龍湖也在啃存貨“硬骨頭”，卻靠運營底牌熬過了2025年

《星島》記者鐘凱廣州報道

3月27日午間，龍湖集團（00960.HK）交出2025年全年成績單。作為本輪地產周期中極少數未爆雷、未展期、未違約的民營房企之一，龍湖依舊守住了財務安全底線，卻也首度因行業下行遭遇利潤盤承壓，開發業務的大幅虧損成為核心拖累。

數據顯示，2025年龍湖實現營業收入973.09億元，同比下降23.66%；核心拖累來自開發業務，該業務收入同比大跌30%，期內溢利直接由盈轉虧至-81.40億元，成為龍湖市場化發展以來最嚴峻的虧損。

所幸運營、服務兩大板塊形成強力托底，龍湖全年仍實現歸母凈利潤10.2億元；剔除投資者物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后，核心歸母凈利潤為-17億元。其中，運營及服務業務全年貢獻核心溢利79.2億元，被視為穿越周期的“壓艙石”。

龍湖集團CFO趙軼在同日業績會上明確了利潤修復路徑，未來將繼續在財務安全穩定的前提下，逐步修復利潤，開發業務逐步減虧，運營和服務業務計劃保持兩位數增長。“集團的低點會在2025年至2026年，從2027年開始恢復增長。”

開發業務深度調整

在房地產高速增長時代，房企普遍依賴高周轉、高杠桿、高債務的“三高”模式實現規模擴張。但2021年行業進入深度調整后，這套曾經的增長引擎，已然成為拖累并反噬企業的核心誘因。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平表示，近年來沒有幾家房企能真正從舊模式過渡到新模式，核心問題就在于過往企業的收入、債務結構都建立在房地產開發業務基礎上。“不重新打地基，業務轉型是不現實的。”

為此，龍湖近幾年的重點工作是將業務調整與債務調整進行深度融合，這也倒逼開發業務收縮拿地、聚焦存貨去化。

據《星島》統計，2022年以來龍湖新增土儲持續縮減，2025年公司僅新增7個項目，對應總建面37.7萬平方米、權益建面26.5萬平方米，權益地價僅24.57億元，規模不足2021年高位（867.69億元）的3%。同時拿地結構持續優化，新增土儲全部聚焦上海、深圳、蘇州、重慶、成都等高能級核心城市，投資精度顯著提升。

攻堅存貨去化由此成為開發業務的核心工作。2021-2025年，龍湖合同銷售額從2900.9億元持續降至631.6億元；2025年公司合同銷售均價1.22萬元/平方米，同比下降14.15%，創下近年來最低水平，反映公司為了消化庫存采取了走量策略。

據龍湖集團執行董事兼地產開發航道總經理張旭忠透露，截至2025年末，公司現貨庫存較期初壓降210億元，累計清盤78個項目，并推動14個存量項目的全面煥新、去化超60億元。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

但這種去化也帶來短期陣痛，2025年龍湖的開發業務營收705.4億元，同比大跌30%；結轉價格1.19萬元/平方米，同比跌10%；結算毛利率-6.9%，上年同期為6.1%；分部溢利-81.4億元，上年同期則為13.18億元。

穿越償債高峰

經過一系列去化措施后，截至2025年末，龍湖的物業存貨規模降至1768.66億元，同比下降19.97%，僅相當于2021年底峰值（4049.09億元）的不足44%。由于房企向來依托融資撬動規模，存貨的壓降，也意味著公司資金占用量實現了縮減。

據《星島》統計，期末龍湖的有息負債降至1528億元，較2022年峰值（2080.1億元）壓降約552.1億元；平均借貸成本降至3.51%，處于近年來最低水平；平均貸款年限則從2021年的6.38年拉長至12年以上，債務端優化明顯。

這背后是龍湖堅定的債務調整策略，據陳序平介紹，公司已實現供應鏈融資清零，信用類融資也從2021年超過1000億元降至200多億元。“這意味著，過去幾年公司幾乎清理了800億元信用貸，處于通過凈兌付及經營物業貸去置換的過程之中。”

其中，2025年作為龍湖償債高峰，年內公司償還債務220億元，按償債類型看，境內債占100億元、中債增占35億元，境外信用貸款則為85億元。同時，公司凈增經營性物業貸、長租貸約180億元，兩類融資余額突破千億，占有息負債比例升至66%；期內，其還實現含資本性支出的經營性現金流凈流入58億元，連續三年保持正向的經營性現金流。

債務集中償付也導致龍湖現金規模縮減，截至2025年末在手現金僅有292億元，較上年同期減少超202億元。

不過，龍湖已順利“安全削峰”，后續每年到期的集團層面債務規模有限，其中2026年、2027年剩余到期僅約61億元、62億元。陳序平透露，2026年底及2027年初，公司預計將還清所有境內中票，未來仍會把債務安全作為“首要發展策略”。

運營服務錨定成核心主業

開發業務承壓之際，龍湖的運營、服務板塊形成合力，成為公司發展的核心支撐。2025年兩大板塊呈現漲跌分化，運營業務營收141.9億元同比增4.96%，服務業務營收125.8億元同比微降4.62%。兩大板塊合計營收267.7億元，同比微增0.22%，收入占比升至28%，毛利率保持50%以上，覆蓋利息倍數超5倍。

其中運營業務是持續增長的核心，2021-2025年該分部溢利從61.53億元攀升至88.38億元，年復合增長率9.3%。分業務看，2025年，商業租金收入同比增長4%至112.1億元，成為公司收入、利潤及現金流的穩定貢獻來源；期末公司已有99座商場投入運營，總建面超1000萬平方米，覆蓋25個重點城市，新開業13座商場且期末平均出租率超96%。

資產管理航道則涵蓋長租公寓、產業辦公、健康養老等六大業務，2025年實現收入30億元；其中長租公寓冠寓租金收入25億元，期末出租率94%，活力街區歡市新開業項目出租率也超90%，業態組合的優化讓資產運營效率持續提升。

服務業務出現一定下滑，2025年分部溢利同比下降20.98%至48.92億元，實則是龍湖主動優化業務結構的結果。龍湖集團物業航道總經理宋海林表示，去年主動退出了部分收費過低、回款困難的低效項目，聚焦核心城市與優質業態，目前在管面積3.6億平方米，外拓項目占比約55%，且業主滿意度始終保持在90%以上高位。

值得注意的是，龍湖對運營及服務業務的期待，遠不止于利潤托底，更是將其定位為未來集團的核心主業。陳序平在業績會上明確，運營及服務業務將保持每年兩位數的利潤增長，最晚到2028年，該板塊收入將超過地產開發業務，成為龍湖第一大收入來源，覆蓋利息倍數有望達到4倍。“到時龍湖將真正完成轉型，并形成新的發展模式。”

為實現上述目標，龍湖計劃2026年在運營業務板塊重點提升同店的同比經營，以資產回報率作為經營導向；服務板塊則繼續拓寬業務邊界，加大創新力度，提升客戶滿意度，同時控制好應收賬款的規模等。

編輯 | 楊舟

終審 | 潘凌燕