深圳新房的生死局

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

越來越多新房操作讓人看不懂了。

改造巨無霸一記猛拳

在市場陷入價格混戰中，有新房又給出了一記猛拳。

最近（2026年3月27日），位于深圳龍崗坂田的天安云谷里再次獲批預售——

2026年3月27日天安云谷里（13棟）取證，53套98~119平戶型，備案均價約56700元/㎡，總價區間約533萬～690萬。

相比去年的1棟77500元/㎡的備案均價，便宜了2萬+/㎡。

（天安云谷里實景）

與首批房源備案價格相差較大，在深圳是比較少見的。

天安云谷里1棟當初敢備案7.75萬/㎡的均價，宣稱把片區刷新到“香蜜湖水平”，依靠的是“坂田改善天花板”的定位以及地段優勢——

靠近秋葉湖的核心、2梯2戶的樓王配置、118-542㎡純大平層戶型。

（來源：天安云谷官方公眾號）

但天安云谷里13棟一亮相，價格相比1棟備案價，直接打了七折，核心原因是“先天不足”遇上了市場的筑底。

雙重因素下，二者的差距從地塊屬性開始就已注定。

從項目本身看，13棟的短板肉眼可見。

天安云谷里（13棟）位于龍崗區坂田街道天安崗頭城市更新單元02-05地塊，總占地面積約1.06萬㎡，連1棟所在地塊占地面積一半都不到。

既沒有一線湖景資源，周邊還夾雜著崗頭周邊的舊工業區和農民房，城市界面還不如核心地塊規整。

產品配置上，相比天安云谷里1棟也降了檔。

雖然都是超過40層的超高層，容積率也超過了6，車位比都超過1:1，但天安云谷里（13棟）僅2棟住宅，社區規模也更小，三梯六戶的配比，相比2梯2戶的1棟社區，居住舒適度也打了折扣。

戶型上，項目13棟主打98-119㎡剛需戶型，而1棟是清一色的118~542平大戶型，定位不同，定價自然不在一個維度。

再看市場大環境，即使天安云谷里13棟的產品和配置跟得上1棟，要撐不起同樣的定價，也有一定難度。

坂田周圍的市場，已經卷成麻花。

2025年6月信義君御山匯瓏花園開盤折后均價約5.17萬/㎡，遠洋天萃世紀雅園工抵房單價甚至低至約3.82萬/㎡，城建云宸匯約5.11萬/㎡的備案價直接給出85折的優惠才勉強走量。

