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前不久懿秋成交了一套二手房,低樓層177平,成交價588萬,算上所有利息和稅費,據說房東虧損200萬+;也是近日,寧波府一套大面積215平,成交價880萬,這套房最初掛1300萬+,7折不到成交,想必房東也虧了不少。
在寧波二手房市場上,大平層遇冷早就不新鮮了,作為上輪牛市最后一波投資客,大平層的房東正面臨房價下跌和新盤升級的雙重打擊,低價出貨似乎是唯一選擇。
其實這也算不上選擇。
過去幾年我們總會不時聽到這樣一個理論:
優(yōu)質地段的優(yōu)質房產,能夠跑贏大盤。
這話有沒有錯?肯定沒有,但什么是優(yōu)質樓盤,大家的理解可能有一點偏差:許多人把優(yōu)質房產直接和豪宅劃等號了,認為只要是豪宅就一定抗跌,豪宅一定可以跑贏大市。
他們顯然想簡單了,優(yōu)質房產并不等于豪宅,大部分豪宅都算不上優(yōu)質樓盤。
所謂優(yōu)質,是從產品角度出發(fā)的,設計好,用料好,服務好,就可稱為優(yōu)質房產,但是,比優(yōu)質更重要的,是需求——必須有足夠的需求,來接盤這些優(yōu)質房產,其保值增值才能得以確立。
勞斯萊斯夠不夠優(yōu)質?沒人會懷疑,但勞斯萊斯去年賣了多少,全球一共5664輛。
假設勞斯萊斯一年生產了50000輛,結果會怎樣?
寧波的大平層面臨的正是這個問題,從2022年開始,大平層瘋狂放量,江東大概投放了10個新盤,明湖投放了5、6個新盤,鄞州至少2個,高新區(qū)至少3個,再加上海曙、江北和鎮(zhèn)海,著5年投放市場的大平層樓盤,可能超過30個。
假設每個樓盤300套房子,投放的總量就是9000套。
正常年份,寧波每年銷售的800萬以上的房產不超過500套(含郊縣),最近5年這種瘋狂的投放,顯然是不可持續(xù)的。
再說一個扎心的數據,在二手市場上,寧波每個月成交800萬以上的房源不超過20套,全年不超過250套。
再樂觀一點,按照每年300套估算,同樣也無法承接每年近2000套的新房放量。新房和二手房就好比漏斗的上下口,上口來水太猛,下口來不及疏解,最后必然會溢出來。
除非這9000套的供應中,90%以上都是純自住,近10年都不投放到二手市場中來,目前看來顯然不是。
我們不必諱言,2021年泡沫破滅之后,開發(fā)商和投資客一窩蜂的往高端市場擁去,最終還是帶來了災害。
這個災害對于個人投資人來說,是以百萬級的損失為單位的。
其實早在2023年,那時候還有很多不死心的投資客想去投資大平層時,老司機就提出過警告。特別是在明湖片區(qū),由于我多次表達過對于明湖這種放量的不看好,一度讓明湖的業(yè)主對我非常不滿。
一語成讖,可能大家當初都沒想到,明湖成了現在寧波最難的一個板塊,甚至鎮(zhèn)海、江北的大平層都賣得比明湖好。
不過老司機也沒想到的是,次新大平層還面臨著新樓盤在產品上的代際碾壓。
四代宅、別墅、低容洋房、抬板建筑,在創(chuàng)新層出不窮的今年,剛交付的大平層立即由小甜甜變成了牛夫人。
這是個意外,就像前幾年那句流行語:
當時代拋下你,甚至都不會跟你說聲再見。
大平層只是新時代房產悲歌的一個縮影,這個時代淘汰的不僅僅是某種產品,而是一種思維,那種賭房價會上漲、最終大賺一筆的思維。
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房產投資的邏輯徹底變了,這話老司機說了5年,大家將信將疑,到今天算是有了切膚之痛。未來還有賭一把的機會嗎?還有人選擇相信,老司機肯定是不會信了。
在我看來,長期持有、現金流收益、對抗貨幣貶值,才是投資房產的應有之義,這才是投資的本質。
今晚老司機的直播,我們再一起聊聊投資這個話題。
房產老司機2001年開始從事房地產,是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立咨詢師。如果您對樓市走勢、交易、投資方面有什么疑問,歡迎掃碼咨詢老司機,了解咨詢服務內容可點擊下面小標簽。
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