全國首個以購代建的學生公寓，長啥樣？

2025年秋季學期，湖北大學陽邏校區北門外的武漢城建·水岸5號樓、6號樓正式作為學生公寓投入使用。兩棟原本面向市場銷售的商品住宅，經整體購置與改造后，轉化為高校住宿資源。這一項目被視為全國首個存量商品房整體改建高校學生公寓的落地案例。

據URI調查，收購方湖北大學陽邏校區，收購武漢城建?水岸 5 號樓、6 號樓，共涉352套商品房（原92–118㎡），每套拆除非承重隔墻，增設獨立衛浴、學習桌、儲物柜，取消客廳冗余隔斷，強化通風采光。總建筑面積3.7萬方，統一改造成研究生雙人間，總床位2800個。與傳統高校宿舍建設依賴校內新建不同，這一項目通過直接獲取校園周邊成熟存量資產，實現了住宿供給的快速形成。

該項目是全國首個以購置存量房代替新建學生公寓的創新實踐，被教育部、住建部聯合調研組認定為盤活存量資產、破解高校宿舍緊張的典型案例。

01

象牙塔旁的“新家”：

一次“抄近道”的解題

圖：學生公寓實景

URI認為，這項目能成立，首先靠的不是概念，而是標的條件足夠硬。項目與湖北大學陽邏校區僅一路之隔，距校門直線距離不足400米，5#、6#樓又是整棟、集中、可統一改造的現房資源，天然滿足高校最看重的三項約束：通學半徑短、組織管理方便、落地周期可控。對一所正在推進新工科布局、并計劃持續向長江新區校區導入學院與學生規模的高校而言，這類資產的稀缺性遠高于一般住宅。

圖：學生公寓實景

再看交易本身，賬也算得過來。該項目總投資約1.98億元，其中毛坯購置費用1.72億元、裝修改造費用2586.29萬元；據URI測算，平均收購單價約4650元/平方米，較項目早期開盤均價7300元/平方米折價超過35%。更關鍵的是，學校并不是臨時起意“撿便宜”，而是此前已對周邊多個項目做過調研和談判，最終選中了與自身需求匹配度最高的一處，這說明高校采購邏輯看重的從來不是低價本身，而是近校、整棟、現房、可改四個條件同時成立。

02

空間改造：

從“家的單元”到“青春社區”

改造，絕非簡單的掛牌換名，而是不同群體生活圈層的改變。其核心命題是：如何將服務于核心家庭的私有住宅單元，轉化為適合集體生活、促進學術成長的青春社區？

第一步是結構重組與安全筑基。改造首先處理的是底層安全與空間重構問題。在保留原有建筑主體結構的前提下，項目團隊對室內布局進行了重新組織，使原本面向家庭居住的套內空間，轉向更適合學生日常起居、學習和收納的使用方式。

圖：宿舍實景

從實景來看，原有客廳等公共空間被轉換為共享學習區域，主臥、次臥等則按照宿舍使用需求重新布局，形成更適合集體居住的房間組合。與此同時，采光、儲物、電源接口等基礎使用條件也被納入改造考量，保證空間轉換之后仍具備穩定、舒適的日常使用體驗。

此外，項目原有戶型面積相對寬裕，普遍配有連接雙空間的寬陽臺，這也讓改造后的宿舍在通風、晾曬和空間感上，明顯區別于傳統高密度宿舍產品，為后續使用留出了更大的彈性。

圖：陽臺實景

第二步是功能注入與細節關懷。在完成基礎空間重組之后，改造進一步從“能住”走向“好用”。每個住宿單元都盡可能保留了原有衛生間配置，并配備洗衣機、淋浴等生活設施，使學生的洗漱、清潔和日常起居能夠在套內完成，減少傳統集中式宿舍中高頻排隊、共享不足帶來的使用壓力。

圖：洗衣房實景

同時，項目并未將改造停留在室內。圍繞學生日常生活的高頻需求，公共區域同步補充了學習、生活與交流功能，室外則增設自行車停放區和活動場地，讓住宿空間從單一休息場所，延展為兼具生活支持與公共活動屬性的復合型學生社區。

03

一個可復制的“多贏”方案

圖：教學樓實景

這個項目的終極價值，遠不止于解決了2800個床位。更在于它把高校住宿擴容、存量資產再配置和地方協同推進，放進了同一個項目框架里完成。它說明，高校宿舍供給并不只能依賴傳統的新建路徑，圍繞學校周邊可轉化資產，同樣可以形成一條更快落地的補位方案。

對于高校而言，這種模式的價值，在于把原本冗長的建設周期壓縮成更可控的落地周期。相較于從征地、報建到施工、驗收的完整開發鏈條，直接購置存量房并實施定向改造，更適合應對擴招帶來的階段性住宿壓力，也能讓學校把有限的資金和管理資源，更集中地投向教學、科研和校內核心建設。

對于資產端而言，這也不是一筆普通去化。原本面向市場銷售的住宅產品，在這一案例中被重新組織，交易邏輯隨之發生變化，需求方不再是分散的購房者。對公寓行業來說，這種轉化真正值得關注的，不是一次性銷售回款，而是存量住宅在特定需求牽引下，被重新納入長期運營體系的可能。

圖：教學樓實景

更重要的是，這一項目并不是脫離政策框架的個別操作，而是建立在明確制度口徑之上的一次落地驗證。2024年，國家發改委、教育部等七部門印發《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊人才公寓、商住樓等社會用房補充宿舍資源；同年，湖北省出臺實施方案，進一步細化了購買、租賃周邊社會用房擴充宿舍的操作方向。湖北大學這單的真正分量，正在于它把政策文件里的“鼓勵”變成了一個已經建成、已經投用、已經被驗證的項目樣本。

圖：國家發展改革委印發《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》

它釋放出的信號很清楚——在存量時代，部分住宅資產的價值，并不只停留在銷售終局，也可以在機構型住宿需求中獲得新的使用場景與價值支點。

本學生公寓項目的意義，不在于“首單”標簽本身，而在于它證明了一件事：高校住宿資源的補充，未必只能通過傳統建設路徑完成；部分與校園高度貼近、條件成熟的存量資產，同樣可以被納入教育基礎設施體系。

往后看，誰能同時提供合適標的、合規改造、穩定運營三項能力，誰就更有機會進入這類機構型住宿需求的新周期。這個信號，對公寓行業來說比“去庫存”三個字更重要。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