萬科開啟反腐大風(fēng)暴

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：地產(chǎn)鯨落）

萬科正在經(jīng)歷其成立四十年來最嚴(yán)峻、最徹底的反腐大風(fēng)暴。這場(chǎng)風(fēng)暴并非孤立個(gè)案，而是萬科在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，其高速擴(kuò)張時(shí)期積累的系統(tǒng)性治理問題、激進(jìn)的金融創(chuàng)新模式以及內(nèi)部利益輸送網(wǎng)絡(luò)的集中暴露。從2022年到2026年3月，已有至少13位核心高管被調(diào)查、判刑或采取刑事強(qiáng)制措施，覆蓋了從集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁到地方項(xiàng)目總經(jīng)理的全管理層級(jí)，標(biāo)志著這家曾經(jīng)的行業(yè)“優(yōu)等生”正經(jīng)歷一場(chǎng)從職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國(guó)資深度管控的歷史性清算。

一、風(fēng)暴中心：被查高管圖譜與關(guān)鍵案件

這場(chǎng)反腐風(fēng)暴呈現(xiàn)出從個(gè)人貪腐個(gè)案轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性金融違規(guī)、從地方項(xiàng)目零散案件蔓延至集團(tuán)核心管理層全線崩塌的特征。

1. 集團(tuán)最高層的崩塌：表外金融帝國(guó)的瓦解

風(fēng)暴的核心直指萬科龐大的“表外金融帝國(guó)”。原集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝是這場(chǎng)風(fēng)暴的“風(fēng)暴眼”。他于2025年1月15日首次被傳被公安機(jī)關(guān)帶走，1月27日以“身體原因”辭去所有職務(wù)，同年10月14日被確認(rèn)采取刑事強(qiáng)制措施。調(diào)查焦點(diǎn)集中在其分管的萬科體系外金融平臺(tái)運(yùn)作，主要包括：

? 鵬金所（深圳市鵬金所互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司）：祝九勝曾擔(dān)任其董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。該平臺(tái)被指涉嫌變相自融和非法集資。其運(yùn)作模式是，萬科將項(xiàng)目銷售回款、應(yīng)交稅款等閑置資金以低于2%的年化利率存入關(guān)聯(lián)的萬科財(cái)務(wù)公司，后者再將資金注入鵬金所。鵬金所以10%或更高的利率向萬科員工發(fā)放“跟投貸”，用于強(qiáng)制或半強(qiáng)制性的項(xiàng)目跟投；同時(shí)，還向萬科的供應(yīng)商、施工單位提供年化利率高達(dá)18%-24%的貸款。這些資金最終通過復(fù)雜渠道回流至萬科項(xiàng)目，形成了一個(gè)“萬科資金-鵬金所-員工/合作方-萬科項(xiàng)目”的閉環(huán)。2024年7月，鵬金所理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)大面積逾期，資金鏈斷裂，涉及未償付金額約8億元。

? 博商資產(chǎn)管理有限公司：作為萬科重要的表外投融資平臺(tái)，被市場(chǎng)稱為“影子萬科”。該平臺(tái)由萬科前員工創(chuàng)辦，與萬科企業(yè)股中心關(guān)系密切。博商資管通過設(shè)立有限合伙企業(yè)，引入招商基金、平安基金、光大信托等金融機(jī)構(gòu)資金，以“小股”撬動(dòng)“大資本”，專項(xiàng)投資于萬科旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)表外融資。其執(zhí)行董事兼總經(jīng)理何卓自2025年初起也處于辦案機(jī)關(guān)控制之下，與祝九勝案密切關(guān)聯(lián)。

2. “救火隊(duì)長(zhǎng)”的隕落：深鐵系董事長(zhǎng)的短暫掌舵

2025年1月，在萬科危機(jī)深重之際，由大股東深圳地鐵集團(tuán)派駐的辛杰臨危受命，接替郁亮出任董事長(zhǎng)。然而，這位被視為“救火隊(duì)長(zhǎng)”的董事長(zhǎng)僅掌舵9個(gè)月。2025年9月18日，他在深圳參會(huì)期間被帶走調(diào)查，并于10月12日因“個(gè)人原因”辭去所有職務(wù)。市場(chǎng)分析認(rèn)為，他的問題可能追溯至其在深鐵集團(tuán)任職期間的項(xiàng)目運(yùn)作與資金使用情況，而非直接源于萬科經(jīng)營(yíng)。他的被調(diào)查標(biāo)志著大股東在全面接管后，對(duì)萬科歷史遺留問題的深度清理，也反映了國(guó)資深度介入后對(duì)原有權(quán)力結(jié)構(gòu)的重塑。

