建業新生活：每賺1元，8毛被壞賬吃掉｜年報風云⑤

文/樂居財經 嚴明會

近來，很多人在寫胡葆森的故事，關于他古稀之年滯留香港、在“望北樓”里的愁緒與掙扎，關于建業集團的興衰成敗、來時路和未來路，關于這位曾經“河南王”的資產、債務、官司……

有人贊他的擔當、有人疑他的選擇，但都不約而同發了出嘆息，也都在猜他何時能重回故鄉。

江湖上的說法是，自2025年下半年起，胡葆森就長期滯留香港處理離岸債務重組和資本運作；2026年春節前的建業管理層年會，他以一種前所未有的方式參與——線上出席。

在這場以“強協同、年輕化、創新局”為主題的年會結束后不久，作為建業系核心資產之一的建業新生活（09983.HK），發布了其2025年全年業績報告。

攤開財報、拆解數據，這張成績單難言樂觀。行業深度調整和集團化債背景下，建業新生活無疑正面臨巨大考驗。

“真正的護城河，不是冰冷的規模數字，而是客戶每一次觸達時感知到的專業與溫度。”

展望未來，建業新生活寫下了將“致力于在行業的轉型浪潮中，走出屬于自己‘有質量、有溫度、有韌性’的增長之路”。

被吞噬的利潤

2025年，建業新生活的營收與利潤雙雙下滑。

數據顯示，報告期內實現總營收約27.68億元，較2024年下降6.2%；錄得毛利約5.44億元，同比減少15.1%，毛利率從上年的21.7%下滑至19.6%；凈利潤則從2.38億元銳減至1.67億元，降幅約29.8%，凈利率約為6.0%，而上年同期約為8.1%。

從收入結構看，作為“壓艙石”的物業管理服務貢獻收入約23.00億元，與上年基本持平。不過，該板塊毛利率從上一年的21.3%下降至19.2%。

“為提升客戶滿意度，增加了高品質服務成本”，在收入增長停滯的情況下，成本端卻在剛性上漲，盈利能力被進一步壓縮。

規模方面，“主動撤出虧損小區”，截至2025年末，建業新生活在管面積約1.94億平方米，較上年減少1.2%。

另外兩條業務線社區增值服務與非業主增值服務的收入均有所下滑，前者同比下降21.0%至4.30億元，后者的收入則從2024年的1.09億元驟降至0.39億元，降幅約64.5%。

建業新生活解釋稱，社區增值服務收入減少，主要是受到國內房地產市場持續低迷影響與之相關的封裝陽臺、裝修巡查等裝修類業務減少；同時受到國內市場消費信心不足、集團園區銷售服務收入減少。

而非業主增值服務降低主要是由于房地產行業持續調整，其對增值業務做出主動調整、收縮規模所致，其中前介服務收入、案場服務收入及房屋中介銷售下降0.55億元。

財報中最引人關注的數據之一，是“金融及合約資產減值虧損凈額”從2024年的7490萬元激增至2025年的1.38億元，增幅約84.5%。

建業新生活解釋稱，這是由于國內房地產市場疲弱及消費信心不足，導致“應收小業主物業費增加及應收款回款較慢”。

物業管理行業通常采用“先服務后收費”的模式，在宏觀經濟下行周期中，這正成為一把雙刃劍。當業主繳費意愿和能力下降，物企的應收賬款持續攀升，壞賬準備就必須相應增加，直接侵蝕當期利潤。

而建業新生活1.38億元的減值損失，占到當期凈利潤的82.6%。從某個角度來看，這意味著其每賺1元錢，就有8毛錢被壞賬“吃掉”。

剔除減值等非經營性因素后，2025年建業新生活股東應占核心凈利潤為2.80億元，較2024年的2.94億元僅微降4.8%。

枯竭的現金

“跳出‘壓縮成本必降品質’的惡性循環……將人力解放出來轉向溫情服務與應急處置。”在業績報告中，建業新生活展望未來全面降本增效，意欲用“人機協同”激發組織效能。

然而，2025年下半年發生在大本營河南多地的員工罷工事件，卻揭示了這套敘事的另一面。

根據公開信息，輝縣建業壹號城邦因“大多數業主未交物業費，4個月未給工作人員發放工資，導致工作人員辭職，服務停擺”。但令人費解的是，另有消息稱，鄭州建業春天里物業費收繳率高達90%，信陽建業城業主在物業促銷下提前繳納了2-5年物業費，部分甚至繳至2028年。

建業新生活面臨的問題，除了“業主欠費”，似乎還有收上來的物業費都去哪兒了？

“人機協同”的理想被提出來，但現實是：截至2025年末，建業新生活的現金及現金等價物僅剩4.13億元，較2024年末的11.90億元大幅減少65.3%。

錢去哪了？建業新生活未披露詳細的經營性現金流流向，但行業觀察者給出了分析——應收款與分紅歷史。

數據顯示，截至2025年末，貿易及其他應收款約為31.8億元，同比增長11.4%，遠超收入增速。其中，貿易應收賬款總額高達36.28億元，較上年末的33.27億元增長9.0%。

應收賬款的賬齡結構也值得關注，其中2025年末3年以上賬齡的應收款從4.74億元激增至12.65億元，占比從14.2%升至34.8%。

行業觀察者表示，“長賬齡應收款的快速膨脹，意味著回款越來越難，壞賬風險越來越高。”

去年中期，建業新生活派發中期股息0.033港元，合計3912 .5萬元，本期業績報中，其董事會不建議宣派2025年末期股息。

但過去四年，建業新生活上演了一場持續的高分紅“盛宴”：2021年分紅5.76億元，2022年分紅4.81億元，2023年在虧損5.78億元的情況下仍派發3.92億元股息，2024年分紅2.15億元。

穿透股權，在一次次高分紅里最大受益者無疑是控股股東胡葆森，他持有建業新生活的約65.27%股權。

從“規模崇拜”到“能力回歸”，建業新生活的轉型方向無疑是正確的。但轉型需要時間，更需要資金。

今年初，建業系地產老將43歲的閆學文，空降建業新生活出任執行董事及首席執行官；調整后，王俊不再兼任CEO，繼續擔任董事會主席兼執行董事，專注于集團戰略規劃及重大事宜監督。

“閆、王”二人，能否帶領建業新生活在“降本”的同時真正實現“增效”和“提質”，贏得客戶的信任與“買單”？能否將社區增值服務從“附加題”轉化為穩定、可持續的盈利來源，以對沖基礎物管業務的增長瓶頸？

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