上海的新房，終于降了

2025年上海房價（新房）超過香港，登頂中國第一。

大陸城市太大，上海的面積是香港5.7倍，太多郊區拉低了均價，否則早超過香港了。

上海很可能也是全球第一。

東京、首爾套均總價都是五六百萬，跟北京、深圳差不多。

紐約曼哈頓島套均總價約1500萬，上海黃浦、徐匯、靜安均價肯定不止。

如果紐約也統計新澤西這些地方，平均總價也到不了1000萬。

樓市里的一線城市只有上海、香港，二線城市是北京、深圳、杭州。

上海也不是剛開始就這么貴，都是后天努力得來的。

2021年之前跟北京、東京、首爾差不多，2022年差距慢慢拉開了。

2022年上海開始房價雙軌制，二手房一直降價，新房一直漲價。

一步一個腳印才超過香港。

這肯定是個短期游戲，一二手房的剪刀差不能無限擴大。

新房產品力再強、再秒殺二手也不能無限的漲，賣掉二手也買不起新房就沒人置換了。

二手房也不斷搶新房客戶，剛過完年二手火爆到單月將破3萬套，新房冷清到全面開分銷。

這就是剎車的信號。

更值得關注的是，新房已經降價了。

2026年1月份新房套均總價964萬，2月890萬，3月851萬。

新房連續降價，一方面是豪宅賣不動了，一方面是普通新房也在降價。

4年漲了65%，靠的首先豪宅火爆，一套頂5套。

2025年8月上海壹號院、9月金陵華庭、10月高福里集中網簽，每個月數據都很可怕。

2025年9月成交套數前11名有兩個頂級豪宅，2026年3月成交前11名最貴的是建發海宸。

截至3月22日

豪宅都去哪了？豪宅都是個位數成交。

頂替金陵華庭、太古源的是安瀾上海、綠城黃浦ONE，結果兩個樓盤都不給力。

截至3月22日

去年下半年大家就有感受，豪宅開始不好賣了。

越往后越難賣，大家開始搶跑。

東安一二村地塊剛征收不久，大家還沒反應過來這里是徐濱，安瀾上海就上市了。

這兩年豪宅賣太多，需求有些跟不上。

2024、2025年供應豪宅4752套，是之前五年的量。

有錢人錢越來越多，人不見得越來越多。

有錢人也都有地方住，買房要么給孩子買，要么改善。

給孩子買的差不多買好了，現在有錢人孩子也少。

改善永遠會有，但是得足夠好的產品吸引他們。

安瀾上海、綠城黃浦ONE好像沒太讓他們心動，不值得置換一次。

上海的需求消耗光，上海開始收割全國。

2025年開始豪宅買家中，本地人占比越來越低。

2025年3000萬以上的新房成交，上海占全國50.4%。

5000萬以上，上海占全國66.9%。

愿意買上海豪宅的外地人，很多該買也買了。

上海某些風貌別墅都可以不要資質，你先買房，定房后開始交社保，交滿了再辦產證。

2026年，上海目前沒拿出太驚艷的產品促進置換，內部、外部需求也釋放差不多了，豪宅可能進一步下滑。

上海可能保不住全國第一的位置。

豪宅下滑，是總價段下滑的主要原因。

上海的普通新房，確實也在降。

因為種種原因，降的不明顯，大家感受不到。

有些通過分銷返傭給客戶，有些有別的方式。

甚至土拍都有下降趨勢。

2025年11月24日九批次土拍，中海拿了楊浦定海社區K8-03地塊，成交樓板價6.88萬/㎡。

比不遠處的保利譽濱江低了11399元/㎡。

今年第一批土拍，徐匯長橋地塊、嘉定新城地塊也都比之前低了一些。

徐匯地塊有些特殊，嘉定地塊是實打實的降了。

成交樓面價3.9萬/㎡，較2025年同期同板塊地塊（樓面價4.2萬/㎡）下降約7.1%。

綠城徐涇地塊雖然有溢價，最近傳出來也非常謹慎。

綠城第一版方案預期售價僅5.8萬，產品不會特別驚艷，計劃快進快出。

上午拍的地，中午總包就火速趕到現場召開進場籌備會。

這個價格不知道能不能批下來，如果能落地，大虹橋直接回到了2020年。

還有更夸張的，年初南翔大華星嶼開盤價53096元/㎡，比之前新房低了整整5000元/㎡。

之前的碧桂園、南山南翔新房，全軍覆沒。

還有更多項目看價格沒降，其實變相的降了，提高得房率、降低容積率、提高裝標等等。

新房終于也頂不住了。

房價本來就實現不了雙軌制，新房做不到獨立定價。

品質高可以貴一些，但是價格還是要參考二手房。

安瀾上海沒有太火爆，另一個明星樓盤又要來——綠城潮鳴外灘。

業內也普遍不看好，核心問題還是價格太貴。

比同地段二手貴兩倍，比同區新房貴3萬。

盡管開發商非常努力，產品做的非常驚艷、營銷做的一流。

大家還是問一句，憑什么那么貴。

新房可以漲價，現在有些超過大家心理極限。

新房賣不動，二手房可全面起飛了。

徐匯濱江半個月就賣掉十幾套。

2026年價格雙軌制肯定行不通了，要么二手房漲起來，要么新房降下去。

不然無解。

環二很早就說這個事情，新房有些跑偏了。

國家不斷的提好房子，國家提的好房子指的是隔音好、抗震好、層高合理、安全性好。

到了開發商這里，好房子成了大理石外立面、超豪華會所、恒溫泳池、酒店式大堂、美諾嘉格納廚衛，然后單價貴上天。

不知道你們是理解不到位，還是故意往錯誤的方向引導。

這些豪華品質肯定好，但是大部分人根本消費不起。

上海2500萬人，能住得上次新商品房的只有兩三百萬人。

大部分人住的是老破小、動遷房、房齡10年以上的商品房。

還有1000萬人在租房住。

對于這2000萬人，能買一套100平的新房就是改善，還沒到追求豪華品質的時間。

現在新房這么奢華、這么貴，大家都買不起。

香港750萬人，城市也更成熟了，去年賣掉2萬套新房。

上海2500萬人，開發時間比香港短得多，有上千萬人需要買新房。

去年卻只賣了4萬多套新房。

是大家不想買新房嗎？是真的買不起了，你都全球最貴了，誰買得起。

我們最該做的是給普通人建一些買得起的新房，而不是一味的卷奢華。

看看現在的新房吧，要么是頂級豪宅，要么是跟豪宅一樣的普通新房。

非得故宮同款才叫好房子？