房地產“換芯”馬拉松：誰先跨過新舊交替那道坎？

斑馬消費 楊柘

每一輪周期切換，市場都不會以同樣的面貌歸來。房地產市場轉型升級，未來的看點在哪里？龍湖集團在2025年的成績單中，給出了一種方向。

去年，龍湖商業新增13座商場，截至年底商場數量達到99座，預計2026年繼續新增9座。未來，這100余座商場，作為龍湖的流量中心，驅動運營業務的活力與增長。

目前，以龍湖商業投資和資產管理兩個運營業務，已經成長為龍湖集團的增長主力和盈利擔當。隨著運營業務成為集團核心之一，龍湖的這場持續20余年的“換芯”馬拉松，正在無限接近終點。

運營業務，成定海神針

在房地產市場調整的驚濤駭浪中，龍湖這艘巨輪，始終保持著清晰的航向和穩定的速度。

2025年，龍湖集團（00960.HK）營業收入973.1億元，凈利潤10.2億元。其中，最大的業務亮點，依然來自于運營及服務業務。

去年，龍湖運營及服務收入267.7億元，創歷史新高，營收貢獻率已達27.5%。而在此前三年，這一比例分別為11.7%、13.8%和21.0%。

2025年，龍湖集團運營及服務業務整體毛利率超50%，核心利潤為79.2億元，兩大板塊合計凈利率接近30%，顯示出優異的盈利能力。

作為一家集團化公司，龍湖在地產開發業務之外，還擁有商業投資、資產管理兩大運營航道，以及物業服務、智慧營造兩大服務航道。五大航道中，運營已經成公司業務重心。

截至2025年底，龍湖商業投資在25座城市運營99座商場，出租率穩定在97%的高位；去年，龍湖商業日均客流量379萬人次，整體同比增長16%，營業額824億元，同比增長17%；租金收入同比增長4%至112.1億元。

龍湖資產管理，主要包括長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及健康養老“椿山萬樹”六大業務，實現“住、職、娛、醫、養”的全場景覆蓋。

截至2025年底，冠寓旗下開業六個月以上項目出租率達到95.7%；全新活力街區歡肆，已經在成都、合肥、杭州、上海等4城正式亮相。

龍湖天街、冠寓、歡肆等品牌多點開花，讓運營業務成為龍湖集團的定海神針。2025年，由商業投資和資產管理組成的運營業務，實現租金收入141.9億元，同比增長1.6%，為集團提供了穩定的現金流和利潤支撐。

龍湖天街，為何越開越火？

2003年，龍湖商業的第一個項目——北城天街，在重慶CBD觀音橋開業。彼時，這或許只是龍湖在行業上行期進行資產多元化配置的嘗試。

后來，龍湖天街紛紛落地，迅速引領各大高線城市的商業。嘗到甜頭的龍湖，逐漸將商業作為長期主義投入的主要方向，每年將銷售回款的10%沉淀到持有物業中。

如今，隨著房地產行業調整，市場重心從短期的地產開發、房產銷售，轉向能夠長期產生收入與利潤的運營及服務業務。以龍湖天街為首的運營業務，成為龍湖的業務核心之一。

2025年，受制于房地產市場調整，市場中商業項目的新開速度下降。但龍湖商業依舊保持了穩定的擴張速度，去年如期新增運營13座商場，武漢濱江天街、重慶江岸天街等旗艦項目開業即成區域商業新地標。

截至2025年底，龍湖商業累計運營商場99座，覆蓋全國25個城市；合作品牌超7400家，其中戰略合作超400家。

同時，對包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長楹天街在內的多個頭部項目進行改造升級，通過硬件設施更新、內部空間改造、品牌梯隊煥新等，提升項目的長期競爭力。

那么，在AI虛擬世界搶占用戶注意力、電商和即時零售讓購物足夠方便的時代，龍湖天街，作為線下消費場景的代表，如何持續保持吸引力，開一家火一家、一直開一直火的？

到目前為止，新一代的龍湖天街，用森系中庭營造商業空間的松弛感，將公園、特色菜市場等生活空間與購物中心融合，讓商業綜合體從簡單的“消費場所”轉變為“城市生活樞紐”。

首店經濟，為近些年龍湖商業提升吸引力的重要方式。每一座新的龍湖天街開業，首店占比都是關鍵KPI。以2025年開業的武漢濱江天街為例，其城市首店、旗艦店占比高達40%。

另外，龍湖商業打造天街廟會、天街歡搶季、天街歡樂季、醒春季等原創IP，持續與消費者互動。其中，天街歡樂季已連續舉辦九屆，2025年底的最新一期，融合浪漫圣誕派對、超級年終大促與驚喜跨年夜，聯動全國近百座購物中心。

在場景更新、首店經濟、內容創新等運營策略的推動下，龍湖商業的人流量和租金收入穩定增長，成長為集團收入、利潤和現金流的穩定貢獻來源。

內核切換，重新認識龍湖

隨著龍湖商業躋身國內頭部商管運營品牌，運營業務成為集團的增長及盈利擔當，龍湖用20余年，接近跑完一場內核切換的馬拉松。

龍湖從過去以地產開發業務為主，發展為如今開發、運營、服務三大板塊并進。“一個龍湖”生態體系下，商業投資、物業服務、智慧營造等航道深度協同，共同為空間賦能、為客戶創造價值、為消費者帶來更好的商業體驗，形成獨特的綜合競爭力。

無論市場的短期波動如何，龍湖仍然堅定地投入。2026年，龍湖商業將新增開業9個全新項目，5重4輕，分別位于北京、杭州、成都、長沙等核心一二線城市。

此前，龍湖提出的目標是，到2028年，運營和服務業務收入，將超過地產開發業務收入。

隨著“換芯”進程的深入，市場對龍湖集團的認知也隨之升級。2025年10月，穆迪在龍湖集團的評級報告中，將評級方法論從住宅建筑與房地產開發，調整為REITs及其他商業地產。

其實，很多地產公司早已認識到運營和服務業務的價值，但能夠始終保持航向和節奏，持續投入并拿到結果的公司，少之又少。

2025年，龍湖新增土儲多位于深圳、上海、蘇州、成都、重慶、貴陽等高線市場。連續多年快速去化后，公司土地儲備降至2235萬平方米，平均成本為每平方米4132元。

成功度過2025年的債務償還高峰后，龍湖集團綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現金292.0億元；公司擁有人應占權益1628.1億元，凈負債率52.2%；平均融資成本降至年利率3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年。

隨著地產存貨的快速去化，以及集團債務壓力的持續降低，地產業務對龍湖集團的影響，越來越小。運營業務的出彩，將會越來越明顯；其在龍湖體系內的價值，將愈發凸顯。

重新認識龍湖，確實需要時間。但可以預見，在這一輪房地產市場的大轉型中，龍湖一定是能夠成功穿越周期的那一家。

未來，龍湖將繼續深化開發、運營、服務三大板塊的協同效應。以運營業務創造的穩定現金流和客戶觸點為基礎，反哺開發業務的產品力提升與精準投資，同時以服務業務筑牢客戶信任，共同構建面向未來的可持續發展生態。