（來源：網絡）

而項目周邊的二手房市場同樣慘淡。

2025年底坂田片區成交均價僅約5.4萬/㎡，較2020年9—12月高峰調整幅度約15.63%。

（來源：樂有家研究中心）

標桿小區佳兆業城市廣場五期90.15平3房單價約4.5萬/㎡；

佳兆業城市廣場一期151.85平5房，單價約，3.99萬/㎡；

信義嘉御山最新成交的87.57平3房，單價也才約5.39萬/㎡。

（來源：中介渠道）

同時，1棟樓王的定價已被市場證偽，2025年12月獲批預售的301套房源，截至2026年4月1日，深圳房地產信息平臺顯示，仍剩168套，去化不足一半。

有了1棟的前車之鑒，13棟的定價就需要更接地氣了。否則，去化壓力只會更大。

當然13棟也不是全無亮點。

戶型更接地氣，98-119㎡的面積段貼合坂田剛需主流，總價門檻更友好；

能共享天安云谷的產業配套，臨近地鐵10號線崗頭站，未來還有22、27號線加持；

華為基地、天安云谷產業園帶來的產業氛圍也是實打實。

但這些亮點在價格為王的市場里，只能是底線支撐，還撐不起溢價。

價格便宜是唯一的出路。

樓市的壓艙石

雖然這一批次天安云谷里（13棟）推貨量不多，僅53套，但依舊值得關注。

一方面，天安云谷里并非普通的項目，而是坂田北域內的最大的城市更新項目，前身是龍崗區坂田街道天安崗頭城市更新單元——

總占地面積76萬㎡，總建筑面積289萬㎡，分多期開發，體量相當于華潤大沖舊改，市場稱之為“坂田版華潤城”。

（來源：深圳市規劃和自然資源局）

項目的改造對坂田來說，也是從工業區到產城融合新城的蛻變。

過去十幾年，天安云谷已經形成聚集效應，一二期已經聚集了超1200家創新企業、200+品牌商業，日常6萬+人，直接帶動了坂田的產業升級。

（來源：天安云谷官方公眾號）

而住宅方面，規劃了超6000套房源，還配建國際化中小學、2所幼兒園、近30萬㎡商業集群，相當于給坂田補上了“居住+教育+商業”的短板。

對坂田樓市而言，天安云谷里的供應能夠直接影響片區格局。

但這一切的前提是賣得出去。

如果銷售去化順暢，不僅能快速兌現配套，還能帶動周邊城市界面升級，讓坂田擺脫“產業強、居住弱”的標簽。

可要是銷售不暢，這個超大體量項目又會變成市場的絆腳石。

因為項目有4000套左右的回遷房，意味著整個天安云谷里都被回遷安置物業包圍著，將有可能影響整個坂田北的市場預期。

銷售回款的關鍵

但更重要的是，天安云谷里，無論哪一棟進入銷售，對開發商而言，都是關鍵的一環。

因為項目銷售，決定著建設資金的“底線”。

天安云谷里13棟的定價，表面是對市場的妥協，背后更多的是項目的現金流焦慮。

天安云谷開發主體為深圳天安云城投資發展有限公司。

直接持股股東為深圳天安駿業投資發展（集團）有限公司，為100%持股。

最終由天安數碼城控股實際控制。

而根據天眼查，天安數碼城又有50%股權被天安中國投資有限公司持有。

（來源：天眼查）

天安中國投資是一家老牌港資房企。

3月20日發布2025年業績公告，天安中國投資2025年度實現收入104.98億港元，較2024年的30.12億港元大幅增加約249%。

?股東應占溢利為?17.68億港元?，而2024年同期為虧損?2.07億港元?，實現?扭虧為盈，主要得益于?上海天安1號二期（C區）已售住宅單位于2025年初交付并確認收入??。

但也意味著，這份業績并非靠多元業務支撐，而是靠單一項目、單一因素撐起來的，缺乏可持續性。

而這份業績的背后，也是滿滿的隱憂。

業績表面光鮮，內里承壓，集團總借款高達7492.2百萬港元，相比2024年的8067.2百萬港元，降低了約7.13%，但未償還的借款中有68%是在兩年內到期，且90%為浮動利息借款。

一旦利率上漲，那么利息支出將有所增加，債務償還壓力也隨之增加。?

（來源：天安2025年度業績公布）

同時，天安中國投資還存在一個明顯的隱憂——

公司集團旗下還有總賬面值約8.071億港元的土儲正被進行閑置土地調查，同時也有賬面值約1.2億港元的土地被分類為閑置土地。

（來源：天安2025年度業績公布）

大面值的土地儲備有可能被分類為閑置土地，意味著土地儲備無法產生更多收益，且面臨處置風險，會計上也需要進行計提處置。

若被認定為閑置，最壞結果是被政府無償收回，賬面價值面臨減值，就有可能直接變成當期損失。

就算被政府有償收儲，通常遠低于賬面值。

所以，手中的土地一旦被定性為閑置土地，那么就意味著土地有可能會被回收，將帶來直接損失與利潤侵蝕。

而土地被閑置的背后往往和沒錢開發、拖延開發掛鉤，一定程度上體現的是開發公司的資金鏈緊繃。

整個崗頭城市更新單元的總投資約300億，天安中國產城融合布局的核心項目。

其中的天安云谷里住宅，是天安中國投資的“現金奶?！?，這些推售的住宅房源，是集團回籠資金的來源。

所以，其重要性不言而喻。

更值得注意的是，天安中國投資還在逆勢“買買買”。

根據公司披露的交易公告，3月12日，天安中國投資與聯合集團聯合通過旗下間接全資附屬公司從合作方駿業手中收購三個物業，包含位于深圳光明云谷產業園及坂田云谷相關物業，交易對價合計約6.76億元。

（來源：天安交易公告）

這就更需要補充長期的現金流了。

對天安中國來說，面對到期債務和閑置土地風險，天安云谷里1棟及13棟的去化直接決定了現金流回流程度，也決定了債務償還的壓力大小。

從目前的銷售情況來看，1棟去化慘淡，回款遠不及預期，若13棟再無法實現快速去化、回籠資金，對天安云谷后續地塊的開發建設也有一定影響。

對承債壓力大的房企來說，沒有什么比持續回款更重要了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場