最高院：以房抵債用于居住的，符合什么條件可排除法院強(qiáng)制執(zhí)行？

作者：周軍律師.

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欠錢(qián)要不回來(lái)，雙方協(xié)商用房子抵債，約定房子歸債權(quán)人居住使用，沒(méi)來(lái)得及過(guò)戶(hù)，就被其他債權(quán)人查封、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

那么，這種以居住為目的的以房抵債，到底能不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行？

最高院在《吳川波與王嘉庸等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛上訴案》案中明確：

債權(quán)人以抵債方式購(gòu)買(mǎi)房屋并實(shí)際居住的，其對(duì)該房屋享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

近期新出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》中也規(guī)定：

人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以被執(zhí)行人已將該不動(dòng)產(chǎn)向其抵償債務(wù)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除一般金錢(qián)債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）案外人與被執(zhí)行人存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系且債務(wù)履行期限已屆滿，案外人與被執(zhí)行人在查封前已簽訂合法有效的以不動(dòng)產(chǎn)抵債協(xié)議；

（二）有證據(jù)證明抵債金額與抵債時(shí)執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值基本相當(dāng)；

（三）案外人在查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

那么，哪些情形屬于“非因案外人自身原因”未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形呢？

解釋規(guī)定，人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認(rèn)定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人與被執(zhí)行人已共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)；

（二）案外人已請(qǐng)求被執(zhí)行人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)，或者因辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與被執(zhí)行人發(fā)生糾紛并已起訴或者申請(qǐng)仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；

（四）已辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案；

（五）被執(zhí)行人等通知案外人辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記而其未怠于辦理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

需要注意的是，屬于這些情形不能排除強(qiáng)制執(zhí)行：

1. 投資性以房抵債

接受抵債房屋用于出租、出售、閑置，并非自住，不涉及居住生存權(quán)，一律不能排除執(zhí)行。

2. 查封后補(bǔ)簽協(xié)議

房屋已被法院查封，才簽訂以房抵債協(xié)議，屬于惡意對(duì)抗執(zhí)行，協(xié)議無(wú)效，無(wú)權(quán)提出異議。

3. 自身過(guò)錯(cuò)未過(guò)戶(hù)

具備過(guò)戶(hù)條件，卻遲遲不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，因自身拖延導(dǎo)致未登記，不能排除執(zhí)行。

4. 抵債虛假、惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)

虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)，以房抵債逃避其他債務(wù)、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，經(jīng)查實(shí)，不僅無(wú)法排除執(zhí)行，還需承擔(dān)法律責(zé)任。

周軍律師提醒，接受以房抵債時(shí)，務(wù)必合規(guī)操作、留存證據(jù)、盡快過(guò)戶(hù)，守住自己的居住權(quán)益。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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