3月杭州二手房成交9356套，環比大漲178%！剛需直呼“真便宜”“跌到底了”

在經歷了長達半年的低位調整后，杭州二手房市場終于在3月迎來了“小陽春”——杭州貝殼研究院數據顯示，杭州市區（含富陽、臨安）成交9356套。雖然與去年同期的1.24萬套“大陽春”還有一段距離，但這個成績已經是近5年來同期數據的第三位。

不過，成交量的復蘇背后，其實是一場“以價換量”的結果。杭州我愛我家數據顯示，3月杭州（不含富陽、臨安）住宅成交均價為27027元/㎡，環比下降6.7%，同比降幅更是達到16.3%。

往年的“小陽春”里，最熱門的“老破小”、改善次新房、學區房，今年表現都不及去年同期。取而代之的，是“1字頭”的周邊板塊二手房——這些房源總價低，被剛需購房者普遍認為“已經跌到位了”，因此紛紛成交。

200萬元以下房源占比超5成

剛需購房者：價格跌到位了

與去年3月“大陽春”改善置業搶眼的局面不同，今年3月的“小陽春”完全由剛需撐起。杭州我愛我家數據顯示，當月杭州（不含臨安、富陽）二手房成交中，總價200萬元以下的住宅占比已達51.6%，環比提升了2.3個百分點。

事實上，低總價二手房的成交占比從去年開始就在持續攀升。2025年1月，200萬元以內成交占比僅為33.7%，此后以月均1.3個百分點的速度增長。尤其到了2025年下半年，占比加速上行，12月首次突破50%，此后一直保持在高位。與2025年1月相比，這個比例已經整整提升了17.9個百分點。

具體到板塊，這些200萬元以內的房源都集中在閑林、良渚、臨平、義橋、南部臥城等。不少小區的單價已經跌到1萬多元，算下來，買一套80-90㎡的小三房，總價只要100-150萬元。這樣的價格，讓剛需購房者直呼“便宜”“跌到底了”，甚至還吸引了一批浙江省內縣城家庭前來置業。

以閑林的西溪山莊為例，3月成交了31套，位列杭州（不含富陽、臨安）二手房成交第二名，超過了去年3月的30套。從成交結構看，熱門房源面積約120㎡，套均總價在170-190萬元之間。

同屬閑林板塊的雅居樂國際花園，去年3月成交了16套，今年3月則成交了22套，熱度明顯高于去年。而成交量的增長，背后是價格的持續下滑：去年3月，該小區89㎡的房源成交價還在150-160萬元之間，今年已經跌至100-120萬元，降幅超過20%。

良渚板塊的未來公寓同樣表現不俗，3月共成交30套，其中90%的房源總價在200萬元以內，對應單價僅為1.7-2.1萬元。

除了周邊板塊的次新剛需房，市中心的“老破小”也憑借低總價和高出租回報率，在剛需市場中占據了一席之地。

例如翠苑小區一區至五區共成交了35套，總價集中在110-160萬元之間。其中翠苑三區成交量最高，單月成交了14套，部分38-45㎡的房源總價只要80-100萬元。朝暉小區3月成交了29套，比2月增長了81%，成交均價為2.39萬元/㎡，比去年3月的2.7萬元/㎡下跌了11.8%。

市中心的幾位中介向記者表示，盡管在“小陽春”里“老破小”的成交集中釋放，但熱度明顯不及過去。原因在于持續下跌的房價，讓超過3%的高出租回報率也難以支撐起往日的行情。

學區房“流量王”換人了

“文海實驗”學區房成交第一

每年3-4月都是杭州學區房的成交高峰期，各名校的學區房都會在這段時間集中交易，學區熱度也由此分出高下。而今年的傳統旺季，學區房熱門排行榜出現了重新洗牌。

杭州我愛我家數據顯示，3月成交量最高的學區房來自文海實驗學校——全月共成交74套，套均面積91㎡，成交均價20809元/㎡。值得注意的是，文海實驗學校的學區房是榜單中唯一一個超過去年“大陽春”成交量的。而往年一貫領跑的江南實驗學校和賣魚橋小學，今年分別位列第二和第三，成交了64套與60套，成交量均不及去年。

文海實驗學校的學區房為何走紅？原因是性價比。以學區范圍內的景冉佳園為例，3月成交了13套，與去年同期持平。該小區60㎡的小兩房，單價已經跌至1.6-1.9萬元，總價回落到了100萬元出頭的水平。

當然，除了景冉佳園，文海實驗學校學區內其他小區的價格相比去年也都有不同程度的下跌，部分小區跌幅達到10%-25%。

再看學區房中的“頂流”——保俶塔實驗學校。其學區房3月共成交了39套，成交均價47788元/㎡，是所有學區房中價格最高的。雖然也躋身成交前十，但成交量與前幾位差距較大。這也證明：低總價學區房才是市場中的主流，更符合大多數家長的購房預算。

改善購房者“躺平”了？

熱門次新房成交僅個位數

與剛需房的火熱交易形成鮮明對比，今年“小陽春”杭州改善二手房成交慘淡。

以亞運村為例，日耀之城、桂冠東方城和亞奧城北區去年3月共成交了69套，而今年3月僅成交了15套，其中日耀之城只有1套網簽，熱度大不如前。

還有“造紙廠三兄弟”——去年3月一共成交了95套，今年3月僅成交了18套。其中杭樾潤府也只有2套簽約，星瓚頌錦府、杭曜置地中心的成交量都只有個位數。

被稱作申花改善次新房天花板的馥香園，今年3月的熱度也大幅減退，成交量從42套銳減至12套。

未來科技城的陽光城未來悅，去年3月成交了16套，今年同期只剩5套。創世紀、時代奧城、天璞、澄品的成交量也都只有5套左右。

背后的原因在于，大部分次新房小區，如亞運村、馥香園、“造紙廠三兄弟”等，都已經過了交付后的集中出售期。新買入的房東預期較高，在沒有急售需求的情況下，不愿意賤賣。對于大多數家庭來說，次新房本身也滿足自住需求，出售的急迫性不強，價格橫盤，因此成交量觸底。