59.2億！保利第41輪擊敗華潤、金茂?...

來源：鳳凰網房產上海站

　　3月30日，上海2026年第二批次土拍拉開帷幕。

　　本次唯一出讓的長寧區內環線一宗純住宅用地，在經歷41輪競價后，由保利發展以總價59.2175億元成功競得，成交樓面價77697元/平方米，溢價率6.43%。此次拿地，也被業內視為一次成功的“撿漏”。

Part.1

供應“斷檔”近17年，稀缺性推高競拍熱度

　　本次土拍備受矚目，其核心在于地塊的極度稀缺性。據悉，長寧區內環線區域已近17年未有純宅地供應。上一幅長寧內環的涉宅用地出讓，還要追溯至2009年的朗詩虹橋綠郡項目。盡管長寧區在2024年12月曾出讓一宗由招商&越秀聯合體競得的“和樾長寧”地塊，但其位于內中環。

　　相比之下，本次出讓的地塊位置更為優越，位于內環核心。正因如此，該地塊吸引了華潤&新長寧聯合體、保利發展、金茂三家實力競買人報名參拍。

Part.2

保利發展后半程發力，一錘定音

　　地塊出讓過程競爭激烈。前40輪競價主要在1號競買人華潤&新長寧聯合體與3號金茂之間展開。直至第41輪，保利發展（2號）突然加入戰局并果斷出手，最終以總價59.2175億元成功摘得該地塊，樓面價77697元/平方米，溢價率6.43%。

　　據業內測算，以77697元/平方米的樓面價計算，該地塊的保本價格預計在12萬-13萬元/平方米；若按保本定價推算，未來項目入市售價有望達到13萬-14萬元/平方米。

　　出讓公告顯示，該地塊由E1-17、E1-21兩幅子地塊組成，總出讓面積約2.9萬平方米，總建筑面積約7.62萬平方米，起拍價55.6億元，起始樓面價約7.3萬元/平方米。

　　除了供應端的長期空白，地塊本身的價值更體現在其區位稟賦上。距離11號線隆德路站500米，2號線中山公園站900米，周邊長寧來福士、龍之夢、KING88等商業體環繞，中山公園就在旁邊，江蘇路五小、延安中學附屬省吾學校等教育資源也都在步行范圍內。

　　盡管區位優越，但地塊開發面臨多重約束。首先是，地塊形狀不規整，被省吾中學和萬航渡路1424弄的老小區包圍，城市界面偏舊；出入口條件單一，主要依賴萬航渡路通行。

　　其次是，配建要求方面，E1-17地塊需配建500平方米社區文體設施，E1-21地塊需配建4000平方米公共服務設施，扣除4500平方米配建后，實際可售住宅面積約7.2萬平方米，按套均120平方米計算，僅能提供約600套房源。

　　更關鍵的是，地塊雖有一定河景資源，但真正無遮擋的河景房源有限，能無遮擋看到河景的房源也就兩三棟樓的邊套戶型而已。另外，周邊以老小區為主，缺乏頂級二手房價格支撐，板塊內的朗詩虹橋綠郡目前掛牌價約10.88萬元/平方米，且這里并非傳統豪宅片區，想要單槍匹馬實現價格突破，難度不小。

　　簡單說，這塊地是塊好地，但考驗的是產品力。

Part.3

“撿漏”背后：精準補倉與戰略卡位

　　相較于2024年12月成交的“和樾長寧”地塊（樓面價約8.85萬元/平方米），本次出讓的內環地塊樓面價低逾1萬元/平方米。在區位更優的背景下，這一價格優勢使得保利發展此次拿地頗具性價比，被市場解讀為一次成功的“撿漏”。

　　分析人士指出，此次補倉源于保利發展在上海強勁的土儲需求。2025年，保利發展在上海市場表現穩健，全年實現權益銷售額315.1億元，位列上海市場前三；權益銷售面積52.3萬平方米，更是排名第一。

　　如此規模的銷售體量，要求企業必須持續補充優質土地資源，以維持其在上海市場的份額和開發節奏。此次成功摘得長寧內環稀缺地塊，無疑是其鞏固市場地位、優化土儲結構的關鍵一步。

　　手握這樣一套內環核心牌面，保利發展究竟會做出什么樣的產品，能不能把地段價值徹底盤活，這塊斷檔近17年的稀缺宅地最終會交出怎樣的答卷，也成了接下來上海樓市最值得期待的看點之一。