上海各區(qū)的成交價變化，太反常了

小陽春火熱，最近來咨詢的客戶量比往常翻了幾倍。

大家問得最多的一個問題是：上海樓市，到底反轉(zhuǎn)沒？

看輿論，確實反轉(zhuǎn)了。各種漲價、爆量新聞鋪天蓋地。

但打開鏈家，翻翻具體小區(qū)，又會覺得擰巴。

從年前到年后，上海樓市有很多不一樣的變化。

成交價似乎比掛牌價企穩(wěn)更快，外圍區(qū)部分板塊甚至走出獨立行情。

價格止跌企穩(wěn)

26年2月滬七條新政后，成交價確實出現(xiàn)快速回升。

短短兩個月，成交價同比跌幅快速收窄至2月的-0.85%。

壓縮近15個百分點。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

市場情緒的變化，推動成交價的回暖。

2025年10月，成交深度觸底至71%。

當時買方掌握絕對話語權(quán)，砍價砍到賣方心慌，“出價就有談的空間”是常態(tài)。

到2026年2月，這一指標回升至80%。

買方議價能力減弱，賣方價格預(yù)期開始穩(wěn)住，成交深度觸底回升。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

再看掛牌價，也迎來拐點。

鏈家掛牌價環(huán)比，從2024年四季度的-1%以上，收窄至2026年2月的-0.09%，幾乎持平。

同比 -8%（右軸）但斜率已明顯趨平。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

上海二手房掛牌價正式進入“磨底”階段，不再繼續(xù)下探。

掛牌量的變化

掛牌量的變化，更印證了市場預(yù)期的改善。

2025年4月底，掛牌量觸達近兩年高點11.9萬套，當時賣方恐慌拋售，房源扎堆。

此后持續(xù)去化，2026年2月中旬降至8.44萬套，累計去化約29%。

春節(jié)后雖小幅回升至8.77萬套（+3.8%），但只是季節(jié)性波動，并未出現(xiàn)大規(guī)模新增掛牌潮。

房東恐慌拋售的情緒，止住了。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

年后1個月的掛牌量價數(shù)據(jù)，依舊延續(xù)了去年4季度的市場預(yù)測情況。

300W以下掛牌量漲幅小，掛牌價回升。

800-1500W掛牌價下跌幅度較大，其掛牌量也有比較多的增長。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

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環(huán)線分化：

外環(huán)先跌透，內(nèi)環(huán)后補跌

樓市上漲的時候，是內(nèi)環(huán)領(lǐng)漲，外環(huán)跟漲。

樓市下跌時，外環(huán)先跌透，內(nèi)環(huán)后補跌。

2025年5月至2026年2月，全市去庫存的大背景下。

中環(huán)外經(jīng)歷的是“慘痛的降價去庫存”。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

各環(huán)線成交價全線下行，且越外圈跌幅越深：

內(nèi)環(huán)內(nèi)-13.1%，內(nèi)中環(huán)-16.8%，中外環(huán)-22%，外環(huán)外-26.2%。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

外環(huán)外2025年11月價格觸底0.76（以2020年1月為基準）。

近期有技術(shù)反彈，但基本面壓力未解（新房競爭+城中村供給）。

春節(jié)后最反常的變化，出現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)：

中環(huán)外跌透磨底的同時，內(nèi)環(huán)內(nèi)迎來掛牌價補跌。

弱市行情的第一步是“殺情緒”，第二步是“殺估值”。

很多人慌了：內(nèi)環(huán)內(nèi)也扛不住了？

其實不然。

內(nèi)環(huán)內(nèi)的補跌，并非價值崩塌，而是一輪小幅的價格修正。

區(qū)域分化：

核心區(qū)內(nèi)部分化，外圍區(qū)跌出底價

落到具體區(qū)域，上海各區(qū)的成交價變化，不是一句簡單的“核心區(qū)漲，外圍區(qū)跌”。

而是核心區(qū)內(nèi)部劇烈分化，外圍區(qū)跌出不同底價。

先看核心7區(qū)：

黃浦領(lǐng)跑全市，但其2024-2026價格區(qū)間跨度也最大(約8.6~10.5萬/㎡)。

說明內(nèi)部板塊分化劇烈，并非鐵板一塊。

徐匯目前價格點位均處于周期低位區(qū)間。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

再看外圍7區(qū)，分化體現(xiàn)在“底價不同”：

浦東約4.6萬/㎡、閔行約4.0萬/㎡，仍是外圍區(qū)的價格天花板。

奉賢已經(jīng)滑落至約1.5萬/㎡，跌至周期最低點附近。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