3. 地方項(xiàng)目的腐敗樣本：從四川到山東

地方項(xiàng)目的腐敗是另一條主線。程林棟（四川萬科眉州置業(yè)原董事長(zhǎng)）案是已宣判的典型案例。他與眉山市東坡區(qū)政府原副區(qū)長(zhǎng)余鵬、項(xiàng)目經(jīng)理張某勾結(jié)，利用萬科崇禮新城項(xiàng)目（萬科眉州文化村）的砂石開采權(quán)，向承建商索賄共計(jì)1800萬元，程個(gè)人分得1100萬元。2024年4月，程林棟因受賄罪被判處有期徒刑十一年，并處罰金100萬元。該案直接導(dǎo)致相關(guān)地塊項(xiàng)目停工爛尾，原定2024年12月的交房日期延期至2027年。

此外，原濟(jì)南萬科總經(jīng)理肖勁于2024年4月被山東警方帶走調(diào)查（萬科官方定性為“個(gè)人案件”）；原萬科南方區(qū)域城市更新總經(jīng)理李升陽于2023年5月被佛山警方帶走協(xié)助調(diào)查，涉及十多年前其在佛山萬科任職期間的舊案。

4. 2026年的持續(xù)發(fā)酵：離職高管亦難幸免

風(fēng)暴在2026年3月仍在持續(xù)，顯示出“倒查”和“追責(zé)”不分時(shí)間、不分在職與否的決心。

? 吳忠友（前貴陽萬科總經(jīng)理）于2026年3月被帶走調(diào)查。調(diào)查焦點(diǎn)集中在十多年前貴陽萬科與當(dāng)?shù)囟嗉掖笮蛧?guó)企合作開發(fā)項(xiàng)目期間的問題，可能涉及土地獲取、工程發(fā)包等環(huán)節(jié)的利益輸送。

? 王潤(rùn)川（萬科前董事長(zhǎng)秘書、云南萬科前總經(jīng)理）同期被帶走調(diào)查。他曾長(zhǎng)期擔(dān)任郁亮秘書，后主政云南萬科，將銷售額從約20億元提升至近200億元。他于2024年4月以“赴港深造”為由離職，但最終未能逃脫調(diào)查。

? zy（深圳萬科臻山府項(xiàng)目總經(jīng)理）據(jù)稱于2026年3月被刑偵帶走，涉及當(dāng)年博商資管一系列的金融操作問題。

? 西北區(qū)域人力資源總經(jīng)理李某于2025年8月前后，因涉嫌利用績(jī)效考核和職級(jí)晉升審批權(quán)實(shí)施貪腐，被萬科集團(tuán)審計(jì)部門調(diào)查。

? 萬科旗下萬物云萬物梁行北京區(qū)域公司業(yè)務(wù)支持部原負(fù)責(zé)人mqs涉嫌職務(wù)侵占等違紀(jì)違法行為被舉報(bào)，2026年1月7日，萬科集團(tuán)內(nèi)部收到匿名舉報(bào)信，收件人是萬科集團(tuán)到各城市業(yè)務(wù)板塊的不到400人的管理人員，發(fā)件人自稱是多名知情員工。據(jù)知情人士透露，目前立案調(diào)查中，深鐵系要倒查。

5. 創(chuàng)始核心的退場(chǎng)與配合調(diào)查

創(chuàng)始人郁亮的軌跡則更為復(fù)雜。2025年1月27日，他辭去董事會(huì)主席職務(wù)，轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁。2025年10月，他曾配合相關(guān)部門進(jìn)行了大約一周的調(diào)查，之后返回工作崗位。最終，他于2026年1月8日因達(dá)到法定退休年齡，辭去董事、執(zhí)行副總裁等所有職務(wù)。2026年3月，郁亮卸任萬科法定代表人，由深鐵系的黃力平接任，標(biāo)志著“郁亮?xí)r代”的正式終結(jié)。市場(chǎng)曾傳聞其失聯(lián)，但萬科官方已辟謠。有分析認(rèn)為，其“技術(shù)性退休”實(shí)則是為配合調(diào)查，以此穩(wěn)定公司信用與推進(jìn)債務(wù)展期進(jìn)程。

二、系統(tǒng)性危機(jī)：表外融資、跟投異化與治理失控

高管問題的集中爆發(fā)，根植于萬科在行業(yè)上行期構(gòu)建的一套復(fù)雜且隱蔽的運(yùn)作體系，這套體系在下行期徹底暴雷。

1. “影子銀行”體系的運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)

以鵬金所和博商資管為核心，萬科搭建了一個(gè)龐大的表外融資網(wǎng)絡(luò)。其目的有二：一是突破上市公司負(fù)債率監(jiān)管限制，在不增加報(bào)表負(fù)債的情況下為項(xiàng)目擴(kuò)張輸血；二是通過高息差（低息吸入公司資金，高息貸給員工和合作方）進(jìn)行利益輸送。這個(gè)循環(huán)將上市公司利潤(rùn)層層截留，最終流入由管理層控制的體外平臺(tái)，構(gòu)成了一個(gè)脫離上市公司監(jiān)管、由管理層實(shí)際控制的獨(dú)立資金王國(guó)。

