北京城建，要多收三五斗了

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 徐迪

廣陽城站旁，房山首個“第四代好房子”，正式確定為北京城建和知筑二期。

案名：和知筑·鉑瑞。

3月31日，3幅住宅地塊取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

加上此前發(fā)證的幼兒園和社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，該項目的全部規(guī)劃均已審核通過。

項目占地5.56公頃，分為五個地塊實施，規(guī)劃總建筑面積約14.98萬㎡。

其中，北側(cè)0015、0016居住用地面積約2.39公頃，規(guī)劃總建筑面積約6.8萬㎡；

南側(cè)0019居住用地面積約1.94公頃，規(guī)劃總建筑面積約6.84萬㎡。

0020地塊，規(guī)劃1所12班幼兒園，用地面積約0.51公頃，規(guī)劃總建筑面積約0.41萬㎡。

西側(cè)0013城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，面積約0.71公頃，規(guī)劃總建筑面積約0.91萬㎡。

18棟洋房+1棟小高層

住宅地塊規(guī)劃19棟樓，共827戶。

其中，北區(qū)（0015、0016地塊）9棟洋房，共419戶。

· 北排3棟：均為9層洋房；

· 中間排3棟：4# 10層/8層；中央樓王棟5# 為8層洋房，首層架空，設(shè)置為鄰里共享空間；西側(cè)的6# 為9層洋房。

· 南排3棟：東南角7# 共11層；8# 做了階梯式的錯層設(shè)計，東7層/中間8層/西10層；西南角9# 8層/10層。

兩側(cè)大門貫穿中央央軸，通過風(fēng)雨連廊由西向東依次連接了：物業(yè)服務(wù)用房/鄰里共享空間→中央綠化廣場→室外活動場地。

南區(qū)（0019地塊）規(guī)劃9棟洋房+1棟小高層，共408戶。

· 北排4棟：1# 11層；2# 、3# 無縫連接，與北區(qū)8# 隔街相對，也做了錯落的樓層設(shè)計，兩邊高中間低，整體呈現(xiàn)出一個“凹”字；西北角4# 9層/10層，北向有退層設(shè)計。

· 中間3棟樓：5# 8層/5層，北向有退層；6# 10層，北向退層；7# 10層/9層。

· 東南角的3棟樓：8# 8層，北向有退層；9# 7層/5層；10# 是小區(qū)唯一的小高層，總高14層。

9# 和10 并排，無縫相接，兩側(cè)距紅線僅1米。

南區(qū)同樣做了東西兩處人行入口，西側(cè)為景觀大門，向內(nèi)通過風(fēng)雨連廊串聯(lián)中央景軸。由西向東依次為：小型商服（便利店）/物業(yè)服務(wù)用房/鄰里共享空間→室外活動場地。

東門出來是一片規(guī)劃綠地，打造成社區(qū)口袋公園，可以適當(dāng)隔離地鐵站帶來的噪音影響。

取消商業(yè)設(shè)施

項目方案最早于1月16日-26日進行公示，公眾反饋提到了關(guān)于商業(yè)規(guī)劃的意見。

根據(jù)要求，F(xiàn)S00-0105-0016地塊可按照《北京市建設(shè)用地功能混使用指導(dǎo)意見》設(shè)置1處商業(yè)設(shè)施，建筑規(guī)模不高于總建筑規(guī)模的15%。

但是建設(shè)單位表示，經(jīng)市場分析及論證，項目附近已有北京首創(chuàng)奧特萊斯、首開龍湖北京熙悅天街、綠地繽紛城、山姆會員店等完善的大型商業(yè)綜合體配套設(shè)施，滿足區(qū)域級商業(yè)配置需求；

0013地塊為社區(qū)公服配套地塊，設(shè)有菜市場，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點等便民商業(yè)配套設(shè)施，滿足街區(qū)級商業(yè)配置需求；

