范姐說樓市:20年后房價會到100萬/平嗎？

這兩天刷到幾個博主的視頻，直接給我看愣了——他們拍著胸脯說，20年后，到2040年，咱們國內房價能漲到100萬一平米！

這話一出，評論區都炸了，有跟著起哄的，有半信半疑的，還有跟我一樣覺得“離譜”的。

作為在金華房產行業摸爬滾打十幾年的經紀人，今天就跟大家掏心窩子掰扯掰扯：這事兒，到底是真趨勢，還是博眼球的噱頭？

先說說博主們的“硬核邏輯”，他們全程圍著一個核心數據轉——M2貨幣供應量。給大家捋捋他們的賬：1949年到2013年，第一個100萬億用了64年；2014年到2020年，第二個100萬億僅用7年；2021年到2023年，第三個100萬億直接壓縮到3年！

博主們推算，2023到2026年又會新增400萬億，2025年末M2能到340.29萬億，同比增長8.5%。

順著這個數據往下算，他們給出了更“驚人”的預測：2026年突破400萬億（按年均8%增速算，2027年就能實現），2034年沖到800萬億（只需年均6.5%增速，以當前8%-10%的回落速度，長期維持完全可行），2040年直接破1600萬億！

還有一點就是貨幣增發，我們的收入也一直在增長。

比如說1980年的時候，萬元戶很稀缺，2020年的時候，年收入百萬的也正常了，20年以后，年收入1000萬會不會也很正常？如果年收入達到1000萬也很正常，那房價會到達100萬嗎？

但有一點，10年前金華一些樓盤的排屋和10年后的今天比都漲了一倍，比如說是華庭常青樹的排屋，之前兩三百萬一套，現在少則是500萬，多則七八百萬。保集湖海塘莊園的排屋剛開始五六百萬一套，后來越賣越貴，現在起步價1000萬。（只能說稀缺的房子還是抗通脹的。)

單看數據，好像真沒毛病，畢竟貨幣超發是既定事實，通貨也在膨脹，工資收入也在上漲，那房價跟著翻倍暴漲，似乎順理成章。

但我想說的是：貨幣是土壤，不是果實；是條件，不是主因！

過去20年房價一路上漲，核心驅動力從來不是單純的貨幣超發，而是城鎮化浪潮、土地供給結構、利率持續下行，還有老百姓“房子就是最佳保值品”的集體認知。這四大核心支柱，少了任何一個，都撐不起房價的瘋漲。

再看博主們的核心論點——核心城市核心地段房價必漲，拿東京、首爾、香港舉例：人口在減少，但核心區房價還在漲。

這話只說對了一半！沒錯，東京核心區的高端公寓、香港的半山豪宅，確實能抗住周期波動，但大家別忘了，這些城市的房價上漲，是建立在“全球資本涌入、核心資源高度集中”的基礎上，而且背后有成熟的租賃市場、完善的配套體系支撐。

咱們國內的情況，完全不一樣。先看人口，咱們的城鎮化已經進入中后期，2025年城鎮化率預計突破70%，不像20年前那樣，每年有大量農村人口涌入城市，拉動住房需求。

再看土地，這些年各地加大供地力度，尤其是三四線城市，庫存積壓嚴重，房子早就不是“稀缺品”；還有利率，房貸利率已經處于歷史低位，再往下調的空間幾乎沒有，靠利率刺激房價的時代早就過去了。

博主們只談“核心城市”，卻刻意忽略了一個關鍵前提：核心城市的核心地段，從來都不是普通人的“剛需”。就算2040年真有部分核心區域房價達到高位，那也是少數人的資產，跟咱們普通買房人沒關系。

咱們金華的剛需，想的是買一套能住得舒服、孩子上學方便、配套齊全的房子，不是去賭幾十年后的“天價”。

再說，100萬一平米是什么概念？咱們金華現在核心區房價大概在2-3萬/平，就算漲十倍，也才30萬/平。真到100萬/平，意味著一套100平的房子就要1個億！咱們普通打工人，月薪就算漲到1萬，不吃不喝也要80多年才能買得起，這現實嗎？

貨幣超發不代表購買力提升，錢變多的同時，物價、工資也會跟著漲，最終會形成新的平衡，不會出現“錢不值錢，房子天價”的極端情況。

還有一點，博主們只談M2增長，卻沒提貨幣流通速度、通脹率、居民收入增速這些關鍵指標。

M2只是“賬面數字”，真正影響房價的，是市場的實際購買力。咱們可以想想，20年后，年輕人的就業方向會更多，對房子的依賴度會降低，租房、共有產權等模式也會更成熟，誰還會拼命湊錢買天價房？

所以結論很明確：2040年房價破100萬/平，就是個博眼球的偽命題！樓市早就告別了“普漲時代”，未來只會是“強者恒強、弱者愈弱”的分化格局。

核心城市核心地段，可能會穩步上漲，但漲幅絕不會像博主們預測的那樣夸張；而三四線城市、遠郊區域，房價大概率會保持平穩，甚至部分區域會持續回落。

咱們做房產的，最該做的不是跟著噱頭炒作，而是幫客戶認清市場規律：剛需買房，別賭未來，就看當下的需求和購買力；改善換房，就看配套、戶型、居住體驗；投資房產，就盯緊人口流入、產業支撐、核心資源。

對此，大家怎么看這個100萬/平的說法？是覺得危言聳聽，還是真有道理？評論區聊聊，咱們一起理性聊樓市，不被虛假預測帶偏！