寧波公積金政策調(diào)整后3大類(lèi)焦點(diǎn)問(wèn)題詳解

新華社資料圖

昨天，寧波公積金新政發(fā)布（點(diǎn)擊查看詳情），引發(fā)了大家的廣泛討論。大家咨詢(xún)的問(wèn)題中，既有與這次新政相關(guān)的，也有常規(guī)的與公積金繳存、提取、貸款相關(guān)的。

今天，我們就針對(duì)咨詢(xún)最集中、最為典型的3大類(lèi)問(wèn)題，結(jié)合此次公積金新政和寧波現(xiàn)行公積金相關(guān)政策，邀請(qǐng)了寧波市住房公積金管理中心專(zhuān)業(yè)人士作一次集中答疑。

第一類(lèi)問(wèn)題：我能貸多少公積金？

這是最不好回答的一類(lèi)問(wèn)題，因?yàn)椋绊懝e金貸款額度的因素包括但不限于——公積金賬戶(hù)余額、公積金繳存基數(shù)、公積金最高貸款額度、是否“首套首貸”（首次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)家庭首套房）、是否多孩家庭、借款人的學(xué)歷、家庭住房套數(shù)、房屋價(jià)格、是否購(gòu)買(mǎi)的是“二星級(jí)及以上綠色建筑”新建商品住房、貸款年限……

只有把這些因素都綜合起來(lái)，才能測(cè)算出你的公積金貸款能貸到多少。

而第一步，要先搞清楚1個(gè)前提和3個(gè)概念。

1個(gè)前提，即你要辦公積金貸款，前提是公積金已經(jīng)繳存滿(mǎn)6個(gè)月，否則沒(méi)法貸。

3個(gè)概念，分別是：最高貸款額度、可貸額度、實(shí)際能貸到的額度。

公積金貸款最高貸款額度，分兩檔，一是“首套首貸”的，此次新政施行后，最高貸款額度為160萬(wàn)元；二是除“首套首貸”之外的其他情形，統(tǒng)稱(chēng)為非“首套首貸”的，最高貸款額度為130萬(wàn)元。

在160萬(wàn)元/130萬(wàn)元的基礎(chǔ)上——多孩家庭，最高貸款額度上浮50%；各類(lèi)人才，大專(zhuān)、本科、研究生、高層次人才，分別上浮20%、30%、40%、50%；購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房為“二星級(jí)及以上綠色建筑”的，上浮20%。

注意：學(xué)歷可就高，多孩家庭和各類(lèi)人才的上浮可疊加，但綠色建筑的上浮不能與多孩、人才的疊加。

公積金貸款最高貸款額度列表如下：

公積金貸款可貸額度，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是“賬戶(hù)余額*25”，但最高不超過(guò)上述最高貸款額度。順帶提一下，夫妻雙方的公積金賬戶(hù)余額可以合并計(jì)算；還有，申請(qǐng)貸款前6個(gè)月內(nèi)已提取的公積金——包括購(gòu)房提取、還貸提取等等，依然可以計(jì)入余額。

但可貸額度并不等于實(shí)際貸款額度。

實(shí)際能貸到的額度，還要滿(mǎn)足還貸能力測(cè)算。具體而言，就是貸款后的月供，不能超過(guò)公積金繳存基數(shù)的60%（靈活就業(yè)人員可以選擇“不超過(guò)月收入的50%”）。當(dāng)然，實(shí)際貸到的額度也不能超過(guò)你所購(gòu)住房總價(jià)的80%（因?yàn)槭赘蹲畹?0%）。

關(guān)于大家具體的公積金繳存基數(shù)，可以通過(guò)“浙里辦”—“公積金”—“公積金查詢(xún)”—“賬戶(hù)詳情”查看；實(shí)際能貸到多少，可以網(wǎng)上找個(gè)房貸計(jì)算器，以“繳存基數(shù)的60%”作為月均還款額，再結(jié)合貸款年限、利率，倒算出來(lái)。