同時，該項目用地內(nèi)配置便民零售、便民餐飲等項目級商業(yè)配套，滿足《北京市居住服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》有關(guān)內(nèi)容，符合上位規(guī)劃的有關(guān)要求。

也就是說，因為0016地塊商業(yè)設(shè)施是非必要條件，并且項目周邊的商業(yè)配套已經(jīng)足夠，所以在最終的方案上，0016地塊并沒有設(shè)置商業(yè)設(shè)施。

0016地塊規(guī)劃建面14382-18491㎡，按照15%的上限計算，商業(yè)設(shè)施建面大約在2157-2774平米㎡左右，取消之后，就變成了住宅面積，相當(dāng)于增加了可售貨值。

按照出讓文件，若0016和0015地塊同期入市并統(tǒng)籌平衡指標(biāo)，需配置商業(yè)設(shè)施地上建筑規(guī)模不超過6500㎡，并且應(yīng)結(jié)合軌道站點統(tǒng)籌設(shè)置。

在終版的總平圖上，地鐵站這邊也沒體現(xiàn)商業(yè)配建。

房山首個“好房子”

這是北京“好房子”新規(guī)出臺以來，房山首宗出讓的地塊。

出讓文件提到，項目居住地塊住宅產(chǎn)品設(shè)計鼓勵建設(shè)單位按照好房子《技術(shù)要點》開展高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，包括通過設(shè)置底層架空、風(fēng)雨連廊、共享公共空間等舉措增加公共空間；按需設(shè)置封閉或開敞陽臺等。

項目戶型圖暫未官宣，但從總平圖上已能清楚地看到贈送空間：

南向通面陽臺，進深1.8米；邊戶L型轉(zhuǎn)角飄窗；北邊兩個設(shè)備平臺。

和知筑鉑瑞以洋房產(chǎn)品為主，本身得房率就高于普通高層，加上這套“組合贈送”，實際使用面積將達到房山市場的新高度。

配建社區(qū)會客廳

0019地塊西側(cè)隔街規(guī)劃建設(shè)一片社區(qū)服務(wù)樓，占地7069.33㎡，建面7776.263㎡，容積率1.1。

主體建筑總高3層，按照規(guī)劃設(shè)置以下業(yè)態(tài)：

郵政局1處，建筑面積2200㎡；社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站350㎡；社區(qū)助殘服務(wù)中心300㎡；

社區(qū)文化設(shè)施700㎡；社區(qū)體育設(shè)施700㎡；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施1000㎡；

再生資源回收站50㎡；社區(qū)管理服務(wù)用房350㎡；公共廁所70㎡；

菜市場1000㎡；社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點500㎡；品質(zhì)提升型商業(yè)服務(wù)1處，建筑面積550㎡。

成本優(yōu)勢，背刺老盤

2025年11月25日，北京城建以14.71億元底價摘得房山北廣陽城棚改項目0015等地塊。

項目開發(fā)主體北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，是北京城建房地產(chǎn)的全資子公司，也是房山頤知筑項目的開發(fā)主體。

法定代表人、董事長楊娜，為北京城建集團開發(fā)公司副總經(jīng)理。

房山近一年沒有涉宅地塊出讓，上次土拍還是2024年的8月初，北京建工璟賢瑞庭所在的良鄉(xiāng)0008地塊，也是底價成交。

和知筑二期地塊位置上更靠近地鐵站，北邊的山姆會員店、宣武醫(yī)院都在1公里范圍內(nèi)，步行可達。

地形也比較規(guī)整，正南正北朝向，應(yīng)該說是這兩年房山素質(zhì)最好的一宗地了。

更重要的是樓面價1.8萬元/㎡，比隔壁的一期地價還便宜了7000元。

房山目前有大量新盤，除了南邊的一期項目，西邊3公里還有兄弟盤頤知筑。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前網(wǎng)簽490套，去化率85%；成交均價3.69萬元/㎡。

頤知筑去年3月份取證，共634套，目前網(wǎng)簽106套，成交均價3.03萬元/㎡。

此外華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭，都是尚未交付的在售項目。