年報深解｜解碼越秀地產2025年報：穿越周期的三種能力

行業洗牌加速，房企陣營的分化愈發明顯。據中指研究院監測，2025年，各陣營房企數量仍在明顯萎縮。銷售額突破千億的房企共有10家，相比上年減少1家；百億以上企業73家，相比上年減少13家。

但這也恰恰折射出行業調整期房企間抗風險能力的巨大差異，仍有一批優秀企業憑借強勁韌性穿越周期，成為分化行情中持續向好的“優等生”。

3月31日，越秀地產發布2025年全年業績報告。報告期內，越秀地產累計取得合同銷售額1062.1億元，行業排名從2021年37位腰部梯隊大幅躍升至第9位，穩居第一梯隊。2025年實現營收864.6億元，同比保持增長，稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%，成為行業中極少數保持持續盈利的房企。

越秀地產董事長林昭遠在業績會上也表達了對越秀未來持續發展的堅定信心。他說，2026年公司將圍繞“精益穩業績、改革強能力、轉型促發展”工作主題，穩定千億規模、鞏固核心市場地位，做優增量、落實“以投促穩、投一成一”，做優做深“一主兩翼”，以“四好企業”和精益管理推動轉型升級和高質量發展，實現“十五五”良好開局，平穩穿越周期。

銷售盡顯韌性 強勁造血夯實穩健底盤

當行業整體銷售普遍下行時，越秀地產的業績曲線保持了逆勢企穩的態勢。

根據越秀地產年度業績報告，期內集團實現合同銷售金額1062.1億元，克而瑞2025年房企銷售榜排名第9位，并連續三年穩居千億第一梯隊陣營。其中，核心六城達成合同銷售約人民幣909億元。

這一銷售表現在當前行業環境下尤顯難能可貴。需要指出的是，2025年房地產市場正處于“止跌回穩”的關鍵政策窗口期，中央及地方層面已密集出臺一系列“穩樓市”舉措，政策托底信號明確。但政策效應的釋放并非一蹴而就，從落地到銷售端產生實質反饋，尚需一段傳導周期。

受此影響，房企整體銷售狀況尚未出現趨勢性反轉。機構數據顯示，2025年行業銷售排名前10的房企簽約銷售額平均同比降幅為16%，頭部陣營同樣承壓明顯。而在這一背景下，越秀地產展現出顯著優于同業的表現，其同期銷售降幅尚不及行業平均線的一半。

業內人士表示，這種相對抗跌性，既反映出其項目布局與產品結構的韌勁，也從側面印證了在政策傳導尚未完全落地的階段，優質房企已開始顯現出領先于大盤的企穩跡象。

這些成績的背后，是越秀地產堅持以“節奏優先、量價平衡”為基本原則。在行業整體銷售承壓的背景下，公司采取投資與去化“兩手抓”的策略——前端精準把控拿地節奏，不盲目追高，亦不錯失低溢價窗口期；后端強化現貨與準現貨的去化能力，遏制庫存規模攀升。與此同時，持續推進市場研判、客戶運營、銷售轉化等全周期管理升級，并優化營銷費率結構，提升自有渠道及存量客戶的成交占比，最終實現了銷售端抗跌性與經營效率的雙重突破。

正因如此，截至2025年底，越秀地產稅后利潤同比提升21.4%，核心凈利潤達2.6億元，成為極少數仍保持盈利狀態的房企之一。與此同時，公司經營性現金流延續多年凈流入態勢，全年保持139.4億元的高位水平，展現出強勁的內生造血能力。這既為其后續投資布局提供了充裕的資金儲備，也為整體現金流安全構筑了堅實屏障，成為越秀地產穩健前行的關鍵底牌。

不僅如此，越秀地產的“穩”還體現在持續優化的債務結構等多方面。

截至2025底，越秀地產一年內到期債務占比26%，中長期債務占比74%，期末現金467.6億元，對一年內到期短債的覆蓋倍數達到1.7倍。公司加權平均借貸利率降至3.05%，同比下降44個基點，連續兩年保持融資成本下行，且融資成本及降幅均位居行業地方國企第一。基于穩健的財務狀況，越秀地產保持了“三道紅線”全綠檔和標普、惠譽雙投資信用評級，展望均為穩定。

星展銀行表示，當前越秀地產股價處于歷史偏低區間，估值與基本面存在一定背離；而公司銷售表現領跑行業，有望為股價與估值提供有力支撐，估值具備修復空間，因此維持買入評級。

多維研判前置決策，深耕六大核心標桿城市

當前，房地產行業正步入供需格局深度調整與市場價值邏輯重塑的新階段。

新華社刊發評論稱，我國房地產市場已告別普漲普跌階段，進入“核心穩、邊緣出清”的結構性新階段。

多家機構監測數據也顯示，全國樓市正形成清晰的“二八分化”格局，約20%的核心城市核心區域抗跌保值、溫和上漲，而約80%的三四線城市則陷入流動性枯竭的困境。真正具備資產“壓艙石”功能的，主要集中在北上廣深一線城市以及杭州、成都等強二線城市。這些區域普遍具備產業基礎扎實、人口持續流入、配套資源完善三大共性特征，構成了核心城市資產價值的底層邏輯。