另外，公積金實(shí)際可貸額度低于25萬(wàn)元的，一律按25萬(wàn)元發(fā)放。

目前，公積金貸款的年限，可延至法定退休年齡后五年，最長(zhǎng)30年。

公積金貸款利率，5年期以上的，首套房為2.6%、二套房為3.075%。

這里，就要說(shuō)到大家問(wèn)得比較多的第二類(lèi)問(wèn)題了。

第二類(lèi)問(wèn)題：公積金貸款的家庭住房套數(shù)、貸款次數(shù)怎么認(rèn)定？

這個(gè)問(wèn)題的答案，看下面這張圖基本就清楚了：

簡(jiǎn)單說(shuō)，公積金貸款家庭住房套數(shù)和貸款次數(shù)認(rèn)定，同時(shí)看兩方面：

一是購(gòu)房所在區(qū)（縣、市）的家庭住房套數(shù)（以購(gòu)房所在地相關(guān)部門(mén)出具的家庭住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果或認(rèn)定證明為準(zhǔn)）；

二是全國(guó)范圍內(nèi)的家庭公積金貸款次數(shù)（以住建部住房公積金監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)查詢(xún)結(jié)果為準(zhǔn)）。

這次新政，有一個(gè)公積金貸款次數(shù)核減條款，對(duì)已經(jīng)貸過(guò)2次公積金貸款的人非常友好。即，原來(lái)用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)的住房已經(jīng)賣(mài)掉了，那那一次公積金貸款就不算次數(shù)。

即便已經(jīng)貸過(guò)2次，按這個(gè)核減標(biāo)準(zhǔn)，也可以將公積金貸款次數(shù)核減至1次乃至0次，從原先的不能再貸變成可以貸，甚至是變?yōu)椤笆滋资踪J”。

需要注意，該公積金貸款次數(shù)核減政策的適用條件，除了公積金貸款次數(shù)已達(dá)2次，還需是2026年3月30日后在寧波新購(gòu)房、公積金繳存在寧波。

另外，目前公積金貸款也和銀行商業(yè)貸款一樣，適用這條規(guī)定：居民家庭在購(gòu)房所在區(qū)（縣、市）范圍名下僅有一套住房且正掛牌出售的，不計(jì)入家庭住房套數(shù)，新購(gòu)住房可按首套住房認(rèn)定。

第三類(lèi)問(wèn)題：“商轉(zhuǎn)公”

這次新政，對(duì)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)作了很大的優(yōu)化調(diào)整，大家的咨詢(xún)也非常多。

政策調(diào)整后，“商轉(zhuǎn)公”的首付款比例、認(rèn)房認(rèn)貸及上浮政策等，都參照我市二手住房公積金貸款政策執(zhí)行。

簡(jiǎn)單說(shuō)，可以把“商轉(zhuǎn)公”看作是新辦一次公積金貸款，家庭住房套數(shù)認(rèn)定按上述標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，首付比例達(dá)到20%即可，多孩、人才等的上浮也一樣可以享受，可貸額度倍數(shù)也是25倍。

原先“商轉(zhuǎn)公”蠻復(fù)雜，根據(jù)購(gòu)房時(shí)間不同，要求也不同，簡(jiǎn)單了解下：

①購(gòu)房時(shí)間（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商轉(zhuǎn)公”時(shí)要求已付房款比例首套房的達(dá)到40%、二套房的達(dá)到60%；

②購(gòu)房時(shí)間在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之間的，“商轉(zhuǎn)公”時(shí)要求已付房款比例首套房的達(dá)到30%、二套房的達(dá)到60%；

③購(gòu)房時(shí)間在2024年7月9日（含）后的，“商轉(zhuǎn)公”時(shí)要求已付房款比例首套房的達(dá)到20%、二套房的達(dá)到25%。

