創紀錄式計提3億！卓越商企服務，不硬抗地產深度調整

《星島》記者鐘凱廣州報道

2025年的物業服務行業，身處宏觀環境下行與房地產行業深度調整的雙重交織之下，堪稱一場穿越“深水區”的長跑。

國家統計局數據顯示，去年全國房地產開發投資同比下降17.2%，新建商品房銷售額同比下降12.6%，行業普遍面臨利潤承壓、應收賬款高企、現金流緊張等多重挑戰。

深耕非住賽道的卓越商企服務同樣未能置身事外。據其3月26日披露的2025年業績公告，期內公司收入同比下降4.1%至41.90億元，毛利下降7.7%至6.95億元，歸母凈利潤則下降67.0%至1.03億元；其中，公司各類減值合計約達3.0億元，創近年來新高，成為拖累利潤的核心因素。

在3月27日舉行的業績會上，卓越商企服務財務管理中心負責人夏世剛解釋稱，公司在年末基于審慎原則提高了撥備比例，這是一個“主動擠掉水分、夯實基礎”的過程。他強調，公司核心業務仍保持穩健的態勢，尤其是第三方的收入及毛利仍保持雙位數以上的增長。

“隨著業務結構的調整，我們堅信利潤及現金流都會呈現出更加健康的狀態。”

核心業務穩住底盤

在整體業績承壓背后，卓越商企服務管理層試圖傳遞另一種積極信號：公司規模穩中有進、第三方業務成為“壓艙石”，財務端降本增效與現金流雙改善，并降低了對關聯方的依賴，獨立經營的基本盤得到筑牢。

規模擴張方面，2025年，卓越商企服務總合約物業面積達8744萬平方米，同比增長4.9%；總在管面積7827萬平方米，同比增長8.4%。區域布局持續向高價值市場聚焦，一線和新一線在管面積占比達76.5%，長三角布局占比提升至32.2%，大灣區保持36.2%的核心占比。

第三方業務的亮眼表現，成為其穿越行業周期的核心底氣。2025年，公司第三方在管面積達4980萬平方米，占總在管面積比例63.6%，“去關聯方”節奏穩步推進；全年新拓第三方項目物業合同151個，總合同額16.7億元，年化合同額6.19億元，更成功切入醫藥、半導體賽道，拿下邁瑞醫療南京基地、蘇州國家實驗室等標桿項目。

數據顯示，2025年卓越商企服務第三方自拓業務實現收入19.8億元，同比增長17.1%，毛利潤同比增長13%至1.8億元，兩項指標均實現雙位數增長；其中戰略客戶業務收入11.0億元，同比增長24.2%，項目數量同比增長13.8%，存量客戶保有率接近100%。

▲卓越商企服務主航道業務拓展情況

在第三方業務的支撐下，卓越商企服務的毛利率從2024年的18.0%微降至17.3%，仍保持行業良好水平；剔除過往收并購及策略性壓縮機電業務的影響后，公司2025年錄得收入同比增長8.6%、毛利微增0.7%，核心盈利能力未受影響。

對此，卓越商企服務首席執行官兼執行董事楊志東表示，公司的業務結構在朝著更健康、更獨立的方向走，這也為后續的發展奠定了比較扎實的基礎。

財務層面，其降本增效與現金流優化同樣實現突破。2025年，卓越商企服務通過數字化流程優化和內部資源整合，管銷費用同比下降10.7%，絕對額下降0.3億元，管銷費用率整體降至6.8%，同比下降了0.5個百分點。

與此同時，現金流作為企業經營的“生命線”，該公司經營性現金流從2024年的虧損狀態扭轉為正向3.5億元，造血能力得到實質性改善。

擠“水分”：計提減值+資產抵債

2025年，卓越商企服務歸母凈利潤1.03億元，同比下降67.0%，成為業績公告中的顯眼瑕疵。但管理層重申，短期的利潤承壓并非核心業務盈利能力下滑，而是公司主動進行風險管控，是為了長遠發展而擠掉利潤水分、夯實發展基礎的理性選擇。

面對行業普遍存在的應收賬款回收難、資產減值風險等問題，卓越商企服務選擇主動對各類潛在風險做足減值撥備。 2025年，公司減值約達3.0億元，其中僅應收款項、合同資產和已發行財務擔保的減值損失就達到2.78億元，較2024年增加1.63億元，創近年來新高。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

具體來看，公司貿易及其他應收款項余額總計20.20億元，同比增長18.3%；期內計提虧損撥備4.51億元，較2024年增加2.1億元，撥備率則提高8.2個百分點至22.3%，其中關聯方撥備率更是達到23.3%。此外，北京財富項目基于經營狀況和擔保義務，年內計提減值0.7億元；商譽也新增減值損失0.21億元。

對于風險最高的關聯方應收賬款，與其他物業企業做法類似，卓越商企服務選擇參與卓越系以房抵債的安排。

2025年，卓越商企服務與關聯方訂立協議，對3億元應收貸款、0.12億元應收利息及0.27億元應收股息進行處置，其中收取現金0.87億元，其余未償還余額以2.52億元通過若干持有待售物業及車位結清。受此影響，期末公司存貨達到5.92億元，較2024年增加2.97億元；使用權資產則達到7.11億元，同比增加20.7%。

對此夏世剛回應稱，2025年公司置入的資產主要是深圳以外核心城市的車位、公寓、住宅，以及上海楊浦區天盛科創廣場50%收益權，屬于核心區域的優質資產。2025年，公司資產銷售業務實現收入0.4億元，毛利率超50%；天盛科創廣場實現凈利潤0.1億元，資產運營成效初顯。

“目前公司對于（抵債）資產高度重視，已經組建專業的資產運營管理團隊，未來將結合自身優勢，對資產進行分類施策，采取‘輕重結合’模式持續打造資產運營管理能力。”

對于后續的應收賬款管理，卓越商企服務也定下明確目標。夏世剛表示，2026年將繼續聚焦與關聯方在深圳核心區域的優質項目合作，積極回收應收賬款，進一步提高獨立性。“預計今年公司整體應收賬款會有比較大的降幅。”

為了鞏固發展成果，卓越商企服務還計劃在2026年推進六大維度專項工作，覆蓋回款、降本、提效、組織根基四條主線。僅在回款層面，該公司聚焦推進把錢收回來、把資產守住，提升資產價值；同時在住宅板塊也注重清理老賬，通過機制激勵、監管全面發力提高回款。

編輯 | 祝余

終審 | 潘凌燕