近期樓市“小陽春”行情同樣由一線城市率先啟動。國家統計局最新數據顯示， 2月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅價格率先結束連續9個月的下跌態勢，北京、上海等核心城市的二手房價格同步回暖。

在此背景下，優化資產質量、精準投資已成為房企的核心命題。

對此，越秀地產建立了一套多維度的市場研究體系，推動投資端與各業務部門高效協同聯動，為投資決策提供扎實的數據支撐。同時，公司以投資拉動產策前置，在拿地階段即完成產品規劃與開發策略的預研，有效降低開發環節的不確定性，保障投資回報的可預期性。

在戰略取向上，越秀地產堅持核心城市聚焦戰略，提出“讀城、讀地、讀人”的操盤理念，深入洞察不同城市的需求特征，持續深化屬地運營能力。公司還積極協同地方政府優化土地供應節奏，在政企互動中構建差異化的競爭優勢，實現互利共贏。

正是基于這一套成熟的投資管理體系，越秀地產的投資重心高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市。2025年，這六座城市的權益投資額占比高達96.3%，具備極強的投資聚焦力度。從銷售貢獻來看，這一布局成效顯著，北京單城銷售突破300億元，上海和廣州分別實現222億元和291億元，三城合計貢獻公司總銷售的約78%。整體而言，公司在一二線核心城市的銷售占比已達85.6%。

千億銷售規模背后，正是源于投資端的前瞻布局，更離不開土儲端的厚實家底。截至2025年底，越秀地產總土地儲備為1855萬平方米，布局持續向高能級城市集中，一二線城市合計占比達94.4%。2025年新增土儲中，一線城市占比進一步提升至67.7%。此外，越秀地產還搶抓市場回落的增儲、低溢價窗口精準加倉，最終將拿地平均溢價率控制在9.3%以內，較TOP10房企均值低近五成。

值得關注的是，今年2月，越秀集團以236億元摘得廣州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交匯的馬場地塊，引起行業廣泛關注。

業內人士表示，該項目是珠江新城最后一塊連片城市更新地塊，以開放型公共空間串聯頂奢商業（已簽約SKP）、高端酒店、超甲級辦公等業態。越秀地產有望憑借城市綜合開發運營能力深度參與。此前集團“母公司孵化-上市公司注入”模式已通過琶洲南TOD完成驗證，為后續資產運作提供成熟路徑。馬場這類稀缺項目，不僅能帶來長期業績增量，更能推動企業產品力、品牌力與運營能力的系統性升級。

打磨硬核“好房子”錨定主流需求筑牢行業護城河

如果說優化土儲是為未來發展積蓄勢能，那么精進產品與服務則是企業為長遠競爭鍛造的內生能力。

業內人士表示，在行業結構性分化持續深化的背景下，唯有堅守產品主義，以創新理念與極致體驗鍛造真正契合市場需求的“好房子”，方能在新一輪周期中贏得主動。

2025年，北京、上海等核心城市政策窗口陸續打開，但購房者的選擇卻愈發謹慎。資金更加理性地集中流向那些確定性較強的項目。什么樣的項目才算“確定性強”？

“好房子”已連續兩年寫入政府工作報告，這一政策導向早已與市場需求同頻共振。即“好房子”不再停留于概念層面，而是成為樓市投資與消費的新動能，也獲得了購房者用真金白銀投出的認可。

中指研究院數據顯示，越秀地產在北京的和樾望雲項目，開盤當月去化率達96%，以92.5億元的銷售額位居2025年北京市商品住宅銷售榜首；上海翡雲悅府則以159億元、1022套的成績，拿下上海市銷售套數與銷售面積雙料第一……

而這些單盤的表現只是越秀地產獲得市場認可的一個切面。將視角拉升至公司整體，越秀地產在多個核心城市均取得了不俗的成績。在廣州大本營，公司以291億元銷售額位居當地TOP2；北京突破300億元，同樣位列榜單第二；上海則實現222億元，排名第七。

“公司始終堅守‘好產品、好服務、好品牌、好團隊’的‘四好企業’長期戰略。“越秀地產董事長林昭遠在業績會上表示。

實際上，從“造房子”到“造好房子”，再到“造好生活”，越秀地產持續深化客研體系，落地“4X4好產品理念”，完成四大產品線標準化升級，差異化滿足高端改善與品質剛需客群。通過大力推進設計施工一體化與“悅智造”體系升級，實現產品品質、建造效率與客戶滿意度的同步提升，多個項目榮獲行業設計與品質大獎。

與此同時，越秀以客戶全生命周期需求為核心，構建“研-建-服”三位一體的產品創新體系，加快健康人居技術研發應用，以“產品+服務+運營”一體化推進“好房子、好小區”建設，實現從產品交付到價值共生的跨越式升級。

站在“十五五”開局的新起點，房地產行業格局正在發生深刻變化，資源與市場空間持續向具備綜合實力的企業集中。越秀地產憑借健康的財務底盤、精準的投資布局、扎實的產品能力以及穩健的發展勢頭，在這場行業洗牌中走出了獨立行情。其經驗表明，穿越周期的關鍵不在于規模大小，而在于底盤是否扎實、戰略是否清晰、執行是否到位。這正是房地產行業邁向高質量發展的應有之義。