商辦樓宇陷入“中年危機”，上海如何化解難題？

上海是全國寫字樓最多的城市之一，隨著時代變遷，大量建于上世紀90年代到本世紀初的商務樓宇，如今已步入了“中年危機”：硬件老化、功能單一、市場競爭力下滑。上海要如何為這些商辦樓宇化解“焦慮”呢？

打浦路上的中港匯大樓，不久前剛剛完成了樓宇更新改造，原本閑置的二樓辦公室 成了專注生命科學的孵化實驗室。而實驗室的樓下，則是一家國際連鎖酒店的前臺，住客往來不斷，科學實驗室和酒店就這樣成了鄰居。

上海廣慈新醫創生命健康科技有限公司運營總監寧曉東介紹說：“核心理念叫‘一樓一生態，一層一創新’。改造的重點就是在于說如何適配產業發展，提供一些基礎設施的支撐，去形成一個比較良性的產業集聚。”

這棟大樓2008年竣工時，曾是世博會時的配套酒店。但時光推移，硬件設施老化，加上周邊不斷有新酒店建成，這里逐漸失去了競爭力。2020年起，部分樓面的功能雖做了調整，但收效不算明顯。

香港滬港聯合控股有限公司中國區房地產資產管理總經理俞影回憶：“從24樓開始往下，我們還是保留五星級酒店的這個功能。然后從25樓到頂樓，我們去把它做了辦公的一個改造。（以前租戶）可能一年后就有變化，可能會要縮小面積，也可能被其他機構收購，它就不是很穩定。”

老樓要煥發新生，項目方想到了緊鄰瑞金醫院的區位優勢。2023年，大樓主動加入了轉化醫學創新產業園區的布局之中。

俞影表示：“我們離瑞金醫院大概只有500米的一個直線距離。那當時其實在這個產業導向上，就有這樣的一個思考。因為生命科學產業在黃浦區政府也是一個一直被重點關注的一個產業發展方向。”

寧曉東補充：“我們配套一些基礎的設施設備，然后有專業的團隊輔助我們醫生，在這個細胞基因治療、在類器官方面去做一些創新的研究。”

在產業適配與政策扶持的雙重推動下，目前老樓有8個樓層吸引了一批醫療機構和生命科學企業入駐，整體出租率從此前的14%躍升至80%以上。樓里的酒店與醫學園區也相輔相成。

上海瑞天門診部聯合創始人、執行院長藺威鳴說：“臨床上的這些先進的醫療技術，以及可以先行先試的醫療項目，可以在我們這個轉化醫學園區里面進行一些大膽的探索。”

俞影也提到：“酒店這塊配套，其實對產業發展也是有利的。20個會議室，那每年其實70%以上的這個預定，都是跟生命科學有關的一些研討會、發布會，包括一些外地來的這些企業，它也可以在酒店有一個下榻的居住。”

去年，上海出臺了《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，首次在全市層面構建起商務樓宇更新的政策框架。不僅聚焦單棟樓宇的改造，還提出以“商務單元”為基本單位，推動片區整體更新提升。首批試點更新單元之一的五角場，就依托區域內的“大學+大廠”優勢來定總體方案。

楊浦區規劃和自然資源局高級工程師鄒曄曄解釋道：“楊浦高密度的科創資源，希望能夠發揮片區高品質的商務樓宇對創新生態的一個支撐和激發作用。”

為此，區里對單元內的120多棟樓逐個排摸，因地制宜解決老化樓宇的業態錯位、設施老化、功能滯后等問題。三門路上一個在建工地，曾定位為商業綜合體，但幾年前主樓結構封頂后一度停滯。這次更新，從功能上進行了重新定位。

上海同濟科技股份有限公司副總經理沈田華介紹：“現在80%是辦公，為高校打造一些將來科技創新、科技孵化這樣的物理空間。20%的話是配套的商業。因為這么一片辦公的區域里面，包括周邊兩三公里的居民，他們的生活配套設施也可以在這里得到滿足。”

楊浦建設管理委副主任王祎表示：“公共空間和樓宇更新是要結合的。我們同步要做公共空間的提升和改造，美麗街區的打造，城市界面的提升。那么同步也在給這些樓宇當中，希望他們能夠引入一些新的功能。”

過去一年，上海共完成36個項目、總計62萬平方米的商辦樓宇更新。展望“十五五”，首批試點的10個更新單元，也將努力打破“中年危機”，通過精準捕捉區位優勢、嵌入區域產業鏈，來打破傳統單一功能的束縛。

華東建筑設計研究院有限公司副總經理、副總建筑師宿新寶總結：“單元化更新的一個好處就是，它帶有一定的統籌性，就是讓各樓宇也不要變成同質化的競爭，讓每棟樓宇各美其美、美美與共。這樣有各自的一些特色，既有互補性又有這個兼容性，這樣就使得我們的這個更新更加有前瞻性一點。”

商辦樓宇的更新，不是簡單地刷墻換電梯，而是通過更新，重新往空間中導入符合時代需求的新功能，“產業需要什么空間”，那就賦予老樓怎樣的功能，讓老樓嵌入區域需求，重獲青春。

看看新聞記者: 洪煥銓

編輯: 張予洋

視頻編輯: 陶余鑫

攝像: 沈曦

責編: 李鵬