但新政后辦理“商轉(zhuǎn)公”，需要特別注意兩點(diǎn)：

一是新政中的公積金貸款次數(shù)核減政策，“商轉(zhuǎn)公”不適用。如果已經(jīng)貸過(guò)兩次公積金貸款，即便貸款所購(gòu)住房已經(jīng)賣(mài)掉，也不能辦“商轉(zhuǎn)公”。

二是“商轉(zhuǎn)公”的公積金貸款可貸額度，要滿(mǎn)足以下5個(gè)“不超過(guò)”：

1.不超過(guò)現(xiàn)行公積金最高貸款額度的金額；

2.不超過(guò)公積金可貸額度計(jì)算公式計(jì)算的金額；

3.不超過(guò)按照公積金還貸能力測(cè)算的金額；

4.不超過(guò)原剩余商業(yè)性貸款余額；

5.不超過(guò)房屋價(jià)格——房屋價(jià)格的確定方式，為公積金貸款承辦銀行對(duì)貸款房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格、房屋契稅價(jià)格、房屋交易價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三價(jià)”）中的最低者作為貸款房屋總房?jī)r(jià)。

尤其要注意的是第5個(gè)“不超過(guò)”！

因?yàn)檫@幾年樓市深度調(diào)整，原來(lái)總價(jià)200萬(wàn)元、按揭140萬(wàn)元買(mǎi)入的房子，假設(shè)現(xiàn)在銀行評(píng)估總價(jià)是100萬(wàn)元且為“三價(jià)最低”，那你“商轉(zhuǎn)公”時(shí)公積金貸款額就不能超過(guò)100萬(wàn)元，而不是對(duì)照140萬(wàn)元來(lái)貸公積金（假設(shè)可貸額度可以達(dá)到甚至超過(guò)140萬(wàn)元）。其中現(xiàn)公積金貸款與原按揭40萬(wàn)元的差額，銀行一般會(huì)要求你補(bǔ)足才可以辦“商轉(zhuǎn)公”。

另外需要提醒的是，辦理“商轉(zhuǎn)公”，借款人必須正常繳存公積金且已滿(mǎn)6個(gè)月。如果一對(duì)夫妻，兩人共同擁有一套住房產(chǎn)權(quán)，丈夫是房子按揭的借款人但沒(méi)有公積金，妻子有公積金，想用妻子的公積金來(lái)辦理“商轉(zhuǎn)公”時(shí)，只能先結(jié)清原按揭，再以妻子為借款人辦理純公積金貸款或組合貸。

“商轉(zhuǎn)公”還要注意，房子必須是已經(jīng)辦出產(chǎn)權(quán)證的。同時(shí)，原按揭銀行需有公積金業(yè)務(wù)承辦資格，否則只能先在原銀行結(jié)清按揭貸款、再到有公積金業(yè)務(wù)承辦資格的銀行去辦公積金貸款。

目前，寧波有公積金業(yè)務(wù)承辦資格的銀行共16家，分別是：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、寧波銀行、浙江農(nóng)商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、浙商銀行、杭州銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、民生銀行。

還有一個(gè)每次公積金政策調(diào)整都會(huì)被問(wèn)到的問(wèn)題：我辦的是組合貸，其中的公積金貸款部分，按當(dāng)時(shí)政策比較低（比如只有60萬(wàn)元），現(xiàn)在能按照新政策標(biāo)準(zhǔn)重新貸過(guò)嗎（比如可以貸到160萬(wàn)元）？

答案很明確：不可以。同一套住房，在產(chǎn)權(quán)人沒(méi)變的情況下，是不可能辦兩次貸款的。

因?yàn)槊總€(gè)人的家庭住房情況、公積金賬戶(hù)情況、購(gòu)房計(jì)劃等等都不盡相同，如果大家要咨詢(xún)公積金政策相關(guān)問(wèn)題，務(wù)必把具體情況描述清楚，這樣我們才能給出正確答案。

最后，繼續(xù)歡迎大家留言咨詢(xún)公積金政策相關(guān)問(wèn)題。

來(lái)源 寧波晚報(bào) 記者 程旭輝