嘉定、松江也均處于2024-2026年價格區(qū)間的下軌。

缺乏產(chǎn)業(yè)和人口導入的外圍區(qū)，價格跌透仍難翻身。

值得注意的是，部分外圍區(qū)的核心板塊，正在走出獨立行情：

比如松江的莘閔別墅、嘉定的菊園新區(qū)、青浦的趙巷、閔行的華漕。

憑借產(chǎn)業(yè)和低密社區(qū)優(yōu)勢，成交價環(huán)比漲幅超10%，價格企穩(wěn)跡象明顯。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

而遠郊的車墩、海灣、航華、洞涇成交價環(huán)比跌幅依舊較深。

外圍區(qū)的未來，不是全域普漲，而是核心板塊的價值回歸。

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產(chǎn)品分化：

老破小企穩(wěn)，次新房補跌，庫存定生死

產(chǎn)品端的分化，比環(huán)線的變化更讓人意外。

上海買房“唯新論”已經(jīng)失效了。

真正決定價格走勢的，是庫存。

老破小的翻身，靠的就是“去庫存徹底”。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

2025年下半年以來，老破小持續(xù)去化，庫存下降速度遠超其他產(chǎn)品。

尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的老破小，已經(jīng)到了需要搶房的程度。

一套房能有七八個經(jīng)紀人搶著約簽，你敢信？

我們的合作中介反饋，不少片區(qū)的剛需老破小已經(jīng)基本賣空。

好戶型一掛牌就被買走，買家稍微猶豫一兩天，房子就沒了。

需求端的火爆，進一步鞏固了老破小的價格。

年后，老破小掛牌價上漲。

與之相對應(yīng)的是，次新房或許正在經(jīng)歷補跌。

尤其是市區(qū)次新房，掛牌量持續(xù)增長，價格還在下探。

這背后大概有三方面原因：

一是此前次新房憑借“房齡新”的優(yōu)勢，價格一直處于高位，現(xiàn)在估值逐步回歸合理；

二是次新房業(yè)主心氣高，年前捂盤不賣，年后小陽春集中掛牌，庫存短期激增，供需關(guān)系反轉(zhuǎn)；

三是改善客群還在觀望，買單意愿不強，次新房只能降價吸引買家。

總價段分化：

剛需撐盤，改善躺平，購買力定走向

總價段的分化，直接反映了當下上海樓市的購買力結(jié)構(gòu)：

300萬以下剛需盤量價齊升，800-1500萬改善盤還在陰跌。

剛需，撐起了市場的基本盤；改善，還在觀望。

300萬以下的剛需盤，是本輪回暖的急先鋒。

成交價在2025年10月觸底后，連續(xù)4個月回升，價格回暖領(lǐng)先全市。

500-800萬的中端改善盤，趨勢依舊不太樂觀。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

1000-1500萬的高端改善盤，向上趨勢動力不足。

只有1500-2000萬的豪宅盤成交小幅回升。

2000萬以上的頂豪盤相對平穩(wěn)。

也算是靠稀缺性，守住了價格底線。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

最后

反常背后，是上海樓市的新邏輯。

本輪調(diào)整后，上海樓市的底層邏輯，發(fā)生了三個“讓位”：

1.環(huán)線邏輯讓位于板塊邏輯

不再是“買內(nèi)環(huán)就穩(wěn)賺”，而是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)板塊、外圍區(qū)的產(chǎn)業(yè)板塊，才能守住價值。

2.房齡邏輯讓位于庫存邏輯

老破小因去庫存徹底率先企穩(wěn)，次新房因庫存增加補跌。

供需關(guān)系，才是價格的核心決定因素。

3.投資邏輯讓位于自住邏輯

300萬以下剛需盤靠真實需求托底，高端改善盤因投資屬性褪去陷入觀望。購買力，決定市場走向。

官方定調(diào)“房住不炒”，樓市大漲普漲的時代已經(jīng)結(jié)束。

但，結(jié)構(gòu)性機會依然存在。

選對板塊，選對房源，依然能夠穿越周期。

如果你自己拿不定主意，可隨時咨詢我們，無論買房還是賣房都能給你最專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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