龍湖集團：明年1月將償清全部境內債及中票，2028年運營及服務收入將超地產開發

3月27日，龍湖集團召開2025年度業績發布會，董事會主席兼首席執行官陳序平，執行董事兼首席財務官趙軼，執行董事兼地產航道總經理張旭忠等出席會議。

龍湖集團管理層表示，房企能否過渡到新模式，核心問題在于業務調整能否與債務結構調整深入結合，民營開發商必須主動轉型謀出路，重建債務地基，重構發展模式。

2025年，龍湖集團運營及服務業務收入占比提升至27.5%，貢獻利潤近80億元。管理層透露，預計2028年公司運營及服務業務收入規模將超過地產開發；同時受開發業務毛利率承壓影響，剔除公平值變動等影響后的核心利潤首虧，但管理層預計2027年起將恢復增長，并透露明年1月將償清全部境內債及中票。

期內，龍湖集團實現營業收入973.1億元，其中，地產開發業務收入705.4億元，運營業務收入141.9億元，服務業務收入125.8億元。運營及服務業務收入合計為267.7億元，占總營業收入27.5%。

陳序平介紹，這幾年運營及服務航道利潤大幅超過開發航道，去年貢獻利潤近80億元，今年預計實現10%以上增長，力爭盡快到達100億元規模。最晚到2028年，更可持續的運營及服務業務收入也將超過地產開發業務收入，意味著龍湖完成了收入結構的轉型，而到那個時候龍湖的債務結構轉型也徹底完成，意味著龍湖完成這一波轉型，也實現新開發模式。

陳序平表示，這一輪降負債時，公司所有運營服務業務的核心資產都沒有進行出售或者稀釋，保住了公司最核心的資產，也為業務持續增長提供了有利條件。我們這輪應對整個債務周期時，是以長期主義去思考問題，實現經營性現金流為正的同時不出售核心資產，這成為了公司層面的一個底線。

對于開發業務降速，張旭忠表示，面對幾年來市場的深度調整，其實公司在開發業務上很早就放棄了規模的思維，主動進行了投資的聚焦，堅持量入為出，以銷定產、定投，把開發業務重心始終放在現金流的安全和資產質量的提升上面。

核心利潤首虧，2027年開始恢復增長

利潤方面，期內，龍湖集團實現本公司擁有人應占溢利10.2億元，剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后的公司擁有人應占核心虧損為17.0億元。其中，運營及服務業務核心溢利為79.2億元。

趙軼解釋，2025年公司出現核心利潤虧損，主要還是受大環境影響。因為這些年整個地產市場的量價持續下行，公司的開發業務銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年、2026年的結算中集中體現，這也是整個行業共同面臨的考驗。

趙軼介紹，在開發業務盈利承壓的同時，運營及服務業務承擔了壓艙石和穩定器的作用。2025年運營及服務業務穩步增長貢獻利潤，實現收入268億元，占比提升到30%左右；利潤率保持穩定，毛利率在50%以上，凈利率在30%，為集團貢獻利潤接近80億元。未來這兩塊業務會每年保持兩位數增長。

趙軼同時表示，公司去年已經成功穿越債務最高峰，未來將繼續在財務安全穩健的前提下逐步修復利潤，模式非常穩定清晰：開發業務逐步減虧，運營和服務業務未來保持兩位數穩定增長。整個集團低點會在2025到2026年，從2027年開始恢復增長。

明年1月境內債及境內中票將全部還清

期末，龍湖集團的綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現金為292.0億元，本公司擁有人應占權益為1628.1億元，凈負債率為52.2%。平均融資成本為年利率3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。

趙軼表示，2025年全年償還集團層面債務共220億元：償還境內信用債超100億元，償還中債增進擔保債券超35億元，償還境外信用貸款85億元。

趙軼同時介紹，公司的整體債務結構端不斷優化，銀行融資占比上升至接近90%，經營性物業貸加長租貸超1000億元，經營性物業貸當年新增約180億元。外幣負債余額150億元左右，占比約10%。

趙軼透露，2026年集團層面的債務目前還剩余61億元，包括境內信用債25億元，中債增進擔保債券23億元，境外信用貸款13億元；2027年整個集團層面債務大概60億元，2028年69億元，2029年39億元，2032年13億元。

陳序平透露，明年1月，龍湖集團境內債及境內中票將全部還清，僅余少量海外美元債，在2027年之后陸續清償。

保兌付優先級高于新增投資

土地儲備方面，期內，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為37.7萬平方米，權益面積為26.5萬平方米，平均權益收購成本為每平方米9272元。按地區分析，西部地區、長三角地區及華南地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的50.9%、33.7%及15.4%。

截至2025年底，龍湖集團的土地儲備合計2235萬平方米，權益面積為1732萬平方米，平均成本為每平方米4132元。按地區分，環渤海地區、西部地區、華中地區、長三角地區及華南地區的占比分別為41.0%、30.4%、11.3%、10.7%及6.6%。

張旭忠在發布會上表示，在投資拿地方面，龍湖集團始終把財務安全放在第一位，保兌付的優先級高于新增投資。截止到2025年底，總的土儲還有2200多萬方，整體未售貨值還是超過2000億，其中一二線城市占比也超過了七成。

張旭忠進一步表示，未來公司仍將持續嚴守投資刻度和投資紀律，以銷定支。在保證財務安全的情況下，堅持聚焦高能級的城市，擇機獲取新的土地，同時不斷提升投資的精度，做到優中選優，拿一成一，并且根據市場情況保持一個彈性的供貨節奏。