第41輪、59.22億元！保利發(fā)展上海上演“教科書式”拿地

保利發(fā)展突然出價59.22億元，強勢拿下長寧內(nèi)環(huán)17年里首次出讓的住宅地塊。

中房報記者 付珊珊 上海報道

3月30日，上海土地市場迎來了今年第二批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）。與以往多宗地塊集中出讓的熱鬧場面不同，此次僅有一宗宅地“獨挑大梁”。然而，正是這宗位于長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，在上半場演了一出“雙雄爭霸”的戲碼后，卻在終局被一位“沉默的獵手”以一擊制勝的方式收入囊中。

當競拍進行到第41輪，屏幕上的數(shù)字定格在59.22億元，此前一直未曾舉牌的保利發(fā)展，在所有人都以為地塊將在華潤聯(lián)合體與中國金茂競拍中決出勝負時，突然出價，拿下該地塊。這一幕也讓不少觀看了這場土地拍賣直播的業(yè)內(nèi)人士直呼：“劇情反轉(zhuǎn)太快！”

但實際上，保利發(fā)展早就透露出對這宗地塊的強烈興趣。早在3月24日，保利發(fā)展旗下公司上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司就發(fā)布了針對該地塊項目的招標計劃公告，擬投資額為100億元。

在上海中原資深市場分析師盧文曦看來，這不僅是一宗優(yōu)質(zhì)土地的易主，更直接反映出上海房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)向積極：房企拿地意愿增強，核心區(qū)稀缺資源引發(fā)爭奪，市場預(yù)期正在改善。

長寧十年一遇“硬通貨”

根據(jù)公開資料顯示，長寧這宗地吸引了三位競買人，分別是華潤和新長寧組成的聯(lián)合體、保利發(fā)展和中國金茂。

在業(yè)內(nèi)人士看來，地塊之所以吸引三家實力房企同臺拼搶，根本原因在于其難以復(fù)制的稀缺性。

首先是長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)已經(jīng)近17年沒有純宅地供應(yīng)。該地塊位于中山公園板塊，北臨蘇州河，距離軌道交通11號線隆德路站約500米，距2號線中山公園站約900米。周邊環(huán)繞著長寧來福士、龍之夢購物中心等成熟商業(yè)體，且鄰近中山公園，直面蘇州河景觀帶。

除了稀缺性、能夠填補長寧內(nèi)環(huán)多年供應(yīng)空白，盧文曦認為，該地塊條件實用，規(guī)模適中，適合做中型社區(qū)，不會造成開發(fā)商資金過度集中。此外，地塊區(qū)位成熟，周邊次新房有限，區(qū)域改善型需求明顯，為未來銷售提供了一定基礎(chǔ)。

該地塊競拍過程也充滿戲劇性。華潤和新長寧聯(lián)合體率先出價，中國金茂也不甘示弱，前幾輪幾乎“秒跟”，雙方你來我往，而保利發(fā)展一直保持沉默。就在所有人以為勝負已分之時，沉寂了一整場的保利發(fā)展，在第41輪突然出價。這一擊，直接讓戰(zhàn)火戛然而止。

盧文曦認為，這種在關(guān)鍵時刻出價的策略，體現(xiàn)了企業(yè)在資金、判斷和決策上的綜合優(yōu)勢。“保利的拿地節(jié)奏在上海一直較積極，土儲規(guī)模和市場占有率均居前列，充足的貨量支撐了銷售和品牌效應(yīng)，形成良性循環(huán)。本次在最后階段鎖定地塊，顯示其對于此類優(yōu)質(zhì)資源的重視和勢在必得的態(tài)度。”

實際上，這也是保利發(fā)展2026年首次出現(xiàn)在上海土拍市場。今年1月至今，上海已經(jīng)進行了三個批次土地出讓，但保利發(fā)展均未現(xiàn)身。而根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地三家房企在上海的拿地金額均超200億元，對比之下，保利發(fā)展僅有147億元。

據(jù)保利發(fā)展上海公司相關(guān)人士介紹，目前保利發(fā)展在上海有新江灣的珺園、北外灘的風(fēng)貌項目以及江橋虹橋和著3個新項目。

對于此次拿地，保利發(fā)展相關(guān)人士表示，主要基于兩點：一是新政加持下，3月二手成交量創(chuàng)新高，市場信心正在修復(fù)，尤其是市區(qū)的改善市場；二是對于內(nèi)環(huán)內(nèi)市場長期看好，尤其是長寧內(nèi)環(huán)這種近10年唯一的純住宅用地，稀缺性非常高。

“我們有信心不辜負這樣的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，做出一個標桿作品。”該人士強調(diào)。

定價破局之考

雖然拿地過程充滿戲劇性，但對于保利發(fā)展而言，真正的考驗才剛剛開始——如何給這塊地定價？

根據(jù)成交數(shù)據(jù)，地塊成交樓面價為77697元/平方米，溢價率6.43%。但這并非全部成本。考慮到地塊還有公建配套要求，實際樓面價預(yù)計將超過8萬元/平方米。參考中環(huán)邊的項目“和樾長寧”，開盤均價約在13萬元/平方米，作為內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目，市場普遍預(yù)測，該項目最終定價不會低于15萬元/平方米。

然而，“15萬元/平方米”這個價格段，在當下上海樓市也面臨尷尬的處境。在這個價格段，購房者的選擇眾多，從黃浦、靜安到徐匯濱江，幾乎每個核心區(qū)域都有標桿項目在售。如果定價過高，很可能陷入銷售僵局；如果定價保守，則難以覆蓋成本并實現(xiàn)利潤。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這對開發(fā)商而言是一個兩難的局面，最終考驗的還是開發(fā)商的產(chǎn)品力與品牌溢價能力。

對于這一挑戰(zhàn)，保利發(fā)展似乎已有預(yù)案。據(jù)保利發(fā)展上海公司相關(guān)人士透露，在產(chǎn)品打造上，該項目很可能采取高層和小高層的搭配組合，旨在打造一個標桿作品。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜也認為，作為絕對市中心宅地，在當前上海市場“區(qū)域發(fā)展分化”的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場溢價表現(xiàn)。但最終能否被市場接受，仍取決于房企對產(chǎn)品的打磨和對改善需求的精準洞察。

對保利發(fā)展而言，在“小陽春”的市場窗口下，如何將稀缺的土地價值轉(zhuǎn)化為可被市場接受的產(chǎn)品價值，這場大考才剛剛開始。