萬科不裝了，巨虧885億！承認(rèn)：高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿

真是只能大喊一句：我的天吶！

萬科真是虧出了天花板，誰能想到2025年是巨虧885億！這簡直是一份“超預(yù)期”的財報，震驚了整個地產(chǎn)圈。

要知道，就在今年的1月30日，萬科發(fā)布2025年業(yè)績預(yù)告，當(dāng)時預(yù)計全年歸屬母公司凈利潤虧損820億元。這下好了，又多虧了65個“小目標(biāo)”。

原本2024年的萬科巨虧494億已經(jīng)極限了，沒想到萬科已然沒有了“底限”。

巨虧后的“道歉”

咱們繼續(xù)來說萬科巨虧了885億是個什么概念，查了一下2025年房企銷售業(yè)績排行，前十的房企都是千億房企。排名第十一的是華發(fā)785億，也就是說萬科去年一下子就虧掉了一個華發(fā)。

這么個虧法，說明幾個問題。比如，萬科隱形債務(wù)的爆發(fā)，萬科的銷售壓力顯現(xiàn)等等一系列問題。

巨虧之下，在看看萬科的股價，在3月31日的收盤時，也就是尚未公布年報時，萬科的股價已經(jīng)跌慘到只有3.99元了。

或許，這時候只有道歉必須的方式了。萬科在年報的“致股東”環(huán)節(jié)就開啟了道歉模式，

2025年是很不平凡的一年。房地產(chǎn)行業(yè)處于構(gòu)建發(fā)展新模式、供需結(jié)構(gòu)再平衡的關(guān)鍵階段。萬科受部分高地價項目進(jìn)入結(jié)算周期、新增計提存貨跌價準(zhǔn)備與信用減值等多重因素疊加影響，經(jīng)營業(yè)績遠(yuǎn)未達(dá)股東預(yù)期，虧損額較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。對此，公司管理層向各位股東致以誠摯歉意。

那么萬科為什么會在2025年虧的這么慘烈呢？

萬科給出了一些解釋：

房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。

報告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。

這些項目的地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

因業(yè)務(wù)風(fēng)險敞口升高，新增計提了信用減值和資產(chǎn)減值。

部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損。

部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

不過巨虧，就好比雪崩，絕非偶然。隨著郁亮等前萬科核心高管的離開，在今年的年報中也提到了歷史問題。

“公司業(yè)績虧損既有外部因素影響，更有既往經(jīng)營失策等自身因素。”注意看這里的回答用得上“既往經(jīng)營失策”，這很明顯是說包括郁亮?xí)r期的高管團(tuán)隊所犯下的戰(zhàn)略錯誤。

到底是個什么樣的錯誤呢？其實可以看這一段的后半部分，那就是這：要化解過往“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”發(fā)展模式所形成的負(fù)擔(dān)和問題仍需時日。

3月31日，萬科A披露投資者關(guān)系活動記錄表，萬科回答中再次提及了高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的歷史問題。

“歷史上房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化時，公司未能及時擺脫高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的擴(kuò)張慣性，出現(xiàn)了投資布局分散、多賽道拓展過度、高度依賴總部融資等問題，給當(dāng)前化險化債工作帶來巨大挑戰(zhàn)。”

換種角度說，2025年的巨虧885億，也是有一定歷史原因造成的。

萬科表示，公司2025年結(jié)算項目主要對應(yīng)2023-2024年銷售房源及2025年去化的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項目又多為2022年以前獲取的高地價、低能級城市、偏遠(yuǎn)區(qū)位的項目，受市場供求關(guān)系劇變影響，盈利結(jié)果大幅低于投資可研預(yù)期，疊加售價下行，形成大額結(jié)算虧損。

盡管2022年后公司加強(qiáng)投資管控，強(qiáng)化成本管理，投資兌現(xiàn)效果明顯改善，但受流動性限制，新增優(yōu)質(zhì)項目規(guī)模有限，難以覆蓋歷史項目虧損缺口。

三高的大窟窿，其實也是郁亮?xí)r代的發(fā)展階段所形成的，如今郁亮隱退萬科，只是三高問題依舊困擾著萬科。

就在2025年首次以董事長身份亮相的黃力平就表示，在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個陣痛期。

只是黃力平也很難確定，萬科的三高陣痛期需要多長時間能平復(fù)。

萬科能安全上岸？

很難說當(dāng)下的萬科是什么樣的一個境遇，能說他是涅槃重生？也是不敢這么講的，甚至連說萬科最難的時候過去了，也未必。

當(dāng)然，在2025萬科還有一些積極的方面。比如他們主要干的3件事，

一是全力做好房屋交付；二是優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)、化解風(fēng)險；三是提升經(jīng)營能力、恢復(fù)發(fā)展韌性。

還有全年18個項目首開表現(xiàn)均超額達(dá)成投資決策目標(biāo)，整體首開推盤去化率達(dá)60%，在各自市場中保持領(lǐng)先地位。其中上海高福云境、成都都會甲第、哈爾濱蘭樾、溫州璞拾云洲首開去化率超過8成，贏得市場認(rèn)可。

然而，壓力還是一大堆的存在，有一堆的訴訟、仲裁。

根據(jù)公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，萬科及控股子公司累計新增的尚未披露及尚未結(jié)案的訴訟、仲裁事項，涉案金額合計約為人民幣122.81億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)絕對值的10.51%。

再來檢查一下萬科的身體狀態(tài)，

負(fù)債情況，先來看負(fù)債率，截至2025年底，萬科集團(tuán)凈負(fù)債率為123.5%，較2024年底提高42.9個百分點；資產(chǎn)負(fù)債為76.9%，較2024年底提高3.2個百分點。

截至報告期末，萬科集團(tuán)有息負(fù)債合計3,584.8億元，占總資產(chǎn)的比例為35.1%。 有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主。

有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1,605.6億元，占比為44.8%；一年以上有息負(fù)債1,979.2億元，占比為55.2%。

分融資對象來看，銀行借款占比為71.9%，應(yīng)付債券占比為8.2%，其他借款占比為19.9%。

全年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為凈支出9.9億元。截至報告期末，本集團(tuán)持有貨幣資金672.4億元。

除了這些，萬科還有一些計提，報告期內(nèi)新增計提存貨跌價準(zhǔn)備208.3億元。報告期末，存貨跌價準(zhǔn)備余額為266.4億元。

魔幻的現(xiàn)實就是這樣殘酷，曾經(jīng)交織的萬科與華潤過著不一樣的日子。

華潤置地說，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時刻已過。說這話的時候，他們有250多億的凈利潤。

萬科背著巨虧885億的包袱，只是不斷的解釋與道歉，很多人都快忘了萬科曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的“三好學(xué)生”。

一覺醒來，天就亮了，這一天，萬科巨虧885億，并不是最好的笑話。