2. “小股操盤”與“跟投制度”的扭曲

萬科曾引以為傲的“小股操盤”模式（僅出資5%-10%卻主導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)）在后期發(fā)生變異。項(xiàng)目盈利時(shí)，通過關(guān)聯(lián)公司（如博商資管設(shè)立的合伙企業(yè)）拿走30%-40%甚至更高的利潤(rùn)分成，而承擔(dān)大部分資金風(fēng)險(xiǎn)的合作方僅獲小利。這實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了對(duì)合作方的利益擠壓和對(duì)上市公司利潤(rùn)的轉(zhuǎn)移。

本意為綁定員工與公司利益的跟投制度，演變?yōu)楦吖芴桌惋L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的工具。高管通過低息貸款（如從鵬金所）募集資金投入跟投公司，再投入項(xiàng)目獲取高額回報(bào)。當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，高管可利用信息優(yōu)勢(shì)優(yōu)先撤資，將損失轉(zhuǎn)嫁給普通員工和合作方。在行業(yè)下行期，許多跟投員工血本無歸。

三、財(cái)務(wù)深淵與國(guó)資接管：風(fēng)暴背后的生存危機(jī)

反腐風(fēng)暴的另一個(gè)背景，是萬科空前的財(cái)務(wù)與生存危機(jī)。

1. 創(chuàng)紀(jì)錄的虧損與巨大的債務(wù)壓力

截至2025年第三季度，萬科的財(cái)務(wù)狀況已極度嚴(yán)峻：

? 連續(xù)巨虧：2024年虧損494.78億元（上市31年來首次年度虧損），2025年預(yù)虧820億元，兩年累計(jì)虧損超1314億元。

? 債務(wù)壓頂：有息負(fù)債總額3629億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)1554億元，而貨幣資金僅657億元，現(xiàn)金短債比低至0.43（遠(yuǎn)低于安全線1.0），資金缺口超過900億元。

? 銷售疲軟：2025年前三季度營(yíng)收僅1613.9億元，同比大幅下滑，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已降至2.0%，幾乎無利可圖。

2. 國(guó)資深度介入與治理重塑

面對(duì)危機(jī)，大股東深圳地鐵集團(tuán)從財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略控制者，開啟了全面接管：

? 人事大換血：2025年1月，辛杰接替郁亮任董事長(zhǎng)；10月辛杰被調(diào)查后，由深鐵系黃力平接任；2026年1月郁亮退休；3月，黃力平接替郁亮成為萬科法定代表人。超過15位國(guó)資系統(tǒng)人員進(jìn)入萬科核心崗位。

? 組織架構(gòu)革命：2025年9月，萬科啟動(dòng)“40年來最大”組織架構(gòu)調(diào)整，撤銷運(yùn)行近20年的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱偛?城市公司”兩級(jí)扁平化管理，總部集權(quán)，削弱了昔日“區(qū)域諸侯”的權(quán)力。

? 審計(jì)專班進(jìn)駐與持續(xù)輸血：深鐵集團(tuán)派駐工作組全面接管經(jīng)營(yíng)，對(duì)歷史問題進(jìn)行全面清算。同時(shí)，深鐵已累計(jì)向萬科提供超過300億元的股東借款，以緩解其償債壓力。

四、行業(yè)象征：一個(gè)舊時(shí)代的終結(jié)

萬科的這場(chǎng)反腐大風(fēng)暴，遠(yuǎn)非一家公司的內(nèi)部整頓。它象征著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、復(fù)雜金融運(yùn)作狂奔時(shí)代的徹底落幕。恒大、碧桂園、萬科三家頭部房企風(fēng)格迥異，卻走向相似困局：恒大敗于高杠桿激進(jìn)多元化，碧桂園困于極致高周轉(zhuǎn)，而看似財(cái)務(wù)最穩(wěn)健的萬科，則栽在了表外合規(guī)與影子金融平臺(tái)上。腐敗問題的系統(tǒng)性爆發(fā)，與行業(yè)下行、模式失靈疊加，迫使企業(yè)及大股東不得不“刮骨療毒”，從根源上清算歷史積弊。

正如業(yè)內(nèi)人士所言：“萬科的今天，就是中國(guó)地產(chǎn)的明天。一個(gè)依靠杠桿與周期的時(shí)代落幕，一個(gè)回歸居住、合規(guī)與常識(shí)的時(shí)代開始。” 這場(chǎng)仍在持續(xù)的風(fēng)暴，不僅是萬科告別過去、艱難重生的起點(diǎn)，也是整個(gè)行業(yè)在陣痛中尋求新生的殘酷序章。