紹興律師郝小青：開發(fā)商逾期辦證，違約金約定上限仍須全額支付

——紹興律師郝小青解析一起商品房預(yù)售合同糾紛案

在商品房買賣中，開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的情況時有發(fā)生。合同通常約定，開發(fā)商逾期辦證需支付違約金，但違約金往往設(shè)有上限（如總房價的1%）。當(dāng)違約金上限遠(yuǎn)高于實際逾期損失時，開發(fā)商能否以“違約金過高”為由要求法院調(diào)低？近日，上海市浦東新區(qū)人民法院審結(jié)的一起商品房預(yù)售合同糾紛案，對此給出了明確的司法答案。

一、 案情簡介：一套逾期辦證三個多月的房子

原告王某于2021年7月與被告A公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購買位于上海市浦東新區(qū)的一套房屋，總價款6,707,376元。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2023年6月30日前交房，并在房屋交付之日起270日內(nèi)取得大產(chǎn)證，購房者再給予90日免責(zé)延展期。若超出延展期仍未辦證，開發(fā)商應(yīng)按日萬分之一支付違約金，但違約金總額不超過總房價的1%。

2023年9月15日，A公司交付房屋。根據(jù)合同約定，開發(fā)商最遲應(yīng)于2024年9月8日前協(xié)助原告辦理小產(chǎn)證。然而，原告實際于2025年1月21日才取得辦證資料，逾期長達(dá)132天。按日萬分之一計算，違約金已超過總房價的1%（即67,175.23元）。原告遂起訴要求開發(fā)商按違約金上限支付67,175.23元。

A公司辯稱，違約金金額偏高，請求法院酌情調(diào)低。

二、 法院判決：按合同約定支付違約金上限

法院經(jīng)審理，判決被告A公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某逾期辦證違約金67,175.23元

法院認(rèn)為，雙方合同約定的違約金計算方式及上限是雙方真實意思表示，合法有效。原告主張的違約金金額符合合同約定，被告以金額偏高為由要求調(diào)低的意見，理由不能成立，不予采納。

三、 紹興律師郝小青解析：本案的三大法律要點

雙方在合同中明確約定“違約金累積不超過該商品房總價款的1%”，該條款是雙方真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。在違約金計算金額已超過上限的情況下，原告主張按上限支付，符合合同約定。

2. 開發(fā)商要求調(diào)低違約金的理由為何不成立？

根據(jù)《民法典》第五百八十五條，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。但本案中，開發(fā)商逾期辦證長達(dá)132天，遠(yuǎn)超合理期限，其違約行為給購房者造成的實際損失（如無法及時落戶、子女入學(xué)受阻、房屋無法交易等）難以量化。法院認(rèn)為，雙方約定的違約金上限是經(jīng)雙方協(xié)商確定的，開發(fā)商作為專業(yè)房企，在簽約時對違約后果應(yīng)有充分預(yù)見，其要求調(diào)低違約金的理由不成立。

3. 逾期辦證與逾期交房的責(zé)任區(qū)別

本案中，開發(fā)商同時存在逾期交房和逾期辦證的問題，但原告僅就逾期辦證主張違約金。兩者責(zé)任獨立計算，購房者可分別主張。本案合同對辦證違約金設(shè)有上限，但交房違約金通常無此上限（如日萬分之一），購房者在維權(quán)時應(yīng)分別計算。

四、 紹興律師郝小青給購房者的重要建議

建議一：簽約時關(guān)注違約金條款，特別是上限

對于逾期辦證，合同往往設(shè)有違約金上限（如總房價的1%）。購房者應(yīng)了解該上限是否合理，若上限過低（如0.5%），可嘗試與開發(fā)商協(xié)商提高。

建議二：保留辦證過程中的關(guān)鍵證據(jù)

• 交房時間：以《房屋交接書》或物業(yè)費繳納記錄為準(zhǔn)。
• 辦證資料領(lǐng)取時間：保留簽收單、微信通知等。
• 大產(chǎn)證取得時間：可通過不動產(chǎn)登記中心查詢。

建議三：及時主張權(quán)利，避免超過訴訟時效

逾期辦證違約金的訴訟時效為三年，自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起計算。本案原告在辦證后及時起訴，時機恰當(dāng)。

建議四：開發(fā)商以“違約金過高”抗辯時，可主張合同約定優(yōu)先

若開發(fā)商以違約金過高為由要求調(diào)低，購房者可主張：該約定是雙方真實意思表示，開發(fā)商作為專業(yè)房企，在簽約時對違約后果已有充分預(yù)見，且其違約行為給購房者造成的實際損失難以用金錢衡量，請求法院按約定支持。

五、 給開發(fā)商的合規(guī)警示

警示一：合理預(yù)估辦證周期，審慎承諾

辦證涉及規(guī)劃、驗收、測繪、登記等多個環(huán)節(jié)，開發(fā)商應(yīng)合理預(yù)估時間，避免承諾無法兌現(xiàn)。

警示二：違約金條款一旦約定，應(yīng)誠信履行

雙方約定的違約金上限是經(jīng)協(xié)商確定的，開發(fā)商在簽約時已接受該條款，事后以“過高”為由要求調(diào)低，難以獲得法院支持。

警示三：遇不可抗力應(yīng)及時通知并保留證據(jù)

若因政府行為、政策變化等客觀原因?qū)е罗k證延遲，應(yīng)及時書面通知購房者，并保留相關(guān)證據(jù)，作為減免責(zé)任的依據(jù)。

六、 結(jié)語

本案是一堂生動的商品房法律課。它清晰地告訴我們：合同約定的違約金上限是雙方協(xié)商的結(jié)果，合法有效；開發(fā)商逾期辦證，購房者有權(quán)按約定主張違約金；開發(fā)商以“過高”為由要求調(diào)低，難以獲得支持。對于每一位購房者而言，簽約時關(guān)注違約金條款，逾期后及時維權(quán)，是守護(hù)自己權(quán)益的關(guān)鍵。

免責(zé)聲明：本文基于公開裁判文書進(jìn)行法律實務(wù)評析，旨在傳播法律知識，不構(gòu)成針對任何個案的法律意見。具體法律問題，請咨詢專業(yè)律師。紹興律師郝小青專注于房地產(chǎn)糾紛、合同爭議及消費者權(quán)益保護(hù)領(lǐng)域。