動項為上海、北京等重點城市。15城市二手房成交面積環(huán)比微增1%，連續(xù)第五周增長。

新房方面，38城新房成交面積同比增長26%，一、二、三線城市同比增幅分別為53%、10%、31%，新房表現(xiàn)亮眼。38城新房成交面積環(huán)比增54%，主要系一線京滬廣新樓盤集中放量（京滬廣分別增42%、36%、177%）。

3）上海新政效果觀察：二手房成交面積周環(huán)比轉(zhuǎn)跌，同比增幅繼續(xù)擴大

本周（3月27日-4月2日），上海二手房成交面積環(huán)比下滑1%，而前一周增長2%，結(jié)束了連續(xù)四周的環(huán)比增長。參考過去兩輪，24年5月、24年9月放松后，周成交量分別經(jīng)歷4周、10周的震蕩增長，之后走弱。與過去幾輪相比，本輪政策刺激效果明顯更強，后續(xù)或仍處于震蕩增長期。同比方面，上海二手房成交面積周同比增長13%，連續(xù)四周增幅擴大。近期同比表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于環(huán)比，主要受到低基數(shù)效應(yīng)的支撐。隨著2024年“9·24”新政帶來的脈沖效應(yīng)在2025年3月已基本消退，基數(shù)逐步走低，推升了近期的同比讀數(shù)。

與未出政策的北京、深圳對比，上海環(huán)比偏弱，同比依舊領(lǐng)先。北京、深圳二手房周成交面積環(huán)比分別小幅增長2%、7%，高于上海（微降1%）。同比方面，北京、深圳周成交面積分別增長2%、下滑1%，上海則明顯領(lǐng)先（增長13%）。

本周上海二手房成交7548套，與前兩周基本相當(dāng)，市場熱度平穩(wěn)。月度成交套數(shù)創(chuàng)21年4月來新高，據(jù)wind披露，3月上海二手房成交套數(shù)達3.1萬套，創(chuàng)近五年月度最高。

4）房價觀察：一、三城市下滑四周后轉(zhuǎn)增

3月20-26日，一、三城市二手房掛牌價均由跌轉(zhuǎn)漲。一、三線城市在連續(xù)下滑四周后，本周環(huán)比分別漲0.07%、0.04%。一線城市中，僅深圳微跌0.01%（跌幅較上周收窄0.45pct），京廣滬均轉(zhuǎn)升（0.23%、0.18%、0.08%）。二線城市環(huán)比下滑0.15%，跌幅較上周收窄0.03pct。二線城市中僅杭州、天津、青島環(huán)比上漲（0.15%、0.10%、0.08%）。

主要城市觀察

附錄 | 地產(chǎn)政策/新聞回顧

3月30日 杭州市提高貸款額度、放寬次數(shù)認(rèn)定、優(yōu)化公積金提取

3月30日 杭州市提高貸款額度、放寬次數(shù)認(rèn)定、優(yōu)化公積金提取。住房公積金貸款最高額度由130萬元提高至180萬元，個人可貸額度計算倍數(shù)由15倍提升至20倍；放寬貸款次數(shù)認(rèn)定規(guī)則，已售原住房可核減貸款次數(shù)；擴大公積金提取范圍，支持支付契稅、物業(yè)費，并延長無貸購房提取時限、拓展提取人范圍至父母及子女配偶。

3月31日 合肥市進一步擴大公積金提取范圍

《關(guān)于擴大住房公積金提取范圍的通知》

3月31日 合肥市進一步擴大公積金提取范圍。支持提取公積金用于支付物業(yè)費、城市更新住房改造、繳納契稅、繳存住宅專項維修資金，并進一步擴大重大疾病提取住房公積金病種范圍。

3月31日 海南省允許繳存人子女提取公積金支付購房款

3月31日 海南省允許繳存人子女提取公積金支付購房款。繳存人家庭無未結(jié)清的住房公積金貸款，其子女于2026年4月1日起購買家庭首套住房，自登記備案起一年內(nèi)或取得不動產(chǎn)權(quán)證書起一年內(nèi)，可申請?zhí)崛∽》抗e金支付購房款。

4月1日 河北省擴大“商轉(zhuǎn)公”范圍、放松貸款認(rèn)定、提高貸款額度、優(yōu)化公積金提取

《關(guān)于調(diào)整住房公積金提取、貸款有關(guān)政策的通知 》

4月1日 河北省擴大“商轉(zhuǎn)公”范圍、放松貸款認(rèn)定、提高貸款額度、優(yōu)化公積金提取。擴大“商轉(zhuǎn)公”適用范圍，允許異地繳存職工在石家莊購房后“商轉(zhuǎn)公”；優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按購房區(qū)域分別認(rèn)定家庭住房套數(shù)，精準(zhǔn)執(zhí)行差別化貸款；持有效A/B卡的省直職工公積金貸款最高額度提至120萬元，取消本地?zé)o購房記錄限制；取消六類情形下的提取頻次限制（如無房租房、還貸、加裝電梯、物業(yè)費支付等）。

4月1日 西藏提高公積金貸款額度

4月1日 西藏提高公積金貸款額度。購買區(qū)內(nèi)商品住房，公積金貸款最高額度提高至160萬元；若購買符合《住宅項目規(guī)范》及西藏“好住宅”標(biāo)準(zhǔn)的新建商品住房，或竣工驗收合格的現(xiàn)房，最高貸款額度提高為180萬元。

4月3日 武漢市放松公積金貸款限制、優(yōu)化貸款額度規(guī)定

4月3日 武漢市放松公積金貸款限制、優(yōu)化貸款額度規(guī)定。取消存量房公積金貸款比例按房屋房齡分級的規(guī)定，統(tǒng)一調(diào)整為首套貸款最高比例不超過總價的80%，第二套不超過總價的70%；擴大異地貸款范圍，全國各城市繳存職工，在武漢市購買自有住房，或有未結(jié)清商業(yè)性住房貸款的，均可向武漢公積金中心申請住房公積金貸款，取消借款人（含配偶）須武漢市戶籍的限制條件。

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分析師：肖金川

分析師執(zhí)業(yè)編號：S1120524030004

分析師：黃曉曦

分析師執(zhí)業(yè)編號：S1120524040002

聯(lián)系人：洪青青

證券研究報告：《樓市“金三”回暖》

報告發(fā)布日期：2026年4月